快时尚开店速度放缓 国际零售商持续进驻西安成熟商圈

　　2016年第三季度，西安甲级办公楼市场迎来一个新项目入市，市场需求持续稳定。快时尚扩张速度放缓，但国际零售商仍积极进驻成熟商圈。

　　甲级办公楼市场

　　第三季度市场仅一个甲级项目竣工交付。该项目位于高新区锦业路片区，存量近11万平方米。使用时入驻率已超过50%，其中近40%的租户均为企业自用需求。

　　需求持续稳定，新增供应推动净吸纳量大涨。甲级办公楼市场净吸纳量增至51,600平方米，环比同比分别增加46,200平方米和49,400平方米。新项目入市衍生新的租赁需求，受稳定需求影响，整体市场净吸纳量大幅增加。随着新空置面积的增加，甲级办公楼整体空置率上行，环比涨幅达5.7个百分点至15.6%。

　　所有新成交案例中，按企业类型来看，金融行业、高科技、专业服务及贸易/零售/消费品行业等相关企业对办公楼面积的需求仍占主导地位。按企业来源来看，内资和本地企业的需求优势明显，外资企业则因成本考虑对办公楼的需求表现的更为谨慎。

　　甲级办公楼租金微幅下挫，环比下降0.4%。因新项目租金低于市场平均水平，外加现有甲级项目租金涨幅稳定。受此影响，租金环比小幅下降近0.4%至人民币105每平方米每月。尽管近年来，甲级办公楼市场整体投资情绪所有放缓，但从西安中心自用需求占比来看，优质可售甲级物业对自用需求的购买者仍具备一定吸引力，可支持投资市场的持续发展。

　　展望未来，甲级办公楼市场在2016年第四季度及2017年将释放超过70万平方米的新增供应。如若所有项目按照预定时间交付，市场总存量在2017年底或将超过150万平方米，接近当前总存量（76万）的2倍之多。届时，市场将面临巨大供应压力，项目之间的竞争日益显现，预计2017年底空置率将持续上扬至的38.4%。“尽管供应压力存在，但具备优质硬件设备、建筑规格及物业管理的甲级办公楼，如迈科中心（105,000平方米）、永利国际金融中心（100,000平方米）及绿地中央广场-绿地中心 （T1）（100,000平方米）等，有望在租赁市场脱颖而出，吸引不少大型租户进驻。这些地标性项目所在片区-高新区二期，尤其是锦业路片区，将逐步呈现出成熟的商业氛围，备受市场关注。”仲量联行西安分公司商业地产部总监青疏影表示。

　　优质零售物业市场

　　本季度西安优质零售物业市场无新项目开业。西安优质零售物业市场为迎来任何新项目开业。截至2016年9月底，整体市场总存量仍维持在418万平方米。

　　快时尚开店速度放缓，国际零售商持续进驻成熟片区。计划在印象城开出新店的H&M和Uniqlo围挡近一年，迟迟未开。由于自身整体业绩涨幅有限，快时尚零售品牌在西安的拓店速度相比前几个季度稍许放缓。

　　相比之下，部分国际零售商为扩大市场份额，寻求业绩持续上涨的可能性，将眼光瞄准成熟片区优质物业，并开出新店。护肤类零售品牌表现抢眼。来自瑞典的护肤品牌Stenders分别在小寨片区的赛格国际购物中心和钟楼片区的开元商城连开两店。Innisfree 除在小寨片区的赛格国际购物中心开出新店外，亦在东大街临街面增开一店。此外，Calvin Klein将第二店选择开在钟楼片区的王府井百货。

　　小寨商圈部分百货商场通过引进餐饮品牌、优化品牌组合来提振人气。赛格国际购物中心凭借自身优势，即与地铁接驳、体量大、品牌丰富、餐饮比例高等，成为该片区零售市场的主导者；人流量亦一直居高不下，周边项目为此陷入运营颓势的境地。为吸引人流量，提升业绩，其他项目纷纷调整品牌组合，扩大餐饮比例，以此摆脱并缓解业绩压力。如百盛-小寨店引进Starbucks，以期导入部分人流带动其他业态的消费。

　　展望未来，在2016年第四季度和2017年期间，西安将有超过130万平方米的优质项目开业。其中，超过50%的新增供应将来自高新区和二环路片区。成熟片区如钟楼片区和小寨片区新增供应有限。市场放量将导致新开业项目之间竞争加剧；更有甚者，部分缺乏招商及运营经验的开发商打造的项目甚至因招商困难选择继续推迟开业，错开新项目集中开业的高峰期。尽管如此，即将开业的优质购物中心如高新区的中大国际和二环路片区的GPark仍有望在开业之际赢得市场大力关注。

　　“这些优质购物中心将利用自身丰富的招商和运营经验带来诸多首次进入西安市场的零售品牌，进一步优化全市零售物业市场品质。此外，地铁三号线于第四季度开通，三条地铁线路沿线的客群覆盖面随之扩大，届时成熟商圈优质物业的主导地位将继续巩固，而新兴商圈的零售氛围亦能得到大幅提升。”仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。