地铁商业如何不让预期“贬值”？ 优化动线转人流为客流

　　编者按：目前，成都已通车地铁4条线，在建地铁8条线，规划中的地铁线路还有更多。而与地铁的接驳，无疑是商业地产项目客群导流的一大利器。那么，受益于地铁规划的成都商业地产项目究竟有哪些？地铁对成都商业地产格局又将产生何种影响？“地铁改变成都商业格局系列报道”将对此进行深入探讨。

　　在成都，截至目前已开通运营的地铁线路总里程达到了108公里，虽然与北上广等一线城市相比仍有较大差距，但不可否认的是，成都地铁对商业的带动作用已然初现。聚人气、方便快捷的功能是地铁对商业项目最大的吸引力，因此，越来越多商业地产运营商想在地铁红利中分一杯羹。那么地铁周边的商业项目，打造时有什么难点？在规划上应该注意什么？为什么说地铁是把双刃剑？对此，赢商网采访了世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉。

　　动线是关键 利用地铁打造“目的地消费”

　　地铁网络的发达程度对商业的影响可见一斑，以东京、香港、上海等商业繁荣的城市为例，地铁将这些城市的主要商圈、商务区、周边外围居住区以及火车站、机场等交通枢纽有效连通。庞大的地铁网络系统无疑极大地带动了城市商圈和商业的发展，为零售商业项目聚集庞大的人气，但地铁这把“双刃剑”既能将人带进来，也能将人带出去，能否将人流转为客流，才是地铁商业项目成功与否的唯一标准。

　　朱建辉表示，商业开发中区位分析和人口导入是必修课。而对具备地铁接驳条件的商业项目而言，地铁人流如何导入则是商业开发定位必须解决的首要问题。从目前来看，成都商业项目与地铁的接驳方式主要有两种，一种是地铁出入口与商业项目出入口无缝连接，直接引入地铁人群；另一种是当商业项目与地铁站有一定距离时，通过封闭式或开放式的各种通道“曲线救国”，将地铁人群集中进行有目的性的引导。

　　在朱建辉看来，地铁上盖物业在通达性方面能取得巨大的竞争优势，导入的人流最为有效，而这也是无缝连接日渐成为商业地产运营商青睐的地铁商业模式的重要原因之一。他表示，地铁站与商业项目的衔接处往往位于项目的负一层或负二层。因此，在首层主入口、次入口导入人流的传统外部动线之外，地铁上盖商业项目能有效从地下负一层或负二层引入地铁人流，也将带动沿线地下商业门店的人气。“我们观察到，成都地铁上盖物业的地下楼层商铺的销售额、租金水平明显高于非地铁商业，这对于商业运营商的价值不言而喻。”

　　此外，朱建辉认为，地铁站出入口位置的设置对城市商圈的动线也会产生一定改变。他以春盐商圈为例，IFS、成都远洋太古里的开业促使春盐核心商圈的版图东扩至红星路—大慈寺板块，而春熙路地铁站出入口接驳红星路，则更加速了核心商圈商业中心的东移。

　　缩短空间距离 地铁对非核心区域商业价值将高于传统核心商圈

　　以往，成都商业项目的选址大多青睐城市中心商圈，因为对商业地产运营商而言，有人流的地方才有商机。然而现在，随着成都地铁的建设，除了春盐、新南天地等主要商圈有地铁网络接驳外，一些非核心商圈的商业项目也享受到了地铁的利好，成都的商业布局和当地居民固有的消费习惯正在发生改变。

　　顺延着地铁脉络进行布局和外延的商业项目，已经不再受制于自身规模和地理位置的限制，辐射的范围从点到面甚至囊括整个城市，非核心商圈的大型商业地产项目随之大量涌现。朱建辉相信，随着地铁线路加密、延伸，必然带动更多非核心商圈商业项目的发展。“非核心商圈的商业资源禀赋与核心商圈的差距明显，因此地铁网络对非核心区域的商业项目的价值，甚至超过传统核心商圈中本已人气旺盛的商业项目。”朱建辉表示，如果成都的地铁在建线路能如期完工，那么到2020年，有地铁接驳的非核心商圈对于二环、三环以外人群的分流能力将有效提升。

　　其中，他特别指出，成都地铁7号线作为成都首条环状地铁线路，途经大部分二环路与三环路之间的商业带，除了改变近郊外围居民的交通出行路径外，更将有效串联新南天地、双楠、金牛、东客站等商业板块，提升商圈辐射能力，带动消费人群聚集。

　　在朱建辉看来，庞大的地铁网络就是一张完整的地下商业地图，对于成都而言，地铁真正的影响将在未来随着更多线路的开通得以完全显现。