星河商业持续发展的秘诀：差异化发展与品牌共赢

　　"星河要做五百年，不做五百强"，这是星河控股集团董事长黄楚龙的经典语录之一，短短十余字，道出星河不刻意追求企业规模，而是更加看重企业持续发展的理念。

　　在这样的理念牵引下，适时抓住改革开放机遇，发家起步深圳，厚积薄发，持续发展，星河控股集团围绕房地产行业拓宽全链条发展模式已成型。其中，商业地产板块是星河版图最大的亮点之一，商业地产是星河抢先行业一步涉足的领域，见证了深圳商业地产的起步到繁荣发展的历史。

　　坐标于深圳福田中心区的星河COCO Park是深圳年轻时尚潮流的聚集地，也是深圳商业最具标杆性项目之一，星河首个商业完美开局之后，一路沉淀积累，远见卓识，创新发展，12年的发展创造了一个又一个经典标杆，从最早的深圳福田星河COCO Park、到深圳龙岗星河COCO Park、再到深圳龙华星河COCO City，去年开业的首个轻资产项目深圳龙华星河iCO，以及今年重点筹备的莆田、普宁项目，星河一直走在行业发展前端。

　　如今，星河商置已是业内家喻户晓的明星，星河是如何一步步跻身至国内商业标杆企业？在商业竞争愈发激烈的市场中，星河如何突围创新，再创佳绩？在轻资产路上走得越来越远的它，未来又有着怎样的发展方向和规划？带着些许问题，赢商网走进星河商置，采访与星河商置一起成长并见证发展，有着多年丰富招商和运营经营经验的星河商置副总经理兼招商中心负责人冉崇勇先生，深入了解星河商置发展的从前、现在以及未来。

深圳市星河商用置业股份有限公司副总经理冉崇勇

　　从星河商置成立之初，冉崇勇就被邀加盟，如今匆匆已过12年，从当年深圳最早成立独立商管公司到现在运作成熟准备在新三板挂牌的星河商置公司，他历经星河商置从0到1的突破，也参与从1到N的拓展，回首过去，冉崇勇感慨颇深，也非常肯定星河商置的发展成就。

　　的确，星河近几年的发展印证了创始人黄楚龙又一句经典语录"干一个成一个，一个比一个好"。冉崇勇表示，每次运作一个新项目，都会把该项目当做第一个项目一样用心去做，考量项目与区域、商圈以及消费者的关系，一定把事情做好。

　　正是这样实干的操盘理念和夯实的商业基础，星河的商业版图扩张如日中天，从深圳起步，再走出深圳，插上轻资产的翅膀，腾飞得更快更高。

　　轻资产步伐提速  星河COCO Park品牌落地莆田

　　如今，星河商置的轻资产项目不断落地，速度正在不断加快。冉崇勇介绍，首个项目深圳龙华星河iCO已于2015年12月开业；第二个普宁星河COCO City已正式签约，目前进入全面招商期，预计将于2017年年底开业；第三个莆田星河COCO Park业也已正式签约进入全面招商期。

　　其中，莆田星河COCO Park是星河COCO Park商业品牌的首次输出，具有重要的影响意义，这是星河首次进驻海西地区，是星河商置轻资产战略的重要突破。冉崇勇表示，该项目体量近30万平米，由于体量较大，为了给市场更好的商业体验，将逐步分期开业，第一期将于今年年底开业。

　　其续称，莆田星河COCO Park无论从体量还是地理位置都有得天独厚的优势，市场潜力巨大，商业发展空间无限，星河商业团队针对该项目的优势特点，以公司核心品牌星河COCO Park品牌输出为最佳，"目前项目已完成整体规划定位及设计方案，招商进展如期进行，与多数品牌商家正在积极洽谈中，已签约了橙天国际影城、H&M、麦当劳、星巴克等知名品牌，预计首批品牌将于年底开业。"

　　除此之外，今年重点筹备又一个轻资产项目普宁星河COCO City 也正在如火如荼全面筹备，品牌调整，业态分布将会按照星河做商业的规格来走，提高当地的商业发展水平，落成开业后将会成为潮汕地区全新的商业标杆。

普宁星河COCO City

　　显然，轻资产已成为星河商置的战略发展重点。对此，星河还提出了十三五发展规划，到2020年实现旗下管理商业项目超30个，其中轻资产项目15个以上，商业运营面积超过250万平。

　　不仅如此，为了让星河商业版图再扩大，资产估值更上一层楼，星河商置新三板挂牌大目标一直在有条不紊筹备着，做好最充分的准备等待最合适的时机。冉崇勇透露，星河商置新三板挂牌事宜目前正在积极接洽中，已基本完成所有相关工作，预计今年年底实现新三板登陆。

　　加码异地扩张 因地制宜差异化发展

　　其实，在商业扩张的同时，挑战与机遇并存。市场竞争日益激烈，同质化现象严重，品牌资源匮乏，商业人才稀缺等各种因素影响，特别是在异地扩张的过程中最大的难度是品牌如何真正落地。

　　星河商置发展步伐加快，异地扩张在所难免。在面对如何让商业品牌落地当地城市这一问题，冉崇勇强调，星河商业品牌异地落地会实地具体问题具体分析，会充分考虑当地经济发展水平、人文市场以及商业环境等情况，因地制宜找到适合项目的定位。

　　"以常州项目为例，事实上常州星河COCO City所在的武进区竞争相当激烈，已有万达广场、吾悦广场等竞争者，即便如此，星河通过对项目情况充分调研，最终确定以儿童为主题，经过近一年多的筹备，项目已于今年8月6日顺利开业，开业当天客流高达23万，创下星河商置商业项目开业客流记录。" 冉崇勇表示，常州星河COCO City异地落地的成功是对星河商置商业运作能力的肯定，也是走差异化经营的代表项目。

常州星河COCO City

　　不难看出，异地项目的成功，很大程度上是离不开企业自身的强大实力支持。商业飞速发展的同时，星河积累了大量品牌资源，并打造符合自身发展的品牌资源库，冉崇勇表示，"星河目前拥有近两万个品牌资源，信息也会实时更新，而这套信息系统不仅包括品牌的基础信息，还拥有品牌的市场情况以及经营业绩的综合分析等。"

　　他表示，尽管拥有数量庞大的品牌资源，但由于近两年商业地产迅猛发展，项目同质化在所难免，怎么凸显项目差异化变得尤为重要，从招商的角度来看，就是不断挖掘个性品牌，寻找有潜力的新型品牌进行恰当的落位，并使其能很好的与周边业态发生关系，进而带动顾客潜在需求。

　　重视品牌合作关系  共赢是最终目的

　　诚然，星河的每一个商业项目的成功都是建立在强大的实力资源基础上，当然也离不开稳定的商业管理运营团队，专业化的人才与团队和成熟的运营经验是发展保证。

　　举个例子，招商工作是一个购物中心未来运营的基础，同样也是非常重要及关键的一环。故而，招商的质量决定了项目整体质量，当今的商业地产格局决定了招商工作不再看谁拥有更多资源，而是考究开发商与品牌商的定位以及合作理念能否融合，换句话来说就是招商不仅看平台，而且还得看双方价值观的契合度。

　　"星河一直提倡'养商、护商、爱商'的理念，与品牌商达成合作共赢的关系，星河商置才能得以实现可持续发展的大计。"冉崇勇如是总结星河与品牌商之间关系。

　　然而，招商只是项目走向成功的第一步，未来的运营才是项目持续发展的核心。如在商业营运及营销推广方面，购物中心运营团队需对消费趋势及消费行为有一个全面了解才能更好"对症下药"。"其实，归根结底就是围绕如何取悦消费者这个中心做文章，我们需要做的就是让项目客流量实现更高的转化率及回头率。要实现这一目标，需业主方与品牌商达成共识基础上共同努力。"作为商业地产界的老将，冉崇勇一再强调在开发商与品牌之间找到平衡的重要性。

　　熟知商业地产市场的人士应该都会发现有这么一个不成形规则，便是新商业项目开业餐饮五折，这一开业优惠例牌菜逐步自深圳蔓延至华南区甚至全国。事实上，这一行业首创的经营理念最早便由冉崇勇提出，在他看来，以优惠让利消费者，换来更多的消费者，这不仅能为购物中心带来大量客流，同样也为商家带来或直接或间接的受益，无疑是共赢的。

　　"当然，运营在整个项目运作中发挥着至关重要作用，但如果没有招商做铺垫，后期的运营必然会遇到很大阻碍。所以说，招商跟运营是相辅相成、无法分割的。"冉崇勇如是总结。