世邦魏理仕：主题乐园对当地房地产市场的影响

　　2016年国庆期间，上海市共接待游客927万人次，旅游收入达91亿元，同比增长13.2%。其中，上海国际旅游度假区核心区接待游客超60万人次，区域内主题乐园迎来客流高峰。世邦魏理仕在《主题乐园对当地房地产市场的影响》白皮书中指出：伴随消费需求不断升级，文娱消费不断增加，主题乐园成为娱乐消费的热点。同时，面对中资企业大规模投资主题乐园热潮，如何精准定位、特色创新将是决胜市场的关键。

　　消费升级推动全球主题乐园快速发展

　　近年来，伴随就业人群收入的快速增长，国内上层中产阶级和富裕家庭的队伍也在不断壮大。据CEIC预测，中国城市上层中产阶级和富裕家庭数量将从2016年的1.12亿增长至2021年的1.65亿，占比从39.9%上升至51.9%。考虑到二者在文化娱乐上的支出分别为可支配收入的8.3%和8.9%，世邦魏理仕认为，此类群体数量的增长将推动消费需求升级，在满足生活必需品的购买后，有更多富裕的收入可以用于获取娱乐、休闲、文化教育等非生活必需品的消费，预测作为国内消费升级的重要分支，主题乐园将迎来发展机遇。

　　据统计，2015年全球前25家大型主题乐园总计接待人次2.36亿，同比增长5.4%，接待量和增速均创过去10年顶峰。同时，亚洲地区的市场份额从32%提升至44%，欧洲、美洲均录得下滑;在过去的5年(2011年-2015年)中，亚洲地区游园人次增长50.3%，明显优于美洲的9.1%和欧洲的10.7%。消费升级的浪潮带动中国主题乐园首次进入25强榜单，榜上有名的是珠海横琴长隆海洋王国、杭州宋城主题乐园以及丽江宋城主题乐园。

　　世界级主题乐园对上海房地产市场的影响预测

　　主题乐园的发展对当地酒店以及各类零售消费增长有明显促进作用。以上海某世界级主题乐园为例，世邦魏理仕通过建立“游客渗透率”模型及“游客承载量”模型得出预测：开业5年内该乐园的年游客接待人次约在1,900万-2,400万;上海本地和国内外省游客数量占乐园游客总量的95%以上，而邻近上海的江浙两省将成为国内外省游客中重要的客源地。

　　酒店市场将迎来230-290万间/年的客房需求增加量

　　对于主题乐园的游客，尤其是非本地居民的游客而言，住宿成为整个旅游行程的必要消费需求，该需求将直接作用于本地酒店市场。根据预测，未来5年，专程赴园游玩的游客带来的酒店客房需求增加量在每年230-290万间左右，年复合增长率为5.6%。截至2015年，上海酒店市场客房存量21.68万间，全年酒店客房平均入住率73.7%。未来5年内，上海主题乐园的开园将每年提升上海酒店客房入住率2.8%-3.2%。

　　赴园游客为旅游消费市场贡献66-82亿元的消费增量

　　根据上海市消费者权益保护委员会、上海新消费研究中心和上海社会科学院社会学研究所联合发布的“关于上海某世界级主题乐园相关消费需求与趋势调查报告”显示，外省前往该主题乐园游玩的消费者在上海逗留期间计划人均消费为4,215元(不含往返上海的交通费)。世邦魏理仕预测，国内外省游客将在2016年至2020年间为上海本地旅游消费市场带来66-82亿元的消费增加量，占上海整体旅游消费收入的比重超过2%。

　　外省专程赴园游客为上海零售市场新增20-25亿元/年销售额

　　前往主题乐园游玩，购物是不可或缺的行程内容。世邦魏理仕预测，上海主题乐园外省游客在购物上的支出占比约为30%，人均购物消费额约为1,265元。外省专程赴园游客将为上海零售市场新增20-25亿元/年的销售额。奥特莱斯是外省游客购物较为偏好的零售物业类型。除此以外，具有上海标志性景点的商圈、主题乐园邻近的消费场所以及城际交通枢纽附近的商业设施，如陆家嘴、外滩–南京东路–人民广场、豫园等商圈都将最大程度地受益于主题乐园游客的增量消费。

　　目前国内中大型主题乐园(投资额5000万元以上)的数量已达到300家左右，总数更是超过2000家。随着近几年众多世界级主题乐园的接踵而至，加之国内发展商在旅游休闲地产领域的纷纷加码，高品质主题乐园供应将在2016-2020年间迎来高峰期。