高土地成本下的房企选择：积极拿地or瞄准存量房

　　“开发商面临的局面是，拿到地会死，拿不到地更会死。”中建地产一位高管表示。如今高价地已经成为土地市场常态。

　　21世纪经济报道记者调查发现，在土地成本趋高的情形下，大型品牌房企中，目前仅有万科、龙湖、远洋等少数开发商不参与高价地获取。对于绝大多数开发商，不积极获取优质地块，则可能面临在公开招拍挂市场拿不到地的局面。

　　综合来看，房企对拿地的态度在分化。有房企试图通过大幅拿地弯道超车，实现从第二梯队向第一梯队冲刺；有房企依然在稳健经营；还有房企是依战略拿地，偶尔有高价地，但总体以平稳为主。

　　中原地产分析师张大伟称，“房企现在面临的是地价超过房价的市场，房价涨幅远慢于地价。这种情况下，房地产市场面临的涨价预期非常强烈，但市场与资金能否支撑房价在已经大幅上涨的基础上再继续上涨，这是一个疑问。”

　　积极拿地的房企

　　拿下高价地已经成为如今土地市场的常态。

　　8月17日，融信中国以110.1亿元总价在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价10.03万元/平方米，刷新了全国高价地记录。

　　对此，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓称，“（该次土地拍卖）龙湖也参与了，但最终超出了我们授权的价格。到这种高价位时，我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的，（我们）胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛，可能有他们的逻辑。”

　　这其中典型代表便是闽系房企。中原地产研究中心统计显示：11大闽系房企2016年拿地已投入1406.9亿，刷新历史纪录。包括阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等在内开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市拿地，并以高溢价率压倒其他龙头房企，借此获取土地。

　　据统计，全国2016年前7月溢价率超过50%的地块为189宗，其中有超过20%被闽系房企获得。融信年内获得14宗地，其中有7宗地溢价率超过50%。

　　泰禾集团副总裁沈力男透露，今年以来，泰禾地产竞得270多亿土地，其中不乏高价地。之所以会拿这么多地，是因为泰禾一直有做冠军的心。如果规模做不大，就会失去话语权，也会失去很多资源。

　　沈力男的逻辑是，如果规模过小，一两个项目出现问题就可能满盘皆输，规模做大有利于企业抗风险。且规模做大才可能快速形成产品线，从而使产品具有较强溢价能力，具备快速攻城略地的条件。

　　这应该代表了绝大多数扩张过程中的房企心态。

　　另一类高价获取土地的代表是国企、央企。今年上半年，总价前五十土地中，有27宗被国企获得，合计成交金额达1094.9亿，占比54%。不过下半年，国企、央企拿高价地比例逐渐降低。

　　寻觅出路

　　开发商也看到了其中风险。

　　某闽系房企董事长在某闭门会议上称，每个人对市场的判断不同，他比较悲观。他认为，2017年年底或者2018年年初，房地产市场会开始调整。2017年房价上涨概率为0。

　　因此，该董事长称，未来会审慎对待高价地块。

　　远洋集团董事局主席李明在接受21世纪经济报道记者采访时也表示，当前土地市场和房地产市场确实有些过热，所谓“二线热、三线城市也不冷”。这预示着又一轮投资高点的到来，预计不会持续超过一年。市场的火热本质上与房地产市场供需关系没有太大联系，是人民币总量大、流动性强造成的。

　　李明称，“今年年初我曾讲过：在别人贪婪的时候，我们要谨慎；在别人谨慎的时候，我们要贪婪。今年上半年看，市场在平稳上升，但站在投资角度讲，地价也确实趋热，远洋还会采取非常谨慎的态度来进行土地投资。目前市场上产生了一些高价地，对于获取的企业，他们有自己的战略考虑和发展要求，适合自己就是合理的。但远洋现阶段没有兴趣也没有需求高价获取土地，公司土地储备还是需要满足业务正常增长。”

　　李明透露，远洋今年上半年用于土地资源的支出并不大，但这不意味着公司没有购置土地。目前公司主要集中在“旧改”领域，关注天津和深圳等城市。旧改项目在运作初期不体现土地储备数字，支出也主要是前期规划上的必要支出，规模有限。远洋还会采取其他形式，如与其他房企合作获取土地等。

　　远洋的做法代表了不少房企目前的选择。

　　此前龙湖并不偏好通过并购方式拿地，但2016年龙湖中期业绩会上，邵明晓透露，“龙湖并没有特别成立并购部门，只是在目前的投资体系里，加大了对并购能力的培育。现在还不完全是最好的并购机会，但我们要为此做准备。”

　　北京万科也在内部启动“曼哈顿计划”。即以相对低价获取相对稀缺地段的存量物业，进行改造从而获取溢价。

　　首开、首创等房企也开始探寻存量房市场的机会。比如旧城改造、棚户区改造等。

　　首开集团董事长潘利群此前对21世纪经济报道记者表示，存量房市场的规模不会小于目前房地产开发业务。首开已经开始尝试把资源配置放在一些城市复兴领域，比如棚户区改造。一般一个棚户区改造的总投资都在百亿以上，比房地产开发的增量要大。房地产开发业务已经不再暴利，利润空间实际已经很低。而棚户区改造的利润并不会低于平均收益。

　　大城市周边的城市群也是一些开发商寻找扩充土地储备的主要机会，包括珠三角、长三角、京津冀等都是主要方向。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，冷静对待高成本土地才比较务实。从实际情况看，部分大城市高价拿地的现象不太可能被抑制，但不妨建议各地土地出让过程中加强资金审核，部分违规资金后续应该有更好的监管。而房企本身对于未来市场的看好，加之今年销售业绩不错，都会使后续拿地更加积极。

　　从实际情况看，现在房企最担心的就是后续市场会降温，尤其是信贷政策如果收紧，确实会引起如潜在购房需求快速下滑等问题。高价地项目应该采取降低开发成本的导向，若为房企带来太大成本负担，部分房企可能会开始转型，如参与企业股权投资、转型互联网化等。