大悦城等加码的轻资产能否成为重资产的“救命稻草”

　　9月18日，红星商业董事长张华容在接受21世纪经济报道采访时透露，红星商业目前在签的资产管理项目已经达到10个。

　　这是红星商业践行的轻资产模式。但并非是简单的品牌输出，而是先期借助运营撬动资产，后期增值收益分享，甚至放大资产的金融属性，打通资产盘活通道，最后实现所谓的资产证券化。

　　在商业地产整体供应量过剩的背景下，包括万达、大悦城（专题阅读）（相关干货）地产、红星商业等纷纷祭出轻资产扩张模式。其出现有其市场因素，也有机遇推动。

　　汉博商业研究院院长张海勇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，商业地产商进军轻资产，应该是国内市场越趋规范、成熟的必然需求。一个商业地产项目动辄牵动上亿资本，即便国企大鳄或者私企大佬，进行快速复制的难度也很大；同时囿于国内资本市场的政策困境，商业地产变现也非朝夕之功。轻资产自然成为成熟商业地产开发商的选择。

　　轻资产怎么玩？

　　21世纪经济报道综合比较各家推出的轻资产模式，其大体内容非常相似。

　　万达集团董事长王健林对轻资产的解释是，“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理"慧云"系统。产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”

　　9月8日，大悦城地产宣布，其首个轻资产输出项目天津和平大悦城将在12月24日开业，该项目仍延续面向18-35岁的城市新兴中产阶层，打造特色街区和体验式物业的定位。目前已引进184家品牌，签约率100%。

　　去年8月，该项目还是天津第四家倒下的老字号商场津汇广场。2015年12月大悦城地产宣布将以轻资产方式对天津津汇广场购物中心进行管理输出，打造天津和平大悦城，与基金合作方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。

　　对于轻资产模式，大悦城地产副总经理、天津大悦城总经理吴铮的解释是，“做一个新的大悦城，从拿地到开业，一般需要30个月。但如果是收购旧项目改造，从改造到开业，一般只需要12个月。节省下来的18个月，几乎足以将一个新开业的大悦城运营至略有人气。”

　　大悦城推出的轻资产模式，不仅是品牌输出，还包括股权转让方式、降低股份比例，以小股或者无股操盘的方式加快其开发速度。

　　9月16日，红星商业首个资产管理项目唐山爱琴海购物公园开业。

　　据透露，这只是第一个落地开业的商场。今年会签约10个左右，明年会继续签约10-12个。红星商业采用的是介入式管理，并非顾问公司角色。一旦与合作方建立合作关系，从规划拿地到看图纸，所有与这块土地相关的商业运营、需要的商业发声都会全权参与。接下来还会包括资产收入方面等。正在谈的项目中，对一个物业进行充分评估后会有一些保底+超额利润分成的模式。同时，不排除以部分的股权介入商业资产。

　　张华容表示，目前红星商业收入都来自于资产管理，红星美凯龙自己开发的项目也是以独立运营管理公司和独立利润中心出现的，未来的收入还包括除轻资产之外的资产介入类收入，资产增值或一些股权、资产物业的合作，该部分收入将在明后年体现。

　　重资产的轻量化

　　张华容与团队曾做过统计，国内目前大概有4000多个购物中心，但品牌开发商只占不到20%。剩余的80%，要么在小开发商手里，要么是待处理资产。这就让存量与增量盘活应运而生。

　　她认为，轻资产模式的机会主要来自于市场存量过大。而具有丰富运营经验的团队很少。

　　“从2015年之后市场开始表现出专业领域划分。从资产链条来看，资产早期的资本价值，中期的增值价值，后期投入运营以后的经营回报和金融价值，这三个都慢慢走向了专业化。这给开发商、运营商和金融机构都带来了更多机会。”

　　张海勇认为，开发商选择轻资产，除市场所迫之外，就是这些开发商已然具备商业地产运作的资源条件，如商家品牌、营运管理（人才储备及技术）、品牌度（如大悦城、爱琴海），同时，具备与资本市场对接的优势和自身资金优势也不容忽视。

　　张海勇长期看好这一模式，但他认为短期内存在问题。比如，开发商可能面临水土不服与人才瓶颈问题。“中国的城市差异过大，品牌构成的差异优势亦不明显。探索阶段，尚不具备成熟的技术体系、资源管控与输出体系等条件。同时有来自资产持有方可能的资金、管理、意识等方面的挑战。”

　　张华容也坦陈，轻资产模式首先存在的就是回报率和期望值是否对等，其次是运营者能力问题，第三是资产方和运营方的磨合问题。

　　“我们与资产方合作的时候，不仅说我们会做什么，还会让他们知道他们所能发挥的更大价值。怎么拿地地价更低；如何规划得房率更高；如何招商会加速销售进度。开业后什么节点介入资本让资产价值更高。”

　　张海勇认为，轻资产战略应该是基于自身良好的商业运作与管理之上，但轻资产不可能成为重资产商的救命稻草。国内阳光新业轻资产尝试较早，形成全程资产管理、包租模式、商业管理输出三种模式，其问题在于商业模式跟不上市场需求、人才储备不足及自身管理。大型开发商同时有资金优势、资源背景、项目成熟运作的人才及品牌优势时，轻资产才水到渠成。