世邦魏理仕朱建辉：百货商业模式仍有价值 擅用大数据反哺

　　8月17日，赢商网城市沙龙·四川站在凯德天府言几又举行了第八场活动。针对本次沙龙“实体商业如何抢占商业地产下一风口？”的主题，来自开发商、品牌商、第三方机构的多位嘉宾就该主题分享了经验，发表了各自的见解。其中，世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示，实体商业未来的发展最关键的还是运用互联网、与电商融合，同时利用大数据反哺实体商业。

　　实体商业面临三大挑战

　　最近，成都不少大众所熟知的百货和超市都出现了类似闭店潮的情况，实体商业受到电商冲击成了业内的热议话题。但朱建辉认为，实体商业所面临的问题不仅由电商造成的。

　　朱建辉表示，截止2016年上半年，成都持有性优质零售物业市场总体量已接近600万平米。同时考虑到未来的运营方向会有延期开业的因素，未来几年，成都预计每年新交付持有性优质零售物业面积也将超50万平方米。通过这组数据，朱建辉强调，集中供应带来的巨大市场存量，会导致供需端出现同质化的风险，市场竞争进一步加剧。

　　另一方面，朱建辉认为。商业需求端受到经济增长放缓冲击不断趋紧，尤其高端消费降温，整个商业需求端基本面向下行。此外，在朱建辉看来，消费模式伴随网购热潮亦开始转变，大量消费者已逐步形成线上消费惯性，对线下实体店的购物需求产生了挤出效应。

　　线上线下融合为未来商业主流

　　电商和实体商业存在竞争无可厚非，但朱建辉强调，实现线上线下融合而非过度强调竞争，才是未来市场的主流趋势。

　　朱建辉谈到，通过世邦魏理仕发布的《2015中国购物中心发展报告》对品牌商和零售商的调研发现，目前影响零售商发展的主要因素中，以下因素位列前三。第一是成本上升，第二是经济增长放缓，第三是消费者行为的改变。他表示，在调研中，被调研者认为电商带来的影响并没有大众想象的严重。

　　“现在已经有不少人意识到了线上线下融合的重要性。”朱建辉表示，部分实体品牌开始让基地重新回归线下，提升细分市场领域的专业度、体验感，以精准捕捉细分市场的目标客群。“以运动品牌为例，近期在成都主要购物中心开业的针对不同性别、不同运动的各类消费客群的专业化运动店铺不在少数。”同时，纯粹线上的品牌也开始走到线下，跨境电商在成都各大商圈的主流购物中心开出实体店正是线上品牌进驻线下实体店、实践O2O的典型案例。他还提到，互联网+、VR、AR科技也在逐渐融入实体商业。

　　在朱建辉看来，在以成都为代表的电商高渗透率的城市中，虽然对互联网的工具应用非常频繁，但零售回归实体商业的趋势已开始显现。他表示，未来两者的融合发展将侧重于服务与体验，涉及物流配送、线下售后、在线试穿等诸多方面。

　　新兴商业可借鉴百货模式 未来需加强互联网的应用

　　未来的实体商业该如何做，机遇又在哪里？朱建辉认为，应将精力集中于运营策略的调整，将专业化、差异化、主题化打造成为实体商业运营的亮点。此外，如何合理实现线上和线下销售贡献率的分配及规划线下门店的布局，也是品牌经营的重点之一。

　　从开发角度来讲，朱建辉表示从拿地开始就应顾及后续更多运营的状况，比如招商要考虑商场是否契合周边客群，是否能满足周边消费人群，是否能吸引消费人流来形成驻足式的消费。有为多个商业项目服务经验的朱建辉认为，现在更多商业运营可能被地产绑架，不管是前期投资回报率的要求，还是做综合体考虑各业态之间的关系，从而忽略了商业本身的属性。因此他建议，可以借鉴以前做百货的商业模式，将它运用到现在比较新兴的商业地产领域。

　　除了以上的一些观点，朱建辉相信最关键的还是运用互联网、与电商融合，同时利用大数据反哺实体商业，让开发商、品牌商、运营商洞察最新的消费者趋势，洞察消费者的状况。