商业地产蜕变之旅：创新业态加速领跑 传统品牌阵地转移

　　中国的商业地产经历着过山车式的变化。然而，零售业对于上海的经济贡献仍然逐年上升，零售商业地产的重要性不言而喻，在多年的历炼使它正变得更加成熟和专业。

　　第一太平戴维斯中国商铺及零售服务部主管朱兆荣认为，比起电商的冲击，零售市场面临的挑战，更多的是来自商业地产供应量以及与国外相比中国零售商品的价格劣势。

　　面对挑战，零售商和零售商业地产在重新洗牌后，呈现出了新的格局，也获得了新的动力。不少创新业态就此崛起，相应传统品牌市场格局也发生了巨大变化。

　　运动及户外品牌的“加速领跑” 

　　自从北京奥运会后，运动品牌经历了低迷的几年，在加入新元素后再次加速。随着消费者对健康和品质生活的追求，运动品牌也变得更为专业化，产品定位更加分明。

　　朱兆荣认为，专业运动品牌受到越来越多的中国消费者的喜爱，扩张迅速。传统的运动品牌也将产品定位细分化，专业和休闲商品均衡发展。

　　据第一太平戴维斯根据上海主要样本商场统计，2015年运动及户外品牌在样本商场内的营业面积增长13%。其中，日本专业跑鞋品牌asics（亚瑟士）、美国高端功能性运动品牌Under Armour（安德玛）、美国舒适休闲品牌Skechers（斯凯奇），均有新店开张，且倍受青睐。此外，adidas月星环球港1,400平方米全系列旗舰店铺开业，Puma淮海中路350平方米全系列旗舰店开业，李宁 400平方米大店于大宁国际商业广场开业。

　　电子品牌的“华丽转身”

　　新的零售概念中更不乏电子科技类的零售品牌，随着“苹果”、“三星”等海外品牌不断的打入中国，设立越来越多的体验中心，中国本土的电子科技类品牌也跃跃欲试。

　　华为、VIVO、小米、乐视、OPPO、大疆等纷纷开设实体门店。这些门店也不同于以往的专卖店，宽敞的门面、时尚的设计打造更好的互动体验氛围。其中，小米上海大悦城体验店达480平方米，华为上海广场体验店达300平方米，而这些品牌未来都将有意向开设更大的体验店。

　　奢侈品牌的“瘦身计划”

　　无论是购物中心，还是商业街，现在不再是一窝蜂的追求奢侈、高端了。中国的奢侈品牌没有很好的价格优势，购物渠道多了，奢侈品实体店就很难留住消费者。

　　回望昔日定位顶级的南京西路，可以看到中信泰富正筹划与韩国乐天合作，兴业太古汇将迎来全球最大星巴克的入驻。同时，Loewe缩减了位于南京西路静安嘉里中心店铺面积，原位置引入了Issey Miyake、Lulu Guinness、Inniu入驻；Louis Vuitton力宝广场店则由Victoria Secret 旗舰店取代。

　　据第一太平戴维斯统计，与2015年相比，平均一个奢侈品品牌在中国的开店数量减少2%，其中一线城市减少4%，二线城市减少1%。珠宝类则保持平稳。

　　朱兆荣认为，对高端的定义也在与时俱进，除了品牌效应，消费者更看重商品的特色和个性化。以往清一色的奢侈品牌被更有特色，更有创意的品牌取而代之。这些变化，归根结底都是为了迎合挑剔的中国消费者口味。

　　此外，奢侈品零售商对于开设旗舰店的概念已渐渐弱化，在寸土寸金的核心区域开设旗舰店的成本较高，且开发商更倾向于划分小面积铺位以达到商场业态多样化的目的。

　　快时尚品牌的“阵地转移”

　　快时尚一度充斥着年轻白领的生活，如今在中国快时尚品牌的零售总额依旧在上升，但单店的零售额却在下降。

　　快时尚品牌存在着一线城市饱和的问题，一些经营不善的快时尚品牌甚至在关店，相反，快时尚在二、三线城市颇受欢迎，加之一些开发商推出了装修补贴，使开店成本进一步降低。

　　据第一太平戴维斯统计，与2015年相比，2016年整体上升18%，平均一个快时尚品牌在二线城市开店数量增加21%，而在一线城市开店数量仅上升15%，而平均一个品牌在一线城市的现有店铺数量是11家，二线城市现有店铺数量仅3家，二线城市未来的发展空间仍然十分巨大。