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印力16年浮沉启示录 离商业地产行业第一还有多远?

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2019年05月13日17:05来自:赢商网 游乐乐
核心提示:印力,16岁了。花季般的年龄,总那么让人憧憬。可望着这个即将踏入成人世界的少年,“老父亲”丁力业紧锁的眉头,未有丝毫舒展。

  印力,16岁了。花季般的年龄,总那么让人憧憬。可望着这个即将踏入成人世界的少年,“老父亲”丁力业紧锁的眉头,未有丝毫舒展。  

  作为国内较早涉足商业地产企业,印力是国企改制的时代产物,经历了数次“秩序重组”,把自己活成了一个中国商业地产的经典故事。  

  它曾搭上国际资本巨头,成为资本市场初级玩家,直面全球金融危机,折戟沉沙铁未销;它是市场上极少数自持运营的公司,曾与万达分庭抗礼,却在商业地产黄金时期掉队,几度易主。  

  出乎市场意料,投入万科怀抱后,它重新登上“老二”之位,终极目标是状元荣光。可如此稚嫩的肩膀,要如何承受来自万科和郁亮的重托,这是丁力业所担心的。  

  毕竟抢下万达的头把交椅并非易事,还要扛住恒隆、凯德等前辈们的强势气场,以及新城、龙湖、大悦城同侪们的四面围攻。  

  答案,没有现成的,需要印力去摸索。恰似过去16年间的起起伏伏,走过的所有弯路,其实都是必经之路。

  初代印力:沃尔玛扩张跳板,喜忧参半  

  时针回拨到16年前,深国投商置(印力前身)诞生,其母公司深国投为沃尔玛中方股东。于是,深国投商置扮演的首要角色是沃尔玛中国扩张跳板。  

  换言之,为沃尔玛在中国开发建设购物广场。因为彼时政策规定:外资零售公司要进入中国市场,必须和中国公司合作,并由中方控股35%。

  

  制图:商业地产头条 资料来源:公开数据

    虽然深国投与沃尔玛的合作始于1995年,但在深国投商置出现前,前者从后者处获益甚少。2003年开始,深国投的沃尔玛业务开始了惊人增长,当年即实现利润1211.17万元,2004年实现税后利润3.2亿元(利润主要来自项目转让)。  

  作为世界500强,强势的品牌效应让沃尔玛成为二、三线城市招商引资的重点目标。  

  以杭州印象城为例,这宗面积27.255亩的杭政储出(2005)1号地块,用途为商业金融业用地。此次土地拍卖会上,只有深国投商置一家符合竞买人限制性条件,最终地价折合每亩330万元。  

  形成强烈对比的是,同年在上述地块3公里外的住宅用地价格已高达每亩556万元。而一般情况下,商业用地价格高于住宅用地。  

  以低价地作为交换条件,深国投商置为沃尔玛建的MALL被规划为不超5层单体建筑,同时还要给沃尔玛租金优惠。  

  其两大利润来源:收取除沃尔玛外的其他商户租金;将建成的项目权益转让给其他公司,获得超额溢价。

    

  制图:商业地产头条 资料来源:公开信息  

  获得第一笔“骨干资金”后,深国投商置开始与摩根士丹利、凯德(原名嘉德)、西蒙等资本大鳄合作,通过转让溢价项目股权,小股操盘,建立起“开发+商业+金融”的运作模式:  

  深国投商置负责拿地和开发建设;凯德和西蒙负责项目招商和经营管理;大摩、凯德与西蒙提供资金输血。  

  这场“豪门盛宴”相当于形成一个个封闭的房地产基金。看上去深国投商置都是少数股东,但实质上,转让的只是其各项目公司的股权,而开发链顶端——与沃尔玛合作的控制权,仍掌握在深国投商置手中。

  

  制图:商业地产头条 来源:公开资料

    项目合作外,2006年,深国投商置出让30%股份,引入美国普洛斯作为重要股东。按照普洛斯将股权转让GIC的账面价格5300万美元(2008年底)计算,此次股权出让收益约3-4亿元。这是支撑深国投商置早期扩张的另一笔重要资金。  

  借力沃尔玛、资本巨头们,深国投商置短期内得以迅速扩张。据商业地产头条统计,其在2004-2006年间全国共有60多个项目,与万达不分伯仲。  

  可这个看上去精致又完美的链条,却存在致命缺陷。因为深国投商置掌控的是链条的中下游产业,而资本及管理运营等核心资源均控制在外资手里。

  

  制图:商业地产头条 来源:公开资料  

  这时的它,更像是商业地产开发商,而非商业地产运营商。  

  当中国内地零售业向外资全面开放、2008年全球金融危机袭来等国内外大环境瞬变,沃尔玛“红利”不再,大摩、西蒙、普洛斯损失惨重,而且至今未开放公募REITs,退出渠道受阻。  

  自2003年成立后的首次公开采访中,时任董事总经理丁力业说:“我们都没有想到这些合作伙伴们会这么惨”,“2008年,我们最关注的是还能不能活下去”。  

  深国投商置转型,迫在眉睫。2007-2010年,经过置换、出售、并购、单飞等一系列动作,其走上了全产业链开发模式。  

  

  制图:商业地产头条 来源:公开资料  

  “如果继续像以前那么做,就像来料加工,没有自己的创造性,我们要成为一家真正专业的商业地产公司,就是整个商业地产产业链都要做。”彼时,丁力业如是强调。

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文章关键词:印力 丁力业 商业地产
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