万科贴地招商蛇口潜入 房企合肥双双抱团隐现地王之重

　　新一轮调控政策之后，房企合作之风似乎愈演愈烈，就在连续两日内，作为二线四小龙城市之一的合肥相继传来融侨、万科引入合作伙伴的消息。

　　11月1日，文一地产官方微信公布，公司与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。

　　早前市场消息指出，融侨集团股份有限公司与招商蛇口局蛇口工业区控股股份有限公司就合肥包河区的融侨悦府项目签署战略合作协议，随后融侨合肥公司方面也确认了该消息，并且表示该项目仍由融侨来操刀。

　　据悉，无论是被评价为“万科傍上地头蛇”的肥东项目，或者是“招商蛇口低调潜入”的包河区，这两次合作的项目溢价率均高达200%以上，其中肥东项目更是总价为48.8亿元的三料地王。

　　对此，市场人士指出，在合肥出台限购限贷政策之后，高昂的土地成本和自身资本有限等因素使得开发商更倾向于合作拿地、合作开发，这种模式对于资金节约和经验互补非常有利，并且可以降低企业风险。

　　由此可见，万科、融侨双双引入合作方的背后是地王不可承受之重，而作为被引入方的文一地产和招商蛇口则也有其思考逻辑。

　　万科贴地招商潜入

　　资料显示，合肥万科与文一地产合作的项目占地面积约295.77亩，为居住用地，容积率2.2，是2016年以来肥东县推出的单宗最大面积地块，也是合肥三县年后推出的单宗最大面积地块。

　　今年9月23日，合肥万科以单价1650万元/亩，总价48.80205亿元竞得的地块，楼面价11249.94元/平米，溢价率230.00%，成为肥东单价、总价及楼面价三料地王。

　　在接受观点地产新媒体采访时，文一房地产集团副总裁邱胜华表示，公司将与合肥万科成立项目公司，一方权益占比不少于40%，未来项目将由万科来操盘，而文一地产将会派人员参与项目的开发，更多地是作为投资者的角色。

　　此外，邱胜华虽然暂未告知项目的开发节点，但是他表示：“文一地产和万科都是快节奏开发模式的房企，未来项目会尽快推出”。而市场人士预测，该项目将于明年中下旬入市。

　　融侨和与招商蛇口合作的包河区项目则位于龙川路以北、合作化南路以东，土地面积39.5亩，规划用途为商业、居住。商业容积率≤2.5、居住容积率1。

　　2016年5月30日，融侨以单价1783万元/亩，总价7.04285亿元竞得该宗地块，折合住宅楼面价13372.63元/平方米，溢价率达271.46%，成为仅次于相邻的建发单价地王的包河区第二高价地。

　　据悉，该项目是是融侨继融侨天骏、融侨观邸、融侨中央美域、融侨悦城后的在合肥第5个项目，目前案名已定为融侨悦府。 融侨合肥公司方面在接受媒体采访时表示，未来该项目仍然由融侨来操刀。

　　不可承受的地王之重

　　据悉，作为热点二线“四小龙”城市之一，合肥房价环比涨幅在过去的几个月里屡次领跑全国或名列前三位，由此引发了大量房企竞相进驻，土地市场上地王层出不穷。

　　10月2日，在全国启动新一轮的调控风暴之下，合肥也在市区范围内也出台了限购政策，并且出台了限贷政策。

　　世联行合肥公司顾问咨询夏晶指出，在限购政策实施一个月之后，市区的成交量已经明显下降，不限购的三县价格反而上涨了，但是预计“明年中下旬将是开发商比较难受的时候，后年反而会比较好，是处于低谷和波峰的两个点”。

　　同时，她分析，新一轮的调控仍然会对万科和融侨造成一定的压力，“好在万科肥东住宅项目体量比较大，未来可能会通过产品搭配来盈利，高层产品会售价低一些以保证现金流，而低密度的产品则可以拼命冲溢价，而位于市区的融侨包河区项目则未来的定价压力会比较大”。

　　据悉，融侨项目周边在售楼盘单价普遍为1.7万，而该项目目前放风价为2.5万，在市场走势预期下行之时，融侨该如何能达到这一目标售价；此外，在商业去化难之时，融侨还需要面临项目商业部分销售运营的问题。

　　业内人士还指出，从该宗地的楼面价和容积率来看，未来融侨包河区项目产品可能将打造高端产品线。但从融侨在合肥打造的项目均为刚需产品，暂时没有在合肥打造高端产品的经验。

　　由此可见，万科、融侨双双引入合作方的背后是地王不可承受之重，而作为被引入方的文一地产和招商蛇口则也有其思考逻辑。

　　邱胜华表示，公司看好合肥市场的长期发展，与合肥万科的合作是优势互补，一方面万科拥有良好的品牌，而另一方面文一地产作为合肥最大的房企，已经拥有了一定的客户基础。

　　此外，他补充：“与合肥万科的合作也是基于公司全国布局战略的考虑，我们目前已经在安徽以外的南昌等城市拿地，和万科的合作，可以从中学习一线品牌房企的开发操作，提升公司的专业能力”。

　　对于牵手融侨的招商蛇口而言，此次合作则是完成其多年希望进入合肥市场的心愿。据了解，自2014年开始，招商蛇口就多次参与合肥多宗地块的争夺，但是无一例外的最终都是遗憾离场。