行业人士必看：商业地产“市调” 这几个问题须搞清楚

　　众所周知，商业地产服务是指从专业角度为开发商提供商业地产之顾问服务，涵盖商业调查、商业定位、商业规划、商业营销及推盘、商业招商及后期经营管理等多项工作。本文主要就前期商业顾问之市场调查部分进行基础阐述。

　　商业调查基础内容

　　前期商业调查工作一般包括商业及市场环境调查、消费者环境调查、交通环境调查等几方面。

　　商业及市场环境调查

　　考察项目所在区域的市场大环境和商业发展环境，深入了解项目所在区域的经济大环境和商业大环境，以及现阶段商业地产市场情况，为项目的商业打造提供定位支持和规划依据，力求项目紧跟城市发展趋势，兼具差异化和个性化。

壹

区域大环境

　　此部分分析旨在通过对项目所在区域地区生产总值、产业构成、社会消费品零售额、商业中心性指标、区域发展规划等方面的分析，了解项目所在区域的宏观经济特点，为项目商业定位提供宏观发展环境的相关依据。主要分析内容有：城市及区域经济发展环境、城市及区域商业发展环境、城市发展及商业发展环境。

贰

商业发展现状

　　此部分分析旨在通过对项目周边（半径3～5公里范围内）商圈或已形成的商业街道的研究，来分析项目周边商业的发展现状及未来发展趋势。从而获得本项目之发展优势及不足之处，寻求在现有商业大环境下的发展机遇。主要分析内容有：项目周边影响商圈的调查分析、项目周边已成形商业街的调查对比、区域竞品项目的调查研究等。

叁

商业地产概况

　　此部分研究旨在通过对项目周边入市商业项目进行调查，从而获得区域商家承受租金概况、区域投资者资金承受能力及市场易销售或租赁的店铺结构特征，为本项目资金回款所需商业物业特征及营销计划做储备。主要分析内容有：与项目近似产品的商业物业特征、与项目近似产品的商业物业租售概况、区域竞品项目的调查研究等。

　　消费者环境调查

　　消费者环境调查主要分为三部分进行。第一部分是通过消费者基础数据的统计，了解项目城市或项目周边消费群的总体规模、消费者的属性、消费者的消费能力及其在进行消费活动时所表现出的各种特点。

　　第二部分一般指专项消费者调查，从消费者的角度审视项目所在区域的消费市场环境，使本项目的开发更具有针对性，能充分满足消费者的实际需求；并为项目商业定位、潜在卖场规模预估、业态构成及组合建议提供分析依据。

　　一般而言，消费者专项调查的目的是了解项目潜在消费群的消费认知、习惯及特征；了解项目潜在消费群设施需求状况；通过背景资料的调查，获得项目潜在消费群构成信息，作为交叉分析的依据。调查内容包括：消费者的消费倾向、消费者的消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的期望及建议、消费者构成情况等。

　　第三部分是周边潜在消费者构成调查。此部分研究旨在通过对项目周边楼盘分布及入住人口数目计算商圈辐射范围消费群体构成。

　　交通环境调查

　　交通环境调查则是了解项目周边的交通特性，为项目今后的整体动线设计和商圈辐射的通达性提供依据。调查内容有：项目周边四至范围主要交通道路级别、项目周边四至范围主要交通道路公共交通系统及轨道交通组成、项目交通流量定点观测及不同时间段车流/人流量调查、区域城市交通规划概要等。

　　商业调查与商业定位关系

　　（一）通过商业及市场调查研究进行商业定位分析：

　　商业立地条件分析，通过对区域经济发展环境、商业市场环境、消费者环境及项目周边交通概况等数据研究本地块适宜进行商业经营的可能性。

　　SWOT分析，根据市场调查数据判断本项目的优势、劣势、机会点及市场竞争威胁性在哪里，协助开发商掌控项目的发展；差异化方向性研究，从项目的商业概念、商业档次品质、商业物业亮点、商业组合特点等来综合分析项目商业今后的方向性打造特征。

　　（二）通过消费者专项动向调查研究进行商业定位分析：

　　通过对消费者的消费构成情况，消费倾向、消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的预期等的研究，多方位分析项目的商业定位以及适合本项目引进的业种配套组合推荐。

　　（三）通过交通流量调查进行商业定位补充分析：

　　交通流量调查主要为项目商圈辐射范围的验证以及今后商业动线规划进行基础调研和研究分析工作。