中航48亿抢津门地王 与保利整合前夜急切补仓为哪般

观点地产网   2016-09-06 07:47
核心提示:除了中航地产,中航国际瑞赛的项目也有可能是“潜在交易标的资产”,此番拿地不排除是为“嫁妆”提升质量,增加资产包价值。

  保利集团与中航集团在房地产领域的整合,正成为行业关注的焦点之一,包括保利地产、保利置业、中航地产、中航国际瑞赛等双方旗下的几家房企,只要有丝毫风吹草动都能牵动市场的神经。

  8月31日,在筹备整合之际,中航国际瑞赛却突然高调亮相天津土地市场。当天,天津瑞赛置业有限公司以47.8亿元夺下天津红桥混合地块,住宅部分楼面价2.68万元/平方米创下区域单价纪录。

  而实际上,过去一年以来,包括中海、中信、五矿、中冶、中房、招商等央企先后启动内外部重组及并购,它们几乎都存在共同特点:期内被整合或收购的一方鲜有再扩张。

  正是在这种鲜明对比的反衬下,中航力退诸强抢下天津区域地王的举动,着实让外界为之诧异。

  记者了解,早在中航、保利宣布整合地产业务时,市场流传消息称,保利曾对中航一些地产项目进行调研,并形容结果是“差强人意”。尤其是中航地产,该公司旗下项目大部分位于二三四线城市,与保利地产的区域布局有较大出入。

  投资者分析称,除了中航地产,中航国际瑞赛的项目也有可能是“潜在交易标的资产”,此番拿地不排除是为“嫁妆”提升质量,增加资产包价值。

  另外一种观点则认为,中航将继续保留持有性物业,包括物管、九方购物中心系列、航空文化乐园将是三大业务板块。从这点看,中航打造自身的地产“自留地”,或许也是一种潜在方向。

  中航48亿“突击”天津

  天津瑞赛置业有限公司8月31日的拿地不可谓不“惊险”,同台对手既包括万科、龙湖、融创等资金雄厚企业,也包括中骏、正荣等拿地激进闽商。

  不过,有媒体报道称,天津瑞赛置业有限公司正是天津地块摘牌期间报价的企业。进入竞价环节,天津瑞赛也率先与万科竞价40余轮,此后花园、中骏、龙湖等房企加入战局。最终,天津瑞赛经过253轮鏖战,从龙湖手中成功夺下地块,溢价率高达85.63%。

  据记者查询,天津瑞赛的法人股东为天津瑞赛投资发展有限公司,后者是北京瑞赛科技有限公司(即中航国际瑞赛)旗下京津冀区域平台公司之一。

  这也是中航国际瑞赛罕见的一次现身招拍挂市场。官网资料显示,该公司目前在天津、西安、洛阳、成都、苏州、铜陵、三门峡拥有10个地产项目,其中在天津有“瑞祥花园项目”。

  此次新获得的地块位于天津红桥区纪念馆路北侧,紧邻规划中的地铁8号线。土地面积11.04万平方米,其中住宅部分用地5.71万平方米,建筑面积15.43万平方米;工业部分用地土地面积则为5.33万平方米,建筑面积17.58万平方米。

  出让条件要求,买受方企业除需自持地块内工业研发建筑面积不少于8万平方米外,还需引入至少一家全国性企业总部。

  在市场人士看来,上述地块的住宅部分未来仍存在一定风险。该人士对观点地产新媒体指,中航获得的地块住宅楼面价约2.68万元/平方米,而此前红桥区单价纪录保持者——西站副中心邵公庄地块楼面价仅1.15万元/平方米,这让新地王面临入市定价的挑战。

  截至目前,中航所获地块周边仅有“北岸中心”属于新项目,预计均价为3万元/平方米;周边二手房价格在1.75-3万元/平方米不等。

  上述人士转而表示,近期天津宅地市场火热,或许也是开发商争相拿地的重要原因。“在看好二线城市发展的预期驱使下,开发商拿地就说明内部认为这笔账算得过来。”

  数据显示,8月份天津出让的8宗宅地,有5宗溢价率超过100%,剩余3宗溢价率超过70%,其中滨海响螺湾商住地溢价率更是高达312%。

  整合前夜拿地为了哪般?

  记者了解,中航工业下属地产业务都由中航国际直接管辖,包括中航地产、中航国际瑞赛,以及中航万科、中航里城等合作平台。

  其中,中航地产以综合性商业地产、高端复合地产开发为核心,兼顾城市主流住宅开发;中航国际瑞赛则作为中航工业系统内土地开发平台、中小城市战略布局实施的平台,并中小城市土地一级开发为延伸,以物业管理、酒店经营以及商业合作运营主业。

  数据显示,2016年上半年,中航国际地产业务营业额为人民币17.10亿元,同比增加约1.39%;除税后盈利约1.61亿元,同比增长202.13%。期内中航地产归属于上市公司股东的净利润却仅为0.03亿元,同比扭亏,增长103.0%。

  而随着国企改革浪潮掀起,在央企间整合渐成趋势的情况下,中航在地产业务的不足也被放大。中航国际明确,2016年下半年,将“择机推动地产开发业务重组整合”。

  7月6日,保利地产、中航地产双双公告宣布,母公司保利集团、中航工业正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。一个礼拜后,双方披露,潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右。

  整合往往意味着资源配置的优化。通过与保利集团整合地产业务,中航一来可响应国资委“不以地产为主业的央企退出地产业务”的号召,二来则可集中资源发展其它业务。目前,中航的核心业务主要为国际军贸、航空运输服务、新能源、航空装备研制。

  反之,整合的主导方通过收购往往获取丰富的土地资产,而这部分资产往往成本低廉,可以为企业自身带来极大的发展动力。比如,中海在收购中信旗下2400万平方米土储后,该公司主席郝建民预期2020年合约销售4000亿港元。

  而实际上,保利地产难以享受到中海般的待遇。有投资者对观点地产新媒体指出,包括中航地产、中航国际赛瑞所拥有的土储主要位于二三四线,考虑到目前三四线城市去库存的严峻性,这反倒未来或会对保利带来负担。

  据记者查询,截至2016年上半年,中航地产拥有15个项目,主要分布于成都、天津、南昌、昆山、九江、贵阳、赣州、新疆、惠东等地,总建筑面积671.67万平方米;中航国际赛瑞在天津、西安、洛阳、成都、苏州、铜陵、三门峡拥有10个地产项目。

  有消息称,保利地产相关人士曾就收购中航地产发表意见,这次整合虽然能扩大保利地产的资产规模,增强在北方市场的竞争力,“但是从目前已知的情况看,不利因素更多”。

  这种“不利因素”某种程度上加剧了双方谈判的难度。据中航地产最新披露,公司原计划在9月5日披露重大资产重组信息,“但是,公司无法在上述期限内披露重组预案”。

  正因如此,有投资者对观点地产新媒体猜测,中航近期不惜以47.8亿元夺下天津红桥地王,不排除是送给保利地产的“嫁妆”。“重组涉及资产审计,人员整合,中航也许是在提高资产质量,增加谈判筹码。” 

  同样,京津冀对于保利地产而言意义重大,早在两年前,保利地产便表达过要打造“300亿元数量级销售区”的想法。在2016博鳌房地产论坛上,保利地产集团副总经理余英亦曾如是称,北京、天津、石家庄是这片区域“比较好的城市”。 

  不过也有观点认为,即便与保利整合成功,中航也不见得会全部剥离地产业务,毕竟它在购物中心、航空主题项目等方面具备一定优势。在这种情况下,在天津等热门城市拿地或许是为了自身的后续发展做准备。

  其中,国金证券指出,预计中航地产持有性物业在重组后依然会留存在公司,“物业管理、九方为核心的持有性物业、航空文化乐园或是公司未来三大业务板块”。而近期,中航地产子公司将持有性资产单独分立后再转让给公司,被外界解读为为“自留地”做资产运作。

  记者就上述事项致电中航地产相关人士,截至目前并未得到回应。

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