时代地产发力布局30个“未来小镇” 探索产业地产盈利模式

　　在绿地、万科、碧桂园、绿城等开发商之后，又一家开发商宣布大规模布局产业地产。

　　12月13日，时代地产集团（1233.HK）宣布启动“时代·未来小镇战略”，即未来5年内从珠三角起步，投资30个“未来小镇”，预计总投资上千亿。

　　随着传统房地产行业盈利式微，开发商普遍转型寻找新的盈利增长点，产业地产成为一种选择；而在宏观政策层面，鼓励城镇化及产业快速升级，“小镇开发、产城融合”俨然被看成一片新蓝海，但截至目前，包括最早介入产业地产的华夏幸福，都还没有找到产业地产的成熟盈利模式。

　　时代地产“未来小镇”提出了产业地产盈利的可能思路：通过“城市价值合伙人”运营未来小镇，从土地方、经营方、入驻企业方等参与者身上，挖掘项目价值。

　　布局“未来小镇”

　　在时代地产的设想中，城市运营经历了四个阶段，4.0阶段应为“价值城市”模型，其特点是“价值共享”，即在“未来小镇”的完整产业链中，小镇上的企业与个人都将成为小镇的“价值合伙人”，城市“住户”变身为城市“用户”，发展商变成城市综合运营商，他们将参与城市建设运营，分享城市运营红利。

　　具体地，时代地产计划通过各种方式开发、运营产业，推动产业升级，帮助小镇里的企业发展事业，同时为产业人群提供全龄化的教育体验。

　　这种特点，决定了未来小镇的选址只能是在具有产业基础的大中城市。时代地产方面表示，未来小镇位于一线城市或强二线城市周边，占地1-3平方公里，距离中心城区驾车通常在1小时之内，拥有一个或多个产业链条完整的特色产业，并提供研发、医疗、教育、文化等配套服务，集产、城、人、文于一体。

　　事实上，时代地产并非首次进入产业地产领域，此前已经在广州运营了白云国际单位创意园、时代TIT创意园等五大特色产业园项目，在城市更新、产业运营方面积累了丰富的运营经验，此次的未来小镇，是时代地产基于“城市运营4.0价值城市”理念下的全新战略升级和铺排。

　　目前，时代地产已签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇两大项目，正在全力推进项目的落地实施。全球创客小镇已于2016年启动，预计6至8年完成开发建设。

　　时代地产并非第一家规划产业地产蓝图的房企，2015年，绿地、万科加快拓展产业地产，2016年，碧桂园宣布计划在未来5年内安排千亿元投入科技小镇等，都意味着房地产企业寻求新的业务增长点。

　　截至目前，国内排名前20的房企一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，均成立了专门的产业地产部门或平台。

　　根据《2015年度中国产业地产创新发展研究报告》（下称“产业地产报告”），近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产市场逐渐活跃。

　　报告认为，房企跨界产业地产，很大原因是上市的园区类企业的盈利能力优于住宅开发企业，净利润率、净利润增速、ROE（净资产收益率）等几个方面都明显高于传统住宅企业。

　　此外，政策也是一大助推力。近日，国家发改委颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》，提出以“政府引导、企业主体、市场化运作”为新型小（城）镇创建模式，通过在小（城）镇与企业主体之间搭建有效对接平台，引导社会资本参与美丽特色小（城）镇建设，促进镇企融合发展。

　　国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群认为，城镇化要坚持产业与城市发展良性互动。要明确主导产业和特色产业，强化大中小城市和小城镇产业协作协同，逐步形成横向错位发展、纵向分工协作的格局。

　　探索盈利模式

　　尽管以房企为代表的产业资本不断进入这一领域，但产业地产的盈利模式仍是一个普遍性的难题。以产业地产标杆华夏幸福为例，目前的主要收入来源也还不是产业本身。

　　根据华夏幸福财报，其收入来源主要分为园区住宅配套、城市地产开发、产业发展服务、土地整理、综合服务、物业管理服务和基础设施建设等。其中园区住宅配套的销售收入占绝对主导，在2015年华夏幸福的营业收入中，园区住宅配套营业收入为203.07亿元，占比为53.31%，同期实现产业发展服务收入仅63.43亿。

　　在华夏幸福独特的土地资源模式下，目前也只能通过销售配套住宅来盈利。而多家券商研究指出，华夏幸福依靠与地产政府合作、一二级联动开发获取土地资源的模式，对其他开发商而言，并不具有借鉴意义，这也意味着他们要实现单纯的产业运营盈利更为困难。

　　前述产业地产报告指出，传统的园区地产开发是单纯依靠“土地溢价，卖房卖铺”实现盈利，在载体销售受阻的情况下，这种粗放型的盈利模式已经难以为继。

　　现在，大多数园区地产开始调整盈利模式，从单纯销售物业向更高比例的自持转型，由专注房地产开发到全产业链服务，开始探索股权投资，园区物业资本化等多种增值模式。

　　时代产业集团总经理梁雄文表示， “未来小镇”的园区物业开发将有两种方式，一种是根据产业需求规划建设的物业，以自持经营为主；另一种则是为进驻园区的大型企业提供定制物业，这部分物业可以整体转让。“整体而言，除了部分配套的住宅产品之外，未来的产业园区物业将以自持为主”，他说。

　　自持将带来长期运营和盈利的问题，其中引入产业和提供服务、管理是关键。时代地产的设想是让参与各方都进入盈利环节，“譬如土地使用权持有者可以通过合作形式入股项目，在时代地产后续的开发和运营中分享长期收益。”我们通过各种方式开发产业、运营产业，提升了土地价值，可以为每一个合作的土地权属人带来直接收益和价值，同时也能降低我们自身的土地获取成本”，梁雄文称。

　　万科的产业地产发展思路则是，重资产模式和轻资产管理，重资产是指，通过“基金+持有”开发、股权投融资，以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益；轻资产管理，则主要在于中介代理服务、物业管理服务等，除了空间，还提供多元化的投融资解决方案，并聚拢资源提供创业辅导。通过打造生态系统平台，有更多服务商和客户流量加入。

　　事实上，产业地产是一个集地产开发、产业运营，以及金融资本化为一体的领域，对于开发商而言，有着非常高的资源整合能力和操盘运营能力要求。未来谁将在这个领域胜出？