如何成为成功的商铺投资人，是一门大学问

　　“一铺养三代”的口号已不能空喊，如今的商铺投资在巨大收益的诱惑下，也蕴含着一定风险。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。

　　如何成为成功的商铺投资人，是一门大学问。

　　我们为什么投资商铺

　　1. 国内经济形势

　　流动资金需要找一个出口，所有和“地”相关的产品都在炒~

　　2. 国际经济形势

　　发达经济体量化宽松的货币政策使得大量资金流入新兴经济体。

　　对中国的影响：

　　外需环境恶化，对中国产业结构有影响；

　　国际热钱冲击力较大，对中国资产的投资投机行为严重；

　　新兴经济体的投资收益水平高于发达经济体，这一深入原因造成了发达经济体的资金流入新兴经济体。

　　3. 商铺投资是跑赢CPI的最佳途径

　　商铺投资的十大要素

　　1. 选地段

　　李嘉诚说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。越是货币超发，流动性过剩的时代，中心级商铺资产价值越凸显，这是中国资产阶层的共识，以稀为贵的特性，保证了此类商铺的高保值、高成长、低风险。

　　2. 看配套

　　商业有一句话叫“进得来、留得住、出得去”，其实这是对商铺的交通动线做出了要求。一般情况下在投资商铺时，一定要考虑商业交通动线配套的便利性，及车位问题。现在交通便捷的情况下充足的停车位是影响商业运营的关键因素之一。

　　同时需要考虑所购商铺能否符合餐饮、儿童等业态的软硬件要求。

　　3. 看品牌

　　知名品牌房企开发的项目具有保障。一般房企盖房子，好房企做品牌，在乎的是长久价值，投资商铺最重要的是考虑长久利益。

　　4. 看商家

　　主力商家的带动效应和租金承受能力一般都会对周边商铺租金和价格产生较大的影响，好的主力店是商铺价值倍增的诱发器。有品牌店，主力店的地方就有无穷的商业机会，如有品牌百货、大型综合超市、专卖店、大型品牌餐饮签约的地方就大大降低了商铺投资的风险。

　　5. 看规划

　　商铺的命运与区域规划息息相关，周边交通规划、产业规划、人口导入规划等是否完善，必须在投资商铺前就调研清楚。

　　6. 比体量

　　一般情况下初略估算周边区域人均商业面积超过2平方米时，风险就会大增。

　　7. 选铺型

　　在选铺时，要注意铺位结构的选择，层高越高，附加值越大，这样的铺位在装修时也有很多设计调整的余地。

　　8. 选位置

　　所谓“一步差三市”就是说的位置不同，带来的收益差异化，一般来讲交叉人流量较大的地方，有利于商铺经营。

　　9. 警惕售后包租

　　售后包租并不能降低投资风险，有时开发商会跑掉。前景较好的项目一般不用售后包租，那些包租10年，年返8%以上的项目反而要小心一点。

　　10. 估租金，推价格

　　选铺时，首先要判断商铺的售价是否脱离了价值，建议可以参考周边商铺市场租金价格，计算出以15年为回收期的月租金水平，如果租金低于现在的周边租金水平，说明投资尚有空间，如果高于周边的水平较多，这个商铺投资空间就不是很大，这是商铺能否顺利出租的一个参考。同时投资商铺的大忌是盲目参与拍卖，因为高价买回的商铺出租压力大。

　　商铺投资经典案例解析

　　（龙湖北城天街）

　　好地头：北上海之心

　　新顾城作为“北上海之心”的规划已经落地，战略规划清晰，规划集生态、快捷、智慧、生活于一体，涵盖高端商务、高端居住和高端产业，将吸引上千企业创业，上万白领居住。

　　龙湖北城天街坐落于新顾城的核心区域，堪称全新城市中心之上的繁华。

　　好配套：坐拥双轨、P+R+B公交枢纽

　　龙湖北城天街坐拥7、15号线双轨，南地块与刘行站零距离接触，北地块距离潘广路站仅300米，是北上海乃至全上海屈指可数的两站一线的地铁上盖，两轨相加必然带来巨大的人口导入和成倍上涨的商业机会。

　　除此之外，政府在此打造的P+R+B公交枢纽具有强大的辐射效应，大大提升商铺人流出行的多样性。 

　　超人气：40万人大城正熟 独缺一座商业地标

　　目前，新顾城大型居住区人口为25万，2020年将达到40万，加之规划的新兴产业林立，预计将带来12-15万商办人口。

　　另外，7号线刘行站、潘广路站和15号线顾村公园站三大站点日均人流量预计达4万人，但新顾城商业目前仅19万方，难以满足消费需求。

　　龙湖北城天街商业面积达10万，必然弥补整个区域的空白。

　　好品牌：实力房企龙湖

　　龙湖地产是全国前十强房地产开发商，其住宅板块在业内被称为“中国别墅专家”、“中国园林大师”；物业版块被称为“钻石级物业”；龙湖商业是中国最早的购物中心开发商之一，综合商业运营能力排名全国前三。成功开发运营案例有龙湖重庆北城天街、重庆时代天街及成都北城天街。

　　在上海，龙湖总共有两座天街：位于虹桥核心商务区的虹桥天街及为与北上海之心的北城天街，也即将于17年开业。龙湖商业选址不一定是城市中心，但是后来都成为区域核心。

　　好商家：自持13万方商业，大品牌比比皆是

　　龙湖北城天街南面是10万方自持SHOPPINGMALL，由龙湖统一招商统一运营，目前意向签约的品牌有周围十公里范围内唯一一家IMAX影城——幸福蓝海IMAX国际影城、永辉精品超市、威尔士健身、丝芙兰、星空琴行、星巴克等。

　　好规划：科学的的交通人流动线

　　大部分商场的动线都是1字形或者回字型，龙湖北城天街则采用了C字形动线，相较于1字型一眼看穿，C字型让人感觉神秘又不会转晕，与此同时，300米的长度也最符合人体工程学。

　　好铺子：层高附加值凸显

　　相较于周边绿地、万达3.2-3.6米的开间，龙湖北城天街一楼层高为5.6米，二三楼层高为4.5米，商业柱间距达到了8.4米，标准开间为4.2米，层高附加值非常高。

　　好设计：用心打造8大商业系统

　　共成长：南北两头自持 带动商家价值成长

　　好回报：南区做支撑，购买价值最大化

　　龙湖北城天街北区不包租，有原则地进行帮租，南区引进大品牌做支撑，使得南北互动，北区也变成消费目的地，购买价值实现最大化。