王健林将撤离房地产？到2018年万达或不再有地产销售收入

　　史无前例的警告

　　就在我们昨天的主人公，把最新战略锁定为“将更加专注于房地产及其他相关业务”时。我们今天的主人公却在几乎相同的时间对房地产业发出堪称前所未有的警告。根据媒体的报道，他的话相当开门见山，而且斩钉截铁：

　　“这是史上最大的泡沫”。

　　这个人就是大家印象中最富有的地产商，但事实上早已不再想做地产的王健林。这是他此前接受美国有线电视新闻网财经频道(CNN Money)时说的话。估计，即使你不喜欢他，也会喜欢他的这句话。甚至是，超级的喜欢。

　　Yes! Yes! Yes!终于有个明白人肯说句明白话了!重要的不是明白，而是既明白又敢说，而且直言不讳!

　　访问中，王健林说自己并不担忧中国“硬着陆(经济雪溃)”的可能，但他对房地产如此任性与分裂的忧虑溢于言表：他忧虑北上深等主要城市的房价近乎失控地上涨，也忧虑很多房屋空置的中小城市依然俳佪在价量双低的低迷。

　　关于这一轮本以“去库存”为核心的房地产发展，我写了好几篇文章也没敢直抒胸臆，今天也要接着王先生的胆儿不吐不快。这个事儿目前是已经严重走偏了，“去库存”的大方针变成了“涨房价”以及加剧各种不平衡的“发神经”。

　　房地产已经不是王健林的菜了，所以他真正忧虑的是，举国的房事要是办不好，会让每个人都不得安生。

　　他说，“中国经济尚未触底，如果将杠杆去除太快，经济会进一步受损。所以，我们不得不等到经济走上反弹的轨道时，再逐渐减少杠杆和债务。”而让他担心的是，“没有看到一个很好的解决这个问题的方案，政府想了各种各样的措施，比如限购或者限贷，但都没有效果。”

　　我想，他说的“这个问题”应该是，既不快速去杠杆，也不让房价癫狂。因为这两个事情都很大，玩坏了，都可能引火烧身，并且是烧全身。他没明说的可能还包括，在这个两难的节点上，如何妥善选择，将相当考验智慧。

　　王健林如何选择他自己和万达的前途与命运，事实上早已给出答案。外界也对此给予了很多的报道和评论，如果要以地产为核心词，我把它总结为：大撤退——大转移。

　　对地产业的大撤退，向其他产业的大转移和大进击。

　　一直持续的转型

　　大约16年前，王健林就已对至今还有人豁出身家性命往里冲的住宅地产有了不安的看法，进而开始了万达在地产业的第一次撤退，也是第一次转移。

　　这个故事他已经讲了很多遍：当年，两名老员工得了重病，公司花了很多钱才让他们的生命得以延续。

　　当时，拿出这么大一笔钱，还是让王健林有点心疼的，虽然拿得心甘情愿。心疼中他就想啊，搞住宅地产一个项目接一个项目，要是哪天接不到项目，或者房子卖不出去了，公司就会有断奶的危机，员工工资发不起，病也看不起。“上哪找稳定的现金流呢?觉得房地产不靠谱。”

　　不安的王健林要往心安的地方去，所以他在如今看来非但没有高潮，甚至前戏都才刚刚开始之际，就淡出住宅，转向了商业地产。“向不动产转型，我们觉得不动产建完以后，它的资产是在不断升值的，而且有稳定现金流。”

　　这个转型并不容易，据他自己回忆，由住宅向商业地产转型，万达曾在几年内当了222次被告，单是沈阳的一个店就多次拆了重建，付出了9亿多元的代价。

　　相当长时间内，“背叛”住宅的他像老牛拉车深陷困境，大搞住宅的人却开着法拉利从身边飞驰而去。但即便这样，王健林也是坚定信念，不断完善，不断检讨，不断毁灭，又不断重生，最终练出一套商业地产大法，并成就了世界商业地产的巨无霸，也成就了“一座万达广场就是一个城市中心”的核心竞争力，让省长、市长都追着自己跑。

　　靠着商业地产的主打歌，王健林唱出了万达的新时代。但更上层楼之后，他的心里却依然不踏实。

　　忐忑依然来自房地产。这期间，虽然万达转型商业地产成就非凡，但地产还是支持万达的核心，甚至与商业配套的住宅都还是主要的利润。

　　曾经，他认为住宅不是一个万岁的行业，把商业地产做到相当的高度后，他又认为，商业地产还是跑不掉地产两个字，依然不能万古长青。

　　王健林说，他分析了差不多10个国家的历史，美国，英国，法国等发达国家，房地产产业成熟期基本上都是50年。一过这个坎儿，房地产业大规模的发展，供不应求，供需两旺就会走下坡，地产企业的繁荣也就到了尽头。

　　很多行业到了中国，只要有搞头，搞起来就会特别快，大家一哄而上，一起上，三下五除二，就把人家几十年走的路十几年都走完了。

　　王健林对地产行业恐怕也是这个看法，从内心认定其高速发展的景气期只会比这些国家短，不会长。

　　而企业要长治久安，一定不能等出了问题再想辙，而是要居安思危，未雨绸缪。

　　因此，王健林决定抓住还可以从地产获得高成长与高回报的档期，一边继续享受地产的高潮迭起，一边为没有地产公司依然能够又强有大地成长而布局和耕耘。

　　布局落子中，王健林没有去琢磨如何让13亿人吃饱喝好的事，或许是因为在他看来，那基本已是过去式，而且这些行业都已老司机林立，万达并无特长与优势。

　　他把目光投向了吃饱喝足有钱又有闲之后，13亿人要搞什么新意思的新领域，并最终锁定了：文化、旅游、体育等更加侧重七情六欲的这些新行业。

　　这大概是10年前的事情了。从那时起，万达开始把在商业与地产挣到的钱，持续向这些行业转移。这些行业，在早已吃饱喝足的发达国家，都已有套成熟体系，市场上也充斥着老司机。王健林既当他们的学生，也当他们的老师和老板，最终是要当他们的老师和老板。

　　只要万达有优势，能学习、借鉴、甚至超越，可以拿到国内自己从零开始干的，他就把它就学回来、改出来，自己干，先在国内干，国内干好再争取拿到国际干好。

　　只要万达觉得无论国际国内，自己从零开始干还不如借助别人的资源和条件站在别人的肩上直接干的，他就把它买下来，融入万达智慧与中国特色，国际国内一起干。

　　这么些年干下来，万达在这些行业干成了一系列世界级，甚至世界第一的“大买卖”，也在地产之外打下一片片从行业上可以万古长青的江山。

　　今天的万达，不但是世界最大的不动产企业，是世界最大的五星级酒店业主，也是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商和世界最大的体育公司。最近一两年，万达还悄然干出个中国最大的网络金融企业。

　　这些最大的背后，万达已在地产之外到底有多大，这里不再赘述，有兴趣的朋友可以去其官网检阅。但依靠这些大，如果地产出事儿，只要不是特别大的事儿，王健林显然已经是我练成护体神功，我不怕不怕的啦。

　　“这些都是长寿的行业。文化旅游就是个典型。一个故宫600多年，一个长城千年以上。我开玩笑，文化和旅游资源被占领上，至少几百年，好比，现在故宫长城是哪个企业自己的，你还愁吗?”已经在这些长寿行业拿到一大把大牌的王健林，在一次分享会上如此信心满满地说道。

　　对这些行业，无论是自己从零开始做的，还是买来的。王健林都坚持将其与万达在资金之外的核心优势，如品牌、经验和能力等结合，做出万达自己的特色和本事。

　　除了喊话干过迪士尼的旅游，已经是全球霸主还要软硬通吃的院线运营，以及只做产业高端的体育产业，包括大家对万达可能还相对陌生的互联网金融(万达叫网络金融)，王健林也是连名字都要跟别人叫得不一样。

　　万达把网络金融建基在自己正努力打造的，旨在成为全球最大商业O2O平台的万达互联网系统“飞凡”之上，并且提出一个要颠覆传统信贷模式的目标。

　　王健林说，全球银行的贷款基本是两种模式，要么抵押，要么授信。万达打造了拥有自主知识产权的云收款系统，可以在线上掌握所有商家的现金流端口。依靠这个大数据，他们可以对商家进行信用评估，然后彻底改变信贷模式：无需抵押就可以贷款。

　　如今，“飞凡”除覆盖万达所有商户，还变成一个开放的平台，吸引了诸多其他商业中心和商家加盟，并计划未来几年覆盖7-8亿消费人群和200万个商户。王建林甚至放言：

　　“公司内部已形成共识，万达未来价值最大的板块是飞凡，因为全世界没有任何一个组织可以做到拥有7-8亿消费人群和200万个商户的数据。”

　　与时竞跑的撤退

　　万达官网上，集团简介的第一句话是：“万达集团创立于1988年，形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。”地产，这个曾经的万达招牌，至今贴在万达身上的大标签，已经没有了位置。

　　与之对应的是，2016年年初，王健林在部署万达当年的工作目标时，主动将外界认为原本可以实现2000亿营收的房地产营收下调了640亿，由1640亿减到1000亿，一笔砍掉40%，差一点就残酷到自我腰斩!从也因此将集团预算收入下调了12%，自己给自己来了个前所未有的负增长。

　　地产二字渐行渐远，地产收入大幅调低的背后，是王健林领着万达继续在从房地产行业大撤退，在其他产业大进攻，是吃了秤砣铁了心地，不靠“不靠谱”的房地产，而靠其他可持续产业成就他的：国际万达，百年的企业。

　　早在2015年，甚至更早前，王健林就公开讲话：万达要将来自房地产类的收入降到30%以内，要更彻底的转型，要不再是一个地产企业。虽然，他一直说，自己并不是特别不看好房地产，而只是为万达长远需要才这么做，但其对房地产绝不恋战的决心一直溢于言表。

　　为了实现目标，2015年，15年前从住宅地产大撤退，向商业地产大转移的王健林，依靠万达最近10来年在长寿行业的大布局做支撑，果断地将减法做到了赖以登顶世界的商业地产之上，也开始了最力度的地产大撤离。

　　但他减的不是继续运营商业地产的规模、速度，相反，他还要更大，更快地运营商业地产，他减的是做商业地产的投入和风险，当然也包括买房子挣钱的回报。

　　期间，万达提出，要在3到5年内把“地产”去掉，变成商业发展公司或者商业服务公司，其策略是，要从之前自己盖商业地产经营商业地产，彻底转向只经营商业地产，这也就是万达已在大举推动的商业地产轻资产化模式。

　　什么是轻资产?王健林的解释干脆又直接：就是用别人的钱。这主要通过两个办法来推动。第一种是机构直投，机构直接跟万达签约，把钱交给万达来盖商业地产。盖完后，机构当业主，万达来经营并且“分30%的租金。”

　　今年1月14日，万达商业已经成功干出了第一个这样的大买卖。当天，公司与与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司达成一致，由这四家机构出资240亿元人民币，建设约20座万达广场，盖完后由万达来经营。

　　除了拿大钱来为万达商业地产减重，王健林对小钱也不放过，这就是第二种轻资产办法——众筹。万达曾推出一个“稳赚1号”项目，融资50亿盖万达广场。项目推出后，很快就把份额卖光，还搞出个50亿众筹遭秒杀的记录。

　　为彻底去地产化，王健林还让万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让。他说：“这意味着我们会丢掉一部分开发利润，也得不到资产增值的好处。但我们痛下决心，该舍弃就舍弃，不要开发利润，也不要资产增值。”

　　通过最大限度的减重，王健林让万达在商业地产运营上的品牌、资源和能力得到最大的释放，也让万达在商业领域得以更快速的发展。

　　因为过去自己盖广场，要通过买房子来支持扩张，说到底还是一个要短期回报支持的模式，这种办法一到小城市就做不转，因为房价支持不了快速收回成本，即使玩得转，自己的钱也是有限的，摊子铺太大太快就可能周转不灵。

　　现在这一转变，不要开发利润，只求商业租金。虽然少掉自卖房子的利润，但也省掉盖房子需要房价支持的负担，进而可以从长计议，将万达广场扩展到所有能够为其租金提供支撑的地方。至于丢掉的开发利润和增值，王健林自有他的算盘。“我替别人管理，三个30%就是90%了，同时我还没有什么风险，并且更持续。”

　　因为这个模式的转变，在商业地产上投入越来越少的万达，却比过去自己单干还要跑得快，快得多。这也让王健林有底气挑战新目标：五年之内要把中国的地级市和主要县城扫一圈，尽快屏蔽竞争者。

　　“一个四五十万人口的城市，万达建在中心，别人就算有胆量去，那肯定也会活得极其艰难的。”他说。

　　越来越多的万达广场雨后春笋般地冒出来，王健林却说自己要去地产化，这看似矛盾的存在逻辑也就在这里。

　　一心要把万达打造成世界知名品牌的王健林，一直希望通过品牌输出就能获得持续发展与利润。商业地产轻资产，让他的这个小目标，在最擅长的领域，算是得以实现了。

　　这一进程的推动，王健林此前讲的，到2018年万达将不再有地产销售收入，料将成为大概率事件。这一实现，或许有助人们撕掉他一直想要撕掉，但却至今被牢牢贴在身上的地产商标签。而现在，他正进一步加速与时间赛跑。

　　2005以来房价起飞的黄金10来年，成就了今日中国地产买下什么什么的荣光，但以地产经济为重要支撑的中国，成为又大又强的经济体，显然还有很长一段路程。

　　现在，我们应该已经走到了一个“关键节点”之上。

　　在这关键的砍节上，分享了10多年盛景的地产商们，有人还在加速冲刺，有人已在快速转弯，有人则在抓紧上岸，当然也有人在，靠，我特么该怎么办?

　　这中间，谁更清醒，谁已盲目?谁更正确，谁是糊涂?谁能赢?谁会输?谁能笑到最后，谁又会会水的水上死，聪明反被聪明误?谁能续写故事，谁又将成为事故?