受益于对市场环境变化的敏锐嗅觉,作为专注于做购物中心的商业地产运营商,印力也迎来业绩上的丰收时刻。
近期万科收购印力集团的新闻引起刷屏效应,尽管身处舆论中心,丁力业在近期接受访问时仍展示了一贯的平和,并表达了对商业地产生意的乐观。
“印力是专业做商业地产的,当下对于商业地产而言是一个非常好的机会。”丁力业表示。
在丁力业看来,上半年房地产行业风云突变,市场明显出现了两极分化现象,引发开发商加大对一二线住宅物业的布局。
他不忘打趣称:“以前住宅行情不好时,很多开发商都想转型做商业。现在住宅好做,他们都不想碰商业了,这对印力是个机会。”
商业美好年代
对于上半年的宏观经济形势,丁力业概括了两个特点:消费增长,利率下滑。而且这种迹象从两年前就出现了,特别是今年,商业地产真的遇到了相对较好的发展形势。
丁力业介绍称,首先在消费方面,得益于居民收入提升,国内消费尤其是来自中产阶级的消费开始强劲增长,对于实体零售业带来了相对有利的发展环境。
据统计局公布,2016年上半年全国居民人均可支配收入1.19万元,扣除价格因素,实际增长6.5%,接近上半年6.7%的经济增速;而7月份,社会消费品零售总额同比名义增长10.2%,扣除价格因素后,实际增长9.8%。
随后,他将话题引至目前国内的利率水平,直言目前的利率出现一定程度下滑,导致企业融资成本持续下降,市场保持合理充裕的流动性。实际上,此前经济学者已指出,尽管中国尚未进入名义负利率阶段,但实际利率自2015年11月就已经降至0以下。
受益于对市场环境变化的敏锐嗅觉,作为专注于做购物中心的商业地产运营商,印力也迎来业绩上的丰收时刻。观点地产新媒体了解到,截至2015年底,印力持有管理项目达34个,且自营商场全年销售额同比增长16%。
好风凭借力,进入2016年的印力加快了布局节奏,先是3月份完成西安怡丰城股权交易,6月上旬正式从资管公司凯雷手中回购苏州印象城、杭州古墩印象城购物中心项目股份,并于7月宣布与绿城缔结战略合作关系。
印力旗下物业绝大多数均地处一二线或省会城市,成本价不足1万元/平方米,资产价格被外界解读为有明显的价值优势。
对于印力的发展模式,丁力业解读称,公司对于投入、风险及回报等因素都进行综合考虑,并不会一味追求轻资产型输出,或者埋头靠公司投入运营项目,“两条腿走路是很好的办法。印力不会忘了自行开发经营,同时也给第三方进行服务输出。”
不过他也强调,国内城市分化的情况下,印力甄选商业项目时肯定会更为谨慎。公司内部有专业的评估体系,若评估某些城市存在饱和的问题,就不会考虑落地项目。
金融最好载体
商业地产对于现金流有着高度依赖,近年来国内创新金融工具的涌现,开始加剧运营商对“轻资产”的渴求。丁力业表示,商业地产具备金融属性,它甚至是金融产品最好的载体。
从西方发展史看,美国被视为房地产金融市场最发达的国家,金融创新工具为不同时期的发展起到了重要的支撑作用。与美国相比,中国房地产市场处于发展中阶段,但一批企业已纷纷启动轻资产探索。
其中,印力是资本运作的代表之一。据丁力业介绍,印力曾探讨过引入金融机构的多种办法,包括传统的信托、股权合作、私募基金等,公司和包括凯德、西蒙、黑石等机构也有良好的合作历史及背景。
他进而指出,在资本化运作中,回报率是金融机构首要考虑的问题,这倒逼运营商在经营层面作出优化、提升。
据其透露,印力建立了一套严格的投资模型,主要通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素,并满足国际资本的要求。数据显示,过去六年,该公司利润复合年增长率达34%。
尽管资本运作已取得一定成效,但在丁力业看来,与现有的ABS、信托等金融工具相比,REITs对商业地产的帮助或许是最大的。
他表示,自2009年中国政府对外宣布试点不动产证券化,公司便对相关政策保持密切关注。“因为REITs之所以在美国、新加坡、香港等地获得成功,是得益于政府给不动产证券化提供税负优惠。如果中国在这方面下决心推进,相信对商业地产是正能量的。”
“如果没有REITs,中国很多发展商得一直持有(商业地产),很难做大做强。”丁力业直言,在国内开发运营一个项目需投入几十亿,每年回报率达到6%-8%已属领先水平。但即便按回报率8%计算,项目盈利或许也得等上12年。
印力宣布,成功发行印象2号CMBS,以杭州西溪印象城、宁波鄞州印象城为底层资产,产品规模33.7亿元,产品期限3+3+3+3+3+3,票面利率3.8%。
最新消息称,印力商置33.7亿元ABS状态更新为“已受理”。另悉,印力集团曾于3月26日完成发行2.8亿美元私募债券,票面利率4.6%。
印力,16岁了。花季般的年龄,总那么让人憧憬。可望着这个即将踏入成人世界的少年,“老父亲”丁力业紧锁的眉头,未有丝毫舒展。
5月10日,上海,印力集团举行15周年庆典。活动上,印力集团董事长丁力业发表了主题为《美好生活 超维价值》的演讲。下文为摘录。
印力作为万科集团商业地产平台,也在服务商的道路上持续迈进,十五年的印力将再次出发,为“人们的美好生活”力创更多真实价值。
2019年,大湾区GDP达11.6万亿,跻身世界前三,已经和纽约湾区旗鼓相当,在未来我们还会超过目前全球最大的东京湾区。