合肥博澳丽苑商业空置多年 商业过剩导致招商困难

　　因首家沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）在合肥关店引起大量关注的博澳丽苑，在以往的新闻里出现的都是以合肥黄山路沃尔玛店代名，对其项目本身的关注度一直不高。如今多家项目在沃尔玛店撤出后，纷纷改运营期其它商业，有的甚至直接将其改造成大型菜市场，那么作为合肥第一家关店的沃尔玛店，后期有得到妥善安排吗？

　　小编近日实地探访博澳丽苑，了解到目前博澳丽苑小区一栋四层楼的商业综合体及7、8、9、10栋的社区底商，近5万方的体量全部空置。据了解自从2013年沃尔玛关店后，综合体的商业陆续关门，直至不再开业，闲置于此。

　　博澳丽苑打造合肥首家豪布斯卡

　　豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。豪布斯卡英文表述为“HOPSCA”，于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。而博澳丽苑当初号称打造合肥首家豪布斯卡。

　　博澳丽苑北区是博澳置业与洲际酒店联合打造的皇冠五星级大酒店，180米超高层建筑，同时还配备一座功能齐全的顶级写字楼和五星级酒店式公寓（后改为贝斯特韦斯特酒店）。南区规划有16幢高层住宅，建筑层数为30层，最大楼间距达129米，住宅总户数约3000多户，小区总居住人口已达到1万余人。

　　按照博澳丽苑前期规划，11年沃尔玛开业，12年皇冠假日酒店开业，博澳丽苑成为合肥配套最完善的小区之一。

　　沃尔玛关店 综合体整体关门

　　两年不到的时间，沃尔玛在安徽出现关店潮，博澳丽苑南区综合体首当其冲，2013年年底不到综合体彻底闲置。关于沃尔玛关店，各方说法不一。小区业主对沃尔玛很理解，但对开发商的意见却颇深。

　　“以前这个小区人没有住满啊，消费者少，人家开不下去很正常。现在不一样了啊，现在这个小区不说入驻率百分之百，也有八九十了，消费力在这，但是由于这个综合体空在这里，大家买菜、买衣服还要去很远的地方才能消费，很不方便。”一位业主告诉我爱铺网小编：“开发商不作为，不招商不统一运营，导致原本很好的配套空置了。”

　　随后我爱铺网小编联系小区物业，物业工作人员表示：“目前这个不属于我们负责，我们是从街道接手小区物业管理，不负责商业招商，您可以向前物业公司了解。”

　　“这个不清楚，我们负责这里的安保4年了，一直都是我管，但没听说要重新开业。”问及沃尔玛为何会撤离，嘉迪物业管理公司赵姓工作人员表示：“沃尔玛的撤离与其自身公司的战略计划有关，我们确实有强行终止合约，但是那是由于沃尔玛拖欠租金。”

　　目前博澳丽苑底商只有西二环路上的部分底商开业，南区的底商和综合体全部空置。

　　博澳丽苑招商困难有多方原因

　　小区全部交付后，业主对物业不满及部分房产证办不下等问题，与开发商处于白热化状态，使得开发商对博澳丽苑商业招商几乎放弃，让打造合肥首家豪布斯卡成为空谈。

　　安徽博澳企业投资发展有限公司招商人员表示：“对于博澳丽苑，我们是有做一些努力的，西二环路上的两个小型超市就是我们的成果。综合体不开业，不会太影响业主生活。”

　　该招商人员表示：“目前合肥商业地产项目过剩，我们招商的同时也在被挑选，一些大品牌要求我们地理位置是蜀山区最好的，或者是在3公里区域内体量是最大的。两者至少符合一个，人家才愿意过来。我们秉承宁缺毋滥，南区综合体才迟迟没有开业。博澳丽苑业主经街道选举新的物业公司接手小区物业管理，但其实我们与前物业公司有合约在身，造成目前小区两家物业公司共同管理，对于招商事物互相推脱不支持，这是我们无法决定的。”

　　前期招商评估失误 后期四方受损

　　我爱铺网商业事务中心策略总监李磊表示：实际上，外因对博澳丽苑商业综合体经营情况影响并不大，就路段、交通和周边的居住密度来说，该处的商业经营都应该呈现出蒸蒸日上的状态。目前出现的问题便面上看表现为主力店沃尔玛的撤场对已入住商家的经营信心造成了负面的连锁反应；同时，在社会上的负面评价与投资业主们不信任的情绪包围中，新的主力店、次主力店和其它业态品牌商家盈利期待陡降，缺乏入驻热情。

　　但真正的原因是招商工作系统性的必然表现，即开发商在项目商业前期研策阶段与中期招商执行阶段对主力店商务条款与租赁合同的订立、5-10年租金评估与收入测算、租户组合与签约落位等方面均缺乏专业动作，才造成开业率不足和开业后商管团队对主力商家应缴租金收缴、掉铺补招与优化调整方面陷入被动。

　　综合体招商是一个系统性的工作，解决问题最好的方式是预防，这就需要专业团队全程把控与执行。目前招商与商管因前期招商遗留问题既不能治标，也不能治本，最终造成开发商、经营商家、投资户和周边住户的共同损失。

　　未来商业地产的发展方向是全程一体化。从策划、建设到后期招商、经营、管理，整个过程环环相扣，是一个完整的体系。合肥商业发展还处于起步阶段，更多开发商、小业主还停留在当下的前期阶段，没有看到后期，所以后期发生的问题变得复杂且不可控。