两千亿计划 宝能新一轮地产扩张的出路究竟在何方

　　当人们还在打量姚振华第四富豪的财富光环之时，他已经预定好了在六个城市花出近两千亿的计划。

　　10月20日，杭州新天地拍下重庆一宗商业地块，而这家企业背后站着的正是宝能集团旗下的前海人寿。近三个月，宝能已借助前海人寿在上海、武汉、重庆拿下7宗商用地块，合计斥资58.45亿人民币。

　　然而，这只是宝能系获取土地的一个途径，另一途径则是与政府的战略性合作开发。

　　近两个月内，宝能系先后于汕头、成都、郑州签下数份大单，涉及医药、物流、地产、金融等多个产业内容签约，拟投资额低则近五百亿，高则达到千亿级别。

　　度过两年调整期的宝能系，正在快马加鞭的圈地运动中展示着自己的地产雄心。

　　重启扩张

　　宝能系发展十几年来，一贯的风格是倚靠收购及政府协商的方式获取土地，在经过2009年深圳太古城的开发经验后，宝能开始预谋全国扩张的历程。

　　2012年开始，宝能设立前海人寿的背景下，姚振华从万达等企业挖来大量高级管理人员，并迅速开始全国跑马圈地的运动，短短两年时间内就已经进驻了全国28个城市，拿下多个产业项目及地标项目。

　　这一类项目往往带有主楼高、体量大、位置偏、商业占比高等特点，在这方面，最典型的参考例子就是万达和绿地，宝能也凭借这种模式走上了全国扩张道路。

　　当时还是地产红利的时代，宝能拿下的项目中包含有大量三四线及非核心二线城市项目，布局的城市包括深圳、云浮、天津、芜湖、无锡、扬州、沈阳、韶关、佛山、广州、惠州、肇庆、南宁、赣州、福州、上海、合肥、西安、北京、大连、吉林、乌鲁木齐等，但这其中有八个大型的地标式综合开发项目处于不太佳的地段。

　　彼时，过快扩张和三四线布局让宝能地产迅速感受到了压力，尤其是在2014年遭遇三四线市场行情滑铁卢的情况下，宝能地产暂缓了拿地步伐，由此进入了近两年的“冷冻期”。

　　2014年底，姚振华将慢下来地产业务交给其弟姚建辉，在经历战略改变、人事调整、退地、转让股权、延缓施工等一系列缓冲调整之后，宝能地产业务又活了过来了。

　　而现在狙击万科声名大噪后的宝能，迫不及待地又要大举扩张了。

　　与之前不同的是，除了战略布局方向有所转变，其拿地渠道也有所拓宽。这一次宝能采取了“两手抓”的模式，一只手通过前海人寿在公开市场拿地，另一只手延续此前的方式，与政府协商合作、扩充土储。

　　现在，进入到2016下半年，无论是台前幕后，宝能系地产业务的扩张速度明显大举提升。

　　半年两千亿

　　公开市场上，前海人寿今年第一次拿地的时间是在5月18日，以7.5亿总价、溢价78.57%、成交楼板价41082元/平方米拿下上海虹口商业地块。

　　而其上一次拿地时间，已停留在两年前的2014年5月15日深圳宝安中心区地块。

　　在今年虹口“重出江湖”之后，前海人寿继续在一线城市的公开市场不断扫货，先后于八月、九月拿下上海青浦的五宗商业地块，溢价率保持在每宗超过230%的水平，五宗地合计总价29.15亿。

　　核心二线城市也成为前海人寿的目标。8月9日，前海人寿以23.5亿底价拿下武汉杨春湖商业地块；10月20日，以5.8亿底价拿下重庆十八梯商业地块。

　　另外，前海人寿还曾出现在深圳等地的土拍现场，表现出极为强烈的举牌意愿。

　　非公开市场上，2016年下半年开始，宝能重启当初姚振华设定的全国发展计划。

　　今年9月初，有消息称宝能要去汕头投资，涉及投资额480亿。宝能将在汕头华侨试验区建设科技园、金融中心、会展中心、文化中心及其配套项目，打造汕头新地标。

　　9月21日，宝能集团总裁邹明武一行考察成都，并提出在成都拟投资涉及宝能西部中心等10个项目，均为高端产业和产业高端项目。

　　其后二十日，姚振华再次带队现身中部城市郑州，并与当地政府签下千亿投资大单，涉及金融、医疗、物流、大数据、科技园等板块多个项目。

　　综合以上，这半年来宝能已经签下价值近两千亿的投资合同。

　　地产之问

　　不过 ，宝能系新一轮的地产扩张未来出处何在？

　　一方面，公开市场上，前海人寿带有保险资金属性，拿地或多或少要受到一些限制。

　　以上海最近出台的调控政策为例，规定银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

　　这一条款限定了保险资金进入土地市场，同时也给了险资企业一定的警示作用。尽管商业用地未受到较大影响，但这一信号也预示着，短期内险资挂钩土地市场可能面临的变动性。尤其是在国家力求“降杠杆”的趋势下，前海人寿未来对地产的投入或多或少面临着一些局限。

　　现在，公开市场拿地只是宝能地产板块的较小部分，而占据大篇幅的非公开市场上的拿地，未来或许才是其主流。

　　有行业人士认为宝能这一波新谈下的项目虽然避开了去库存压力较大的三四线城市，但这样模式大规模复制在目前市场情况下，还是有一定局限。特别是某些项目地理位段也并不那么理想。

　　以其在郑州签下的项目为例，其中一个就是位于郑东高铁站的东广场内。按照协议，宝能要在该广场内建设集团区域总部、结算总部及金融项目的后台服务项目，有郑州本地人士猜测，宝能很可能就是东广场360米地标的主人。

　　他告诉观点地产新媒体，目前郑州旧城区写字楼已经供过于求，此现象在郑东新区更为严重。由于新区都比较偏远，目前的配套都未有完善，人口还未导流过去。随着将来写字楼的不断落成，库存压力将大大增加。

　　该人士认为这一片区的发展尚需时日。

　　现在，宝能已在合肥、无锡、南宁、沈阳、大连、乌鲁木齐、芜湖、深圳、汕头、成都、郑州共11座城市布局了超高层系列项目，这批项目大多数为当地城市或者区域级别的地标性项目，高度均达到200米以上，最高达到568米。

　　但除去深圳、合肥之外，这一批城市普遍存在写字楼、商业高库存的情况，即便是住宅，也有高存量去化难题。