中航48亿抢津门地王 与保利整合前夜急切补仓为哪般

　　保利集团与中航集团在房地产领域的整合，正成为行业关注的焦点之一，包括保利地产、保利置业、中航地产、中航国际瑞赛等双方旗下的几家房企，只要有丝毫风吹草动都能牵动市场的神经。

　　8月31日，在筹备整合之际，中航国际瑞赛却突然高调亮相天津土地市场。当天，天津瑞赛置业有限公司以47.8亿元夺下天津红桥混合地块，住宅部分楼面价2.68万元/平方米创下区域单价纪录。

　　而实际上，过去一年以来，包括中海、中信、五矿、中冶、中房、招商等央企先后启动内外部重组及并购，它们几乎都存在共同特点：期内被整合或收购的一方鲜有再扩张。

　　正是在这种鲜明对比的反衬下，中航力退诸强抢下天津区域地王的举动，着实让外界为之诧异。

　　记者了解，早在中航、保利宣布整合地产业务时，市场流传消息称，保利曾对中航一些地产项目进行调研，并形容结果是“差强人意”。尤其是中航地产，该公司旗下项目大部分位于二三四线城市，与保利地产的区域布局有较大出入。

　　投资者分析称，除了中航地产，中航国际瑞赛的项目也有可能是“潜在交易标的资产”，此番拿地不排除是为“嫁妆”提升质量，增加资产包价值。

　　另外一种观点则认为，中航将继续保留持有性物业，包括物管、九方购物中心系列、航空文化乐园将是三大业务板块。从这点看，中航打造自身的地产“自留地”，或许也是一种潜在方向。

　　中航48亿“突击”天津

　　天津瑞赛置业有限公司8月31日的拿地不可谓不“惊险”，同台对手既包括万科、龙湖、融创等资金雄厚企业，也包括中骏、正荣等拿地激进闽商。

　　不过，有媒体报道称，天津瑞赛置业有限公司正是天津地块摘牌期间报价的企业。进入竞价环节，天津瑞赛也率先与万科竞价40余轮，此后花园、中骏、龙湖等房企加入战局。最终，天津瑞赛经过253轮鏖战，从龙湖手中成功夺下地块，溢价率高达85.63%。

　　据记者查询，天津瑞赛的法人股东为天津瑞赛投资发展有限公司，后者是北京瑞赛科技有限公司（即中航国际瑞赛）旗下京津冀区域平台公司之一。

　　这也是中航国际瑞赛罕见的一次现身招拍挂市场。官网资料显示，该公司目前在天津、西安、洛阳、成都、苏州、铜陵、三门峡拥有10个地产项目，其中在天津有“瑞祥花园项目”。

　　此次新获得的地块位于天津红桥区纪念馆路北侧，紧邻规划中的地铁8号线。土地面积11.04万平方米，其中住宅部分用地5.71万平方米，建筑面积15.43万平方米；工业部分用地土地面积则为5.33万平方米，建筑面积17.58万平方米。

　　出让条件要求，买受方企业除需自持地块内工业研发建筑面积不少于8万平方米外，还需引入至少一家全国性企业总部。

　　在市场人士看来，上述地块的住宅部分未来仍存在一定风险。该人士对观点地产新媒体指，中航获得的地块住宅楼面价约2.68万元/平方米，而此前红桥区单价纪录保持者——西站副中心邵公庄地块楼面价仅1.15万元/平方米，这让新地王面临入市定价的挑战。

　　截至目前，中航所获地块周边仅有“北岸中心”属于新项目，预计均价为3万元/平方米；周边二手房价格在1.75-3万元/平方米不等。

　　上述人士转而表示，近期天津宅地市场火热，或许也是开发商争相拿地的重要原因。“在看好二线城市发展的预期驱使下，开发商拿地就说明内部认为这笔账算得过来。”

　　数据显示，8月份天津出让的8宗宅地，有5宗溢价率超过100%，剩余3宗溢价率超过70%，其中滨海响螺湾商住地溢价率更是高达312%。

　　整合前夜拿地为了哪般？

　　记者了解，中航工业下属地产业务都由中航国际直接管辖，包括中航地产、中航国际瑞赛，以及中航万科、中航里城等合作平台。

　　其中，中航地产以综合性商业地产、高端复合地产开发为核心，兼顾城市主流住宅开发；中航国际瑞赛则作为中航工业系统内土地开发平台、中小城市战略布局实施的平台，并中小城市土地一级开发为延伸，以物业管理、酒店经营以及商业合作运营主业。

　　数据显示，2016年上半年，中航国际地产业务营业额为人民币17.10亿元，同比增加约1.39%；除税后盈利约1.61亿元，同比增长202.13%。期内中航地产归属于上市公司股东的净利润却仅为0.03亿元，同比扭亏，增长103.0%。

　　而随着国企改革浪潮掀起，在央企间整合渐成趋势的情况下，中航在地产业务的不足也被放大。中航国际明确，2016年下半年，将“择机推动地产开发业务重组整合”。

　　7月6日，保利地产、中航地产双双公告宣布，母公司保利集团、中航工业正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。一个礼拜后，双方披露，潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右。

　　整合往往意味着资源配置的优化。通过与保利集团整合地产业务，中航一来可响应国资委“不以地产为主业的央企退出地产业务”的号召，二来则可集中资源发展其它业务。目前，中航的核心业务主要为国际军贸、航空运输服务、新能源、航空装备研制。

　　反之，整合的主导方通过收购往往获取丰富的土地资产，而这部分资产往往成本低廉，可以为企业自身带来极大的发展动力。比如，中海在收购中信旗下2400万平方米土储后，该公司主席郝建民预期2020年合约销售4000亿港元。

　　而实际上，保利地产难以享受到中海般的待遇。有投资者对观点地产新媒体指出，包括中航地产、中航国际赛瑞所拥有的土储主要位于二三四线，考虑到目前三四线城市去库存的严峻性，这反倒未来或会对保利带来负担。

　　据记者查询，截至2016年上半年，中航地产拥有15个项目，主要分布于成都、天津、南昌、昆山、九江、贵阳、赣州、新疆、惠东等地，总建筑面积671.67万平方米；中航国际赛瑞在天津、西安、洛阳、成都、苏州、铜陵、三门峡拥有10个地产项目。

　　有消息称，保利地产相关人士曾就收购中航地产发表意见，这次整合虽然能扩大保利地产的资产规模，增强在北方市场的竞争力，“但是从目前已知的情况看，不利因素更多”。

　　这种“不利因素”某种程度上加剧了双方谈判的难度。据中航地产最新披露，公司原计划在9月5日披露重大资产重组信息，“但是，公司无法在上述期限内披露重组预案”。

　　正因如此，有投资者对观点地产新媒体猜测，中航近期不惜以47.8亿元夺下天津红桥地王，不排除是送给保利地产的“嫁妆”。“重组涉及资产审计，人员整合，中航也许是在提高资产质量，增加谈判筹码。” 

　　同样，京津冀对于保利地产而言意义重大，早在两年前，保利地产便表达过要打造“300亿元数量级销售区”的想法。在2016博鳌房地产论坛上，保利地产集团副总经理余英亦曾如是称，北京、天津、石家庄是这片区域“比较好的城市”。 

　　不过也有观点认为，即便与保利整合成功，中航也不见得会全部剥离地产业务，毕竟它在购物中心、航空主题项目等方面具备一定优势。在这种情况下，在天津等热门城市拿地或许是为了自身的后续发展做准备。

　　其中，国金证券指出，预计中航地产持有性物业在重组后依然会留存在公司，“物业管理、九方为核心的持有性物业、航空文化乐园或是公司未来三大业务板块”。而近期，中航地产子公司将持有性资产单独分立后再转让给公司，被外界解读为为“自留地”做资产运作。

　　记者就上述事项致电中航地产相关人士，截至目前并未得到回应。