直播：中国房地产经理人联盟第8届年会隆重揭幕

　　12月18日，中国房地产经理人联盟第8届年会在中国大饭店隆重揭幕。历届中经联盟年会，都会创造中国房地产历史上开发商老总参会人数最多、级别最高的全国纪录。不同于以往，本届中经联盟年会侧重于专业分享，从更高的维度展现中经联盟8年来的变化和对未来的展望。

　　下面为直播内容：

　　主持人开场：

　　有人曾经问我，8年代表着什么？我想，或许是一粒种子从生根发芽，到长成一颗小树；或许是一个孩子从咿呀学语，变成英俊的少年；又或许是一群人从素不相识，到并肩前行。8年，有一个组织从最初的25名常务理事78人，发展到现在的3000人，在更多行业伙伴加入的同时，影响力覆盖全国，范围覆盖到公益、学术、专业等多个领域。正如在座各位所见所知所感，这个组织就是中国房地产经理人联盟。在今天的活动开始之前，我想先作为紧密跟随联盟一起成长的人，为它送上我的祝福，中经联盟，8周岁，生日快乐！

　　在这里，首先感谢各位在百忙之中来到中经联盟8周年年会的现场，12月18号这个日子因你们的到来而不平凡。

　　2016年，中国房地产行业经历了第三季度一线城市房价和成交量暴涨40%，到930新政，政府一剂猛药、断崖式调控的曲折。上个月北京拍地全部拍成持有，天津土地拍卖触发熔断机制，地价房价高位运行，政策向左，市场巨变！也由此，各家房企纷纷寻求“转型”良药，所以就此本届年会以“转型与创新”为主题，邀请业内主流开发商老总莅临现场，为大家奉献一场干货满满、诚意满满、情谊满满的活动，一定能让您感到不虚此行。

　　【京投发展总裁高一轩致开幕辞】

　　首先，我代表联盟主席团、常务理事会全体会员感谢大家在年底最忙碌的时间和我们欢聚一堂，共同出席中经联盟第八届年会。

　　中国房地产经理人联盟成立于2008年，发展至今会员人数近4000人，全部是房地产开发行业的相关精英，目前中经联盟下设35个专业委员会和俱乐部，致力于打造主要面对房地产经理人的健康平台，舆论平台高举专业健康的大旗，中经联盟以丰富多彩的活动搭建了行业协会的典范，今天我们欣喜的看到，越来越多的房地产经理人以加入中经联盟作为职业光荣的重要标志，国内主流房地产企业的创始人，总经理，副总经理，大量的知名专家、学者成为联盟的主力人士。

　　经过数年的建设和发展，中经联盟已经和中国房地产协会，全联房地产商会两大主流社团一起成为中国房地产行业最具影响力的三大主流社团之一，带动千千万万房地产行业从业者，推动行业发展和整体进步，畅想主旋律，充满正能量。

　　过去2016年中经联盟茁壮成长，蓬勃发展，房地产相关领域写下的联盟成员企业耀眼的荣誉，联盟组织的包括中国地产销冠争霸赛多个具有全行业影响力的活动得到了行业和媒体的广泛关注。

　　我也与中经联盟的主席团走进多个会员项目进行品鉴和交流，同时与华远地产阿拉善基金发起多个公益活动。

　　2015年八月从已故的陈肖然主席手中接过主席的岗位，在这段时间里面，经过全体会员的帮助下，尽力做到勤勉尽责和联盟会员单位发起多场践行联盟宗旨的活动的，得到了大家的爱护和支持，在此我代表本人和秘书处对大家表示谢意。

　　去年举办了难在开拓，贵在坚持的主题演讲，今天我也把它作为承上启下的寄语和大家分享，既是感悟和总结，也是目标和希望。对于房地产行业职业经理人来讲这是最好的年代，也是最坏的年代，行业沉淀的巨大的积累意味着高点突破的难度越来越大，我们继续的是继续前进的原始动力，又是难以摆脱的沉重包袱；另一方面社会赋予了开拓的历史使命也固本清源的发展责任，对于中经联盟的未来需要我们一起不断开拓，重在坚持，最后感谢大家的光临，你们联盟的源头，更是联盟的前进的动力，祝贺中经联盟第八届年会圆满成功，谢谢。

　　【中经联盟第十二届常务理事会扩大会议】

　　由四个议程构成，关于中经联盟常务理事会新增常务理事的决议

新老常务理事合影

　　选举第10届轮值主席、侯任主席。新老轮值主席交接仪式大旗，送高主席礼物

　　中经联盟（天津、上海、郑州）成立仪式

　　天津分盟主席：非常高兴也非常激动能够在今天12月18日，中经联盟八周年的生日大典上向大家汇报一下中经联盟天津分盟已经与12月8日成立了，首批会员已经加入，我们会秉承总盟聚好人，行正道，做好事的宗旨，在联盟主席的帮助下把天津分盟工作做好，2017年向总盟献礼。

　　河南分盟主席：很高兴加入中经联盟的大家庭，在云峰秘书长的支持下，河南的职业经理人终於找到了组织，未来的时间内，河南分联盟会坚持走正道，聚好人，做好事的理念，把联盟的大旗插上中原大地的18个地市，祝联盟八周年生日快乐。

　　上海分盟主席：非常高兴参加中经联盟的八周年的生日典礼，非常高兴上海也成立了这样的联盟，我们称之为海杰会，我们也希望上海的中经联盟的分盟可以在刘肖主席和陈云峰秘书长的带领下，为中经联盟未来的发展作出更大更多的贡献，同时也为上海和华东职业经理人今后的发展作出巨大的贡献，今后也希望中经联盟的同仁们关心关注我们上海分盟的工作，希望大家常来上海走走，看看，多指导。

　　天津联盟嘉宾：今天正好是中经联盟八周年的生日，在此之前，中经联盟的天津分盟也成立了，代表天津分盟在贾主席的带领下，向云峰秘书长学习，做好服务，走好正道，聚集正能量，为未来更多的从业者作出自己的贡献。

　　创业家俱乐部揭幕仪式

　　【年会演讲】

　　新任主席刘肖 ——《创业与创新》

　　各位联盟的伙伴们，非常高兴今天有机会跟大家谈一谈自己的感受。“转型和创新”实际上我更想结合2017年的整个形势，谈谈我们可以做什么。有几件事可以做：

　　第一，中经联盟可以用联盟名义发表一些行业标准，整个行业在转型的时候，整个行业在创新的时候，地产行业走到2016年，年初的时候没有人想到会遇到年末的井喷，没有想到行业到了和金融、负债、经济方方面面结合非常紧密的状态。所以这样一个状态当中，我们行业迫切需要这种声音，这种声音有可能来源于政府新政策，可以来源于自下而上，我们联盟主动推进行业创新。希望中经联盟共同推进一项或者一系列的很业标准。比如说采购标准、交付标准、品质标准，比如给客户带来什么样的生活，这样的标准。

　　第二，我希望中经联盟可以一起去分享，进行精彩的转型创新的考察，中经联盟内部诞生一批创新创业明星，包括优客工场，包括创业家俱乐部很多创始人。其实每个企业都曾经尝试过创新，以万科为例，过去一两年做了一个装饰公司，我们去考察和分享。希望借助前任主席毛大庆的优客工场进行考察和学习分享。以万科为例，养老领域做了大量的探索，包括如何做医养结合，包括如何做护理。前任主席高主席同样做了大量创新工作，包括跨地域拓展，包括地铁物业拓展，包括在门头沟潭柘寺业务很多项目做拓展，对集体产权努力的探索。今天地产产业有很多新变化和转型，我们所在的企业创新和转型，互相的交流，一定会碰撞出新的火花，一定会使整个行业，以地产行业为基础，但是围绕城市配套服务商，围绕城市配套服务，围绕城市升级转型，诞生出大量新的创新。

　　第三，希望中经联盟的成员能够共同做一项或者一系列的公益活动，联盟自成立之初起就做公益活动，这是很大的特色，联盟成员众多，以什么样的方式让大家联结在一起，最好的方式就是能够分享共同的价值观，一起做一些善举，也是未来一年可以着重做的内容。

　　我们有万科和其他同行进行社区教育，让农民工子弟享受社区教育，在行业生态圈当中分享，这也是一件非常有意义的事情。

　　展望未来一年，转型和创新仍然是国家的中心，我们的选择可以视而不见，也可以选择转型和创新，我相信在一起，以更新的态度构建行业标准、对国家有益的标准，能够共同去分享、探索，我们目前联盟成员企业新的创新思想，通过交流找到自己的创新之路，在我们的共同价值观上做一些公益活动，都会使我们2017年整个工作更加精彩。更重要的是让转型创新和我们相关，不仅仅是行业转型创新，变成我们自己的思想和行动。谢谢大家！

　　【河北奥润顺达窗业集团总裁倪海琼——《建筑节能门窗是关键》】

　　非常荣幸能够参加中经联盟八周年的盛会，今天的主题是“转型与创新”，首先我讲的题目应该和我们整个建筑节能、整个房地产行业未来的发展和创新与创新密切相关，建筑节能门窗是关键。

　　大家好，我是河北奥润顺达总裁倪海琼。今天的气氛非常热烈、非常融洽，今天不得不说一个让大家心情非常沉重的话题，截止到今天，1/8的国土面积，23个城市同时发布了雾霾的红色预警，“谈霾色变”，现在大家对这个话题非常沉重。

　　我们做过调研，雾霾主要成因是什么？和我们整个冬天燃煤燃烧过多而造成的。在社会三大能耗当中，建筑能耗占全社会总能耗的40%以上，通过门窗所流失的能耗占50%到55%，一半以上的能源消耗通过窗户流失的。针眼大的窟窿，斗大的风，堵住门窗能耗消耗，推动建筑节能水平的必由之路，也是切断雾霾入侵室内的重要举措。

　　目前欧洲门窗标准1.0，北京现行门窗标准是欧洲1984年的标准，落实将近30年时间，和国外差距非常大。2010年新华社内参做的一份经济分析报告，现行政策节能门窗严重不足，尽快将节能门窗纳入国家节能减排战略，如果现有的门窗换成达到2.0标准门窗，一年节约标准煤4.3亿吨，节能门窗对于整个建筑节能贡献非常大。这是2016年国家统计局20年累计建筑换窗，截止到2014年，每一年通过门窗节能节约的煤炭5.4亿吨，占全国煤炭总产量的15.1%。

　　作为河北省人大代表，今年1月份两会上，提交一份推广节能门窗、降低建筑能耗提案，该提案受到河北省主要领导关注，直接报送全国人大，全国人大交办住建部等五部委，将推广节能门窗列为重点督办事件。

　　住建部标准司司长专门到我们公司进行调研，下一步采取措施，大力推广节能门窗。上周由住建部专门委派调查组进行调研之后得出结果，计划2020年普及节能门窗，从现在标准2.0下降到0.98、1.1。住建部采取措施，稳步发展，小步快跑，现在提出一步到位，标准提高到欧洲现行的标准。

　　节能门窗是低投入高回报的一种产品，以现在我们北京为例，如果现行2.0标准到2020年执行的1.1标准，塑料门窗价格1300-1500，节约263元，如果更换铝断桥达到1.5以下很难实现，如果使用铝包木节，价格1800-2000元，达到低投入，高回报。

　　奥润顺达作为中国节能门窗行业的领军企业，深感责任重大，我们成立于1988年，专注于做节能门窗，2014年与德国公司合资，现在与德国六家公司合资关系。

　　这是我们节能门窗生产基地，36万平米，亚洲最大的门窗城，世界唯一的门窗博物馆，4A级工业旅游景区，门窗性能体验馆。集团业务覆盖门窗设计研发、智能制造、展览交易、被动式建筑技术、保税物流、职业旅游等等。2013年被国家任命为国家建筑节能技术国际创新园，今年纳入科技成果转移转化示范区。

　　国务院领导人国务院副总理、刘延东、马凯专门先后到我们公司参观，河北省书记来公司调研，治出奥润顺达是供给侧改革的示范点，河北省省长先后七次到公司调研。

　　高性能门窗、复合门窗、中国风系列、阳光房系列等，先后通过德国被动房认证、欧盟CE认证、北美认证、澳大利亚认证等等。成立中南海紫光阁项目，还有三亚的半山半岛、苏州桃花源等等，一共三千万平米节能门窗，两千多项重点工程，节约将近700万吨的燃煤。

　　自2010年开始，奥润顺达以被动式节能门窗核心，研发领域延伸到被动式建筑节能领域，先后与德国能源署、德国被动房研究院，共同合作，成立了中国首座被动式示范建筑，和国内目前被动式节能水平最高，达到德国被动房标准的专家公寓。

　　去年到现在已经做好了一栋专家公寓，被动式建筑，被动式建筑大家应该现在有所耳闻，这也是我今天演讲的主题核心，未来我们建筑行业、房地产行业发展的一个方向。被动房可以简单地介绍为冬天不用采暖，夏天不用空调，保证通过建筑本身外围结构，保证室内常年26-20度，恒温恒湿，去年做好到现在，一年零四个月时间，每天室内室外数据实时监测，去年最冷零下21度，室内20度，雾霾达到近千的时候，室内PM2.5指标20左右，湿度60%-40%，增加成本非常低，7万多。北京市今年出台政策，近30万平米被动式建筑，一平米补贴一千，第二年补贴八百，第三年补贴六百。河北省相应出台政策，包括税收政策，这是未来发展发展方向。

　　我们和德国能源署建立被动房建筑研究中心，在高碑店规划一百万平米的列车新城，完全使用被动式建筑技术，打造成目前全中国单体两最大的被动式建筑。

　　自2012年以来，连续举办三届中国国际门窗博览会，先后举办多场全国房地产产业发展高峰论坛和国际被动式房建筑高峰论坛等。

　　我们成功地举办了三千人的冷餐晚宴在会议期间，明年9月21日举办第四届国际门窗博览会，应河北省政府要求，包括河北省的指示，明年将举办京津冀国际建筑节能博览会，由河北省政府主办，邀请北京市、天津市、住建部联合举办。

　　最后衷心地祝愿今天的会议圆满成功。

　　【广安置业总经理邓晖——《背景下的消费升级——官厅公共艺术小镇模式分享》】

　　今天我做一个小小的分享，讲一下官厅公共艺术小镇，首先我们做这个小镇的时候可能是这么多朋友里面在北京附近、周边第一个做小镇的，小镇是非常有意思的话题。

　　去年接收这个项目的时候，党和中央还没有提出小镇的概念，今年下半年小镇的概念蜂拥而至，我们稍微提前了一些，我今天在这里跟大家分享一下这个模式。

　　先讲一下缘起，小镇无论怎么做，都有一个缘起，我们选择了这片水，这座山，这是非常有意思的特点。在这里，整个小镇里面做了很多，我去了很多项目考察，看了很多有意思的东西，发现如果没有抓住自己的核心，自己根基的那些东西，很难在市场里面形成自己的特色。

　　所以我们在官厅周边选择了这个地方，有年代悠久的长城，还有古道，都是我们抓住这个项目的资源基础，其中这条幽州古道，大概有65平方公里的线路出来，所有的用地我们也都和政府谈成了一系列旅游开发模式。

　　我们自有的基因决定了项目空间的配置和使用，拥有多种可供探讨的方向。所以我们会有养生养老、第二居所，投资、休闲度假，实际上这里面并不是我们赋予了这个项目特征，而是这个项目赋予了这个项目自身的特征，这是我们一直强调的，并不是我们赋予的东西。

　　但是真正改变人们生活方式的组合，赋予人们深信涣然的配置，到底是什么，我觉得是人们心底需求并且被呈现出来的呈现，一种新的生活状态。所以我们的选择是消费升级。在北京的地产圈的朋友们，在座的很多人都在追求消费升级，我也在追求这个。

　　消费升级在今天的领域和市场上已经渗透到无所不在，所有的事情都在面临消费升级，之前我们想买到一个简单的产品，今天我们想不是买到一个产品，而是买到一个好的，称心如意的产品，所以我们的官厅项目围绕这个消费升级来做的。今天实际上在做的所有的选择，都不是简单的一个项目，为了房子而卖掉，而是真正的营造生活方式。我跟前面的朋友沟通了非常多，它是从物质到精神的真正的转换。

　　以前我们刚性的需求想买一套房子，多大的升值，但是今天，我觉得在我们官厅所选择的所有的业主选择的过程中，都是在追求精神层面的东西。

　　说到地产，又必须回到刚性的需求，回到刚性的需求里面，是不是可以赋予更多的有意思的东西，具体而言，本轮消费升级的具体要素就是精准的客户需求，内容为王，超级IP，今年我们会为大家带来更多更多有意思的东西，是我们给这个项目里面装进了几个重要的大型的IP，这个IP我想一定会赋予这个小镇更多有意思的东西。

　　我们从去年的简单的消费升级出发的消费行为，产业型小镇今天变成了具有自主的超过IP新型的产业小镇。

　　所以在时间和距离的维度上，我们讲了非常的多，不管是节日、假日还是短距离的出行，还是本地的休闲，还是北京周边方面的游历，在我们的项目都可以实现，所以我们定位是都市的休闲范围圈，一到两天范围内体验异境度假，之前所有的周边的消费型项目里面，很多场景都是今天上午开车出去，一大早出门，非常拥堵的高速之后去了一个地方吃了一顿农家乐，未来的消费升级，随着我们周边的整个“大七环”的建设，包括周边的高速公路网和高速铁路网的建成，这个模式一定会被改变。

　　我们从怀来到北京的西站26分钟，2019年1月1日即将实现，这个显著的变化，不仅仅是政府带来的交通的改变，而且也让我们有更多的可能性。所以一定会变成短时间，近距离，充分的度假点。

　　这就是为什么我们选择在三亚买房子的道理，我自己也是买了三亚的房产，每次去三个半小时的飞机，然后选择三亚的七天或者周末的旅行，为了躲避北京的雾霾，享受从来没有超过30的PM2.5变成了我们今天在官厅的升级。

　　再加上我们的内容，今天进入内容为王的时代，关键是在一个项目上把不同的空间进行组合搭配的能力，今天我们在这个项目里面也是有非常非常多的有意思的内容，所以我特别希望大家明年有时间一起看一下，更多，更有意思的呈现。

　　今年我们呈现的很多的内容都是表象上，但是明年会有全新的呈现，我们可以期待一下。

　　包括我们打造的强烈的个性，形成闭环链条，打通社群的基础，希望创造一个超级IP。

　　包括我们在产品方面，在内容方面，在生活方式方面是一种观念的创造能力，内容的全新的创造能力，包括是在我们的生活方式上也是一种全新的创造。

　　整个PPT里面讲的非常的实，我们利用国家画院，官厅的山水，奥运板块，艺术板块都形成了独特的内容，这个是我们在这个项目上非常清晰的定位，我们最终的目标是打造泛北京中高端艺术化休闲度假生活目的地，依托山水打造休闲的艺术平台，利用旅游和艺术、体育的整合，创建全新的脚步和跨界的整合，项目生态宜居和多元化的特点。

　　我们也做了很多有意思的尝试，包括我们做的一些酒店，木屋，包括房车露营基地，即将兴建的北风木屋，包括露营的帐篷，明年的这些都会做具体的升级，包括我们做了一些户外的挑战营，做了很多的集装箱的空间，做了很多的艺术沙龙，做了比较大的房车露营基地。

　　包括我们全新开展的社群营销活动，都是在这个项目里面非常非常有意思的，去年的青少年户外挑战赛，包括马拉松，和山计划，我们请了中央美院，中国画院等画家做了一系列的艺术的讲座，营造的整个业主的生活氛围，最后就是私藏一湖景，坐揽十二湾，我希望在座的朋友明年可以去我们的官厅艺术小镇去转转，提一些意见，今天我们在做小镇的过程中，也是得到了张家口市，河北省委省政府的大力支持，明年我们也会申请特色小镇的评比，在这个过程中，台下的朋友，包括陈总，轩总，包括毛总，各位主席和朋友们都给了我们非常非常多的支持。在此我谢谢大家！谢谢！明年这个项目还会呈现出完全不一样的全新的特质，特别希望大家来参观。

　　再介绍一下广安控股，是西城区的国有企业，隶属于西城区国资委，这个项目是一个全资国有，完全独资的项目，也是全新的特色小镇，文化为载体的项目，在这里再次感谢大家，祝大家明年鸡年吉祥、幸福安康，谢谢！

　　【青岛海信日立空调系统有限公司市场技术总监周仲行——《舒适生活，舒适家》

　　尊敬的各位嘉宾，各位领导，下午好！日立大家比较熟悉，最早创建于1910年，已经有一百多年的历史，是世界上老牌的百年企业，日立在一百多年的技术发展历史当中，不断地开发新技术，服务于社会，在基建、电力、电子、信息，包括居民生活当中，为人类社会进步和发展，做出了卓越的贡献。

　　对日立来讲，舒适生活、舒适家是我们向老百姓的承诺和技术的实现，在产品当中包括家电、洗衣机、冰箱、家用中央空调、家外医疗设备等等，包括日立空气净化器。

　　日立是世界知名的企业，2015年来算的话，以880亿美元名列世界五百强的第89位，并且日立空调在日本以技术而见长，被称为技术的日立、工程师的日立，先后荣获18项技术大奖励，名列行业第一位。

　　日立核心技术当中，我们服务于舒适生活、服务家，以我们的中央空调来讲，我们的核心技术包括涡旋压缩机，1983年日立发明了全球第一台空调涡旋压缩机，拥有全球专利，将家用中央空调涡轮机产品，带入涡旋压缩机时代。

　　2003年，日立空调在中国建立了合资公司，以2015年十多年的市场发展，在座各位地产企业领导支持和关爱之下，取得了一点小小的成绩，2015年占有涡轮机市场的17.1%的市场份额，名列高端涡轮机市场品牌的市场占有率的第二位，市场份额占有第二位。并且我们为中国地产公司的四百多家地产公司提供涡轮机项目合作，在中国地产界前百强的地产开发企业当中，我们有48家是全国战略合作，在全国的十强开发企业当中，我们有九家是战略合作，日立空调以最值得信赖的战略合作伙伴价值观，赢得了合作伙伴的信任和支持。

　　日立舒适生活舒适家，如果把家看成6个面艺术，墙角、天花、地板，实际上一个家庭需要用技术来填充，真正实现舒适生活舒适家，日立在舒适生活舒适家创建过程当中，用我们的科技、服务达到这一点。

　　我们的空调不光要解决温度问题，还要解决在南方湿度问题，在北方解决雾霾问题，空气洁净度和清新度问题，我们还要解决空气噪音问题，还要解决空气气流组织问题，与装修配合问题等等一系列的问题。

　　对于湿度来讲，我们有自动除湿的空调技术，对于自动除湿来讲，可以实现客户在家里都能保证空气的湿度，50%舒适的湿度环境。在南方的话，还能实现，黄梅天低温潮湿情况下问题，超低温除湿的室内机，长江领域、华南、海南自动除湿室内机，一大批高端的地产开发企业和项目当中得到了应用。

　　雾霾是北方城市恶魔，雾霾的解决，我们中央空调有一点小的贡献，在户式中央空调技术方案，用新风机组配合除霾设备，除霾的绿网和一些控制技术，实现PM2.5+新风+自动控制一系列的技术解决方案，为我们北方深受雾霾笼罩之苦的业主，实现了一个舒适空气、舒适生活、舒适家。

　　那么对于精装修楼盘来讲的话，我们在中央空调企业当中，常见的艺术的装修，这也是中央空调面临的问题，无论外墙装修还是室内装修，如何与建筑、艺术相结合，日立中央空调舒适生活舒适家以藏为美，与装修完美配合，这是技术的观点。

　　超薄室内机，最低厚度192毫米，以藏为美，完美装修，大空间的体验。室内机有效降低厚度，减少室内装修不满意度。智能控制是重要方面，各种形式的控制器，以及手机iPad，办公室计算机控制，甚至远端的整体物业控制、云控制等等一系列的先进的控制方法，让用户享受舒适生活、舒适家。以静为美也是重要方面，噪音最低21分贝，3D送风，更均匀更舒适，气流组织更加科学，有先进的3D送风面板。日立空调带来更加美好的生活，舒适生活，舒适家，这是我们的技术，这也是我们的承诺，我的介绍到这里。谢谢大家！

　　优铺网创始人兼董事长陈云峰——《认真打工，好好创业！》

　　我现在上台就没有用联盟秘书长的名义，我想跟大家介绍一下我创业的品牌——优铺。我讲的其实就是认真打工、好好创业，这个适合在座的各位老总。

　　另外我想把互联网下的商业地产方式跟大家汇报一下，我是从99年就在天津的国美做总经理，后来在国美地产，又到华业地产，一共工作了17年，这17年就是做商业和地产沉淀阶段。我认为大众创业是不靠谱的，但是像在座的这些地产高管创业，相对比较靠谱。

　　当时毛大庆下决心出来创业的时候，是我劝他，我说支持你创业，现在证明走对了，现在优客工场估值55亿，我现在就以大庆为榜样开始了自己的创业历程。

　　创业有三个好处：

　　第一，财务自由，自己报销。

　　第二，时间自由，可以晚上一点班。

　　第三，心里自由，可以做喜欢做的事，见自己喜欢的人，追求自己的理想。达到这种自由很不容易。

　　我创业选择四个方面、四个思考：

　　第一，创业不能瞎创，创瞎就完了，我创业选择不要离开房地产，离开房地产挣钱很困难。

　　第二，用移动互联网的方式，现在傻大黑粗的拿地开发也不太靠谱。

　　第三，要资本化运作。我原来想拿自己赚的年薪到处创业，老婆不答应，所以还是要融资。

　　第四，一定要做平台，不要光做生意。

　　 “农业学大寨，工业学大庆。”现在我提出一个口号“创业也学大庆”。毛大庆是创业当中的佼佼者，毛大庆写本一书《鞋狗》，写的耐克鞋的创业故事，菲尔·奈特说：“懦夫从不启程，弱者死于路中，只剩我们前行，一步都不能停。”

　　优铺网，将来把产业地产细分化领域做一个连接，中国首席商业地产租售O2O平台，这个很难记？怎么记？买铺租铺找优铺网，这是我们对用户说的。对开发商说，卖铺出租铺子找优铺网，这事好记了。

　　跟大家吹一个牛，优铺网将成为中国新时代的商业地产符号，跟毛大庆的优客工场似的，在北京有一千个重创空间联合办公，大家仔细想一想，能够想起谁的名字，想不起来。商业地产也是，在京津冀有1500家商业的运营管理公司，大家仔细想一想，除了华润、万科、大悦城，大家还能想起来谁？将来优铺网就要作为一个商业地产的平台。

　　没有兄弟就别创业，优铺网在11月24日才正式宣布这个创业，当时王军和大庆，因为我们三个是庆峰基金的联合创始人，我们在去年年会上共同投资了庆峰基金，率先站出来投资，包括大悦城的周鹏，还有中经联盟的商业地产主席绿地公司王总率先站出来支持，有钱出一个钱场，没钱的出一个人场。11月24日对外发布的优铺网品牌，现在因此进账2500万，一会还要和陈粱签一个协定，两家大机构下周上会，还有两千万进账。不要老拿年薪创业，选择业务模式不太缺资本，还是不错。现在优铺网天使轮估值一个亿，今年上半年两个亿，明年下半年三个亿。

　　软件开发比较慢，原来租售APP软件，有点像链家的房多多，这里面有中经联盟好几位主席，个人出了一百万的，我也收了一千多万，什么叫做关系好，你创业他都不出钱，肯定不是关系好。

　　优铺网股权结构，有一个控股公司，另外庆峰基金，还有中合置地王军，还有毛大庆优享创智，两家专业的咨询机构。在上海、深圳、北京率先落地公司，现在线下固化策划招商、运营、资本化的团队，这个团队都是商业地产的“老鼠”，包括华业带出来的上市公司的原装团队。

　　跟大家汇报一下，解决完了车、吃，大众点评、滴滴之后，现在马上互联网已经整合到了房地产。像第一张图是住宅+互联网，房多多、好屋、链家、搜房、爱屋吉屋。去年办公+租赁，优办、优库、空间家、好租、点点租，解决写字楼的租赁，空间家和优办的估值超过20亿，上个月空间家融资超过2.58亿，他做写字楼，市场非常窄。

　　我认为2016年底到2017年初，国内有大的商业地产移动互联网平台会涌现，所以这个事在机构，我们认真地交流了很长时间，我们抢了这个赛道，做一个商业地产的移动互联网平台。这个风口已经到了。

　　大家肯定会问，是什么形式，特别简单，像房多多把线下的经纪人自己众包一样。优铺网将来会把商业地产的招商人员和品牌商、中介的招商运营公司整合到优铺网上，作为一个众包经纪人的平台，就是这么一个道理。

　　商业地产在销售、招商的过程中是非常复杂的产业链，商业地产必须要整合资源，说一千道一万整合不来品牌，是没有用的。这个过程中，数据、运营支持、金融支持、信息的匹配，撮合交易要服务于整个商业地产的产业链。

　　我再跟大家接着介绍，创业选择商业地产的产业链的延伸应该是最大的空间，就看有没有整合的实力，这个图看的是商业地产的增量和存量，都特别的巨大。现在去库存主要的压力在一线城市不是住宅，但是我问大家一句，北京的住宅都卖十万了，你说商铺该卖多少钱？十五万？租金多少钱？严重倒挂，在这个当中，处理租售关系是我们每一个一把手和销售总监要处理的问题，不能再像原来一样处理商铺，会毁了这个项目。

　　所以我们觉得在这个方面我用17年的经验能够在商业上帮助大家出力，这是难点。

　　什么是痛点，那天刘肖和肖劲问我什么是痛点，我说商业是不是，刘肖说我也投一些，大家都很困惑，商业怎么做，谁也没有把握。所以行业痛点就是市场机会，所以整合整个商业地产的从业人员，做一个众包的平台，是优铺特别重要的职责，我们相信可以把这个事情做好。

　　所以我们的定位非常高，直接在北京辐射天津、深圳和上海，要做一个很大的平台，因为融资有钱了，现在我们请了猎头公司在四处挖人，这个事情跟原来打工一样，认真的做这项事业就可以了。

　　像品牌我们要整合十几万，包括所有的商铺，而且我先做一手商铺，跟开发商，然后逐步的转向二手的商铺，将来要实现C2C，现在做的是B2B，我给开发商整合品牌，做这个服务的。

　　特别高兴，我们跟中国商业地产的100强当中，有30个这一年里面都签了合同，心存感恩之心，我知道大家发愁什么，大家找我的时候我都很认真的帮助大家策划商业租售的问题。

　　中国梦嘛，我们也有优铺梦，这是我们对标的企业的融资情况，在座的也有请的十几家融资机构，大家在这个领域里面的融资额都是非常高的。

　　我在这里分享一个案例，99年，我在天津国美做总经理，这17年发生了什么，第一个，我们国家的GDP从1000亿现在到了一万亿，翻了将近十倍，这就是我们这17年的变化。第二点，北京的房价从2200元一平米到现在的5.8万的单价，翻了25倍，我出来创业的年薪从国美刚做总经理一年八万块钱到最后一年三百万，正好是翻了36倍。

　　大家看一下，收入还是跑赢了房地产，房地产还是跑赢了GDP，这个次序不成立就出问题了，所以我下决心要把优铺网从现在的估值一个亿，在十年内要做到估值十个亿，2027年上市估值达到20亿，这个公司现在就已经启动了上市的进程。

　　这一点上，我们的团队信心还是很足的。时间关系不能多说了，因为有很多的好朋友，也有很多的联盟的同行，大家记住一句话，买铺租铺将来找优铺就可以了。

　　思为软件 董事 总经理 张子健——《裸眼VR地产营销新模式》

　　首先，我代表思为软件祝贺联盟的第八年大会圆满成功，也感谢联盟能够给我们提供这么一个好的平台跟大家分享思为软件近几年创新的一些成果。

　　思为跟陈总说的一样，我们一直努力做产品、做创新。从2011年起一直不到现在，用了四年时间，研发了裸眼3D技术，在北京、上海、深圳，还有珠海、重庆分公司。思为软件的产品会在沙盘、样板间方面对传统的房地产销售起到颠覆性作用。

　　首先大家看到我们的屏幕，这是思为软件做的珠海的一个地标项目莲邦广场（音），整个系统的载体是iPad，可以连接大屏幕，可以通过手机连接，在iPad上面清晰地看到很多专利技术在传统沙盘上看不到的。传统的区域沙盘实际上看不到建筑细节，但是在iPad产品当中可以看到明确细节。这个项目点击交互逻辑完全按照销售的逻辑打造的。这是区域沙盘走到项目沙盘。

　　同时，沙盘商业街漫游以及户型，通过沙盘直接进入，看一下裸眼3D呈现的效果，全场景的3D模拟，720度旋转，可以查看沙盘内部细节。点击还可以有行走的路径动画。这是珠海莲邦广场（音）的项目。

　　年初为碧桂园森林城市做了一套系统，撞在iPad，用户可以通过手机，用户扫描二维码分享到沙盘和样板间，碧桂园森林城市销售过程当中，利用系统单日户型访问量超过3万次，峰值阶段户型访问量六万次，传统房地产销售当中不可想象的。包括在售滨海住宅区，可以模拟楼层不同高度场景，完全用一台iPad，非常轻巧可以展现，画面完全布卡，非常流畅。点击看一下31层的镜头，这是森林城市31层镜头，这是阳台室外景观，支持裸眼3D技术，就是苹果陀螺仪技术，随着视角调整。售楼处现场可以配发VR眼睛移动设备，用户通过扫描产品的二维码可以看到我们的户型样板。

　　这是我们的沙盘技术，再给大家看一下我们的样板间技术。整个样板间三维处理做的，室内装修衣柜可以打开和收起，这是在传统iPad过程当中没有的。可以让用户清晰地看到室内的精装修空间，利用我们的销售系统、房地产销售的销售周期前置至少四个月。

　　这个项目在沪深板块八百块房，没有售楼处情况下，一次性售謦。

　　再来看一下厨房，这是厨房的细节，包括橱柜，包括模拟的所有材质，这是我们的样板间技术。在虚拟园林方面也可以带来虚拟园林场景，还是莲邦广场（音）的案例，所有场景全是三维动作虚拟的。可以在任何一个角度当中截出一张清晰的效果图，完全是按照销售逻辑在制定我们的产品。

　　这是园林展示，随时可以截图，可以展屏，可以放大缩小，整个系统还有地图定位导航功能还有交通路网实拍，看一下区位展示。这是碧桂园森林城市的区内展示，可以看到很多细节，用动态的效果进行处理，包括内部的规划。我们提倡未来的房地产销售场景，有可能几位老总在饭局上拿手机可以演示，我们强调我们销售团队拿着一个iPad，相当于背着一个售楼处，拿着一套沙盘和样板间见客户，大大解决了渠道销售的难点。销售过程当中还有一点，集成了销售系统。

　　思为软件今年一年两百多个房地产项目，七百多个样板间和园林展示，整个制作周期只有30天时间。地产开发商拿到了项目的概念设计方案，我们可以介入，后期如果需要深化设置的过程当中，可以在三个工作日之内，把产品做成修改调整，只需要在移动端设备进行更新就可以了。

　　今年这么大制作样板间量，包括积累很多模型和素材，2017年我们希望把制作周期压缩到20天的时间，20天的制作周期当中，可以想像我们可以进一步提高房地产销售的周期，让它销售周期前置化了。由于时间关系，不再过多赘述了，希望各位大咖多提宝贵意见。

　　最后祝联盟越办越好，借助今年魔兽世界的一句主题语“为了联盟”。谢谢大家！

　　【北京优博恒深投资管理有限公司执行董事黄锐：庆峰创投私募基金】

　　今天很高兴有这个机会在讲台上跟大家分享最近在做的工作，陈总刚才提到了庆峰基金是毛总、陈总、王总联合成立的一个私募股权投资基金，我们投资早期创业项目，资金是优客工场控股的一个基金。接下来讲讲庆峰基金一些背景、投资优势，以及背后的投资逻辑。

　　庆峰基金是站在优客工场的这个平台上来进行投资的，毛总以及优客工场其实在线下织一张网，我们也有线上的平台，所以我们基金和其他基金最大的不同，我们是站在这个平台上，有了这么多的触角进行投资，进行投后管理。毛总也建立了很多优客工场的生态，这对于我们未来的投后服务是一个很大的促进。

　　作为一个基金，我们首先自己定位的一个目标，我们希望能够找到并且投资细分领域前5%的创业团队，一般来说优秀的团队或者说优秀的产品服务都符合幂率分布，实际上市场上，25%企业赚所有钱，75%企业并不赚钱，优秀的创业者是稀缺资源，我们希望成为连接者，发现这些优秀企业，把他们连接到除了资金以外，接下来这些生态服务，一会讲到，希望和他们一起成长，为整个社会创造价值。

　　刚才提到我们在优客工场平台下的基金，接下来我会讲到我们的一些投资逻辑和做法。我们本身有一个线下平台，潜在和目前入住的企业大概将近一千多家，明年会更多，增加到两三千家，其中最主要的一个项目来源，我们有自己的生态公司，比如说我们AA加速器等等生态合作伙伴带来的一些项目。还有线上服务商，最近和银行机构签定战略协议，银行可以分享到他们的项目来源，持续的优质项目是我们的基础。

　　有了这些项目，我们自己的流程是通过我们的社区经理来推荐这些项目，为了达到这个目的，本身给社区经理做培训，我们有一个标准的评分表，大家可以内部进行推荐项目。

　　庆峰基金本身是关注A股项目，如果项目团队非常优秀，我们有很多的一些合作伙伴，或者生态企业帮助这些企业成长，比如AA加速器、AA创学院、AA公开课。

　　投后管理和项目推出是我们最为关注的，优客工场关注企业服务，基金也是关注企业的合作。我们旗下的生态涵盖人力、财务、法务、品牌、知识产权等等，这是我们的一个优势。另外，这些企业本身可以有一个协同工作。

　　在项目退出上，有机会的时候，一定要回本，主要靠并购和退出，建立垂直领域网络，希望行业集群更有效地进行。

　　商业环境的变迁带来一些系统性的投资机会，我们考量这些机会的时候，结合优客工场自身的优势，投资这些领域的时候有自己的优势。其中之一就是企业服务，企业服务领域应该说2015年是企业服务的元年，随着人力成本上升，刚才陈总讲到，2008年到现在工资翻了好多倍，所以到这个节点，企业IT成本支出，中国企业IT渗透率只有10%，美国30人以上的公司IT渗透率80%，美国三家公司超过3500亿美金，国内企业变得越来弱。外围环境，云计算成本下降，只所以做投好领域，因为我们本身做办公服务，全国布局有利于这些做企业服务公司O2O落地，企业服务属于属地服务，这是优势来源。

　　消费升级其实围绕着我们中产阶级，衣食住行都满足之后，大家追求精神上的消费，所以这个领域其实我们场子旗下大量企业都是80后、90后员工，他们选择的消费方向，比如出境游，需求3.0，供应停留在1.0阶段，现在有了这些IT发展，支付已经走到了境外，这些IT基础设施向境外延展，新的发展模式。我们也关注体育、文化、旅游这些。

　　在我们的场子里有大量的高科技企业，我们特别关注人工智能，未来十到二十年，所有企业人工智能企业，技术发展来说感知智能首先发展，这个领域人工智能和企业服务结合，机器人一系列，之所以做好这个，今天我们能够给这些高科技企业带来政府的一些支持、资源，我们行业里连接的这么多高科技的企业。

　　庆峰基金本身非常注重投后服务，右边这张图是优客工场自己的一个生态，我们有了法务、财务、知识产权等这样一些生态公司之后，可以让创业公司全身心地关注产品和市场，其他的我们都可以提供服务。

　　我们自己目前选择的项目标准借用柳老板一句话：“事为先，人为重”，事情是行业赛道是不是两位数增长。

　　我们非常关注自己投资的阶段，尤其是我们是5+2的投资基金，特别关注A轮投资阶段。从项目选取上，关注项目团队一道屏阶段。关于所有基金的合作伙伴，一起联合投资，共生共赢。

　　遇到一个好企业并不容易，所以在我们基金里永远留一些子弹，前期投资一些好项目里，我们会多轮跟进投资。风控上设计每单投资上限。资金分配上主要偏向A轮阶段。主动退出刚才提到了。

　　现在回到了本身基金团队。我们本身做企业服务的，对于一些领域有自己的深刻认识，在整个投资团队里面，有很多人有多轮创业或者企业管理经验，我们团队由70后、80后、90后组成，所以更能够理解创业公司，并且辅导这些创业公司。另外，刚才已经讲了我们非常注重投后。

　　三位主席不多讲了，岩总，上市公司做并购投资的，何总自己创业，风控方面有自己的想法，我以前自己做创业，做很多天使投资，也有失败的，所以从中积累很多经验。文彬和清远主要投资团队，都是海归。

　　我们基金的架构，已经设计起来了。我们也自己的决策流程，这是我们目前一些总的项目。我们很幸运生活在这个时代，面临着未来15年中国将会有一个创新创业的一个黄金时段，国家的经济在转型，希望通过我们自己的一个微薄的力量，能够成为一个连接者，能够成为一个给这些创业企业带来价值的人，能成为分享的人，推动咱们国家经济的转型。谢谢大家！

　　【优客工场、共享际创始人兼董事长毛大庆——《城市更新--让情怀落地》】

　　每次中经联盟的舞台我都会来做一些分享，我想想前面八年，做了六场报告，四场关于房地产，去年刚刚创业不久，简单的讲讲所谓的联合办公的可能性。

　　其实今年我们收获确实很大，有几个数字来看，进入了11个城市，跟7家开发商进行了合作，包括万科、银泰置地，阳光100，开业36个场地，12月会开业39个场地，提供1.3万个工位，目前17700人在我们的平台里面办公。优客工场聚集了1079家公司在里面，确实让我开了很大的眼界，也看了非常非常多的未来的可能性的企业。

　　2015年9月，我们跟红杉资本，真格基金等级仅又成立了一家公司5L际，到现在签约了七个项目，都是在城市的节点，交通枢纽，旧城改造的位置，还接收了20万平方米的工厂，准备做工厂转型的案例，最近正在做尝试。四个月不到我们开业了东四的共享际，现在应该是北京第一网红的地方，半个北京的外国人都在那个场地里面，刚才主持人给了一个数字，我们也做了一个测算，因为我们在门口装了一个人流的测试器，开业31天，在这3000平米不到的场地里面，一共接纳了11700多人次，在这里进行消费和来访、交流。

　　我们在800平方米的面积里面，聚集了六个商业IP，里面有五个都是自带流量，800万人以上，最有意思的是那个书店，一个礼拜七天有五天都有大量的人流的活动。

　　第二个大家注意到阿里巴巴开始做实体的购物中心了，同时亚马逊也开始做实体购物中心，使得很多人非常的惊异，阿里怎么突然间做购物中心，做实体店。实际上我跟阿里做了很多的探讨，他们的实体店里面基本上没有租户，全部都变成了用户，而且所有的实体店铺都是阿里巴巴过去十年里面参股或者孵化的IP，所以今后的实体店里面的租户没有了，变成了用户，而租户是要给我们的实体付租金的，用户是不付租金的，但是用户可以带来大量的人流和IP的潜在效应，这是未来做实体店最有意思的，谁抓住了IP是谁未来的实体店的命运的掌握者。

　　我们做了这样的实践，也做了一个项目非常的成功，三个月时间盈利，确实让我觉得欣喜若狂，明年准备在北京开八个，我也欢迎大家跟我们一起探讨合作的事情。

　　从联合办公入手，现在开始做联合社区，其实有一个对标的项目在美国的1010社区，硅谷PIUG&Play（音）公司孵化的项目，目前的估值90亿美金，正在美国布局。

　　在英国看了一个很好玩的项目，也同样是网红IP加上联合办公加上居住的产品，最近凯德置地也在找我，他们的雅士格正在做改良，推了一个新的网红产品，life，在新加坡的年轻人里面引起了巨大的共鸣，把居住的概念变成仅仅是卧室加上一大堆的共享活动和共享空间。

　　下面我开始非常快的速度展开今天的演讲，希望给在座的人带去一点新的概念，未来的用户是谁，未来的城市会变成什么样？未来我们怎么主宰城市的不动产的命运？我想城市更新有很多的创新的内容，远远不是联合办公和联合居住，还有更多的内容存在，但是其中有一个非常共同的道理，我们要把客户变成用户，怎么从用户的身上用IP的力量让创业盈利，这是最根本的目的，最后的情怀要落地，才是好的改良的项目。

　　再造和创造，我们在社群经济未来的IP经济，城市空间消费升级里面会有什么样的未来的潜在的价值？先看看房地产，下半场有什么样的规律？其实我们看到去年的930之后到现在，明显的感觉到房地产经历从量变到质变的过程，销售红利逐渐转向服务红利的过程，大都市圈的形成慢慢取代中心城市过渡的人的聚集效应，最后一个非常重要的词就是存量，每个人都在谈存量，中国有多少存量呢？有154万亿的存量资产，会迸发出一个巨大的新型的不动产行业。

　　我在跟麦肯锡包括最近跟新加坡GIC交流里面都有共同的感觉，中国如果趟出一条存量不动产的经营之路，会又是一个惊人的，巨额的消费市场，这恐怕是未来中国房地产市场再造的新的不动产的行业里面涌现出的非常值钱的行业，也可能未来的再造者就坐在我们的屋子里面。

　　我们的城市和市场从一个资本稀缺的市场变成了资本过剩的市场，我们从城市人口流动聚集变成了城市人口的密度剧增，从供不应求的市场到去库存的市场，基础设施严重不足到产能过剩，这是中国房地产30年经历的图画。

　　今年，我们也看到很多人谈租赁经济的崛起，前天的北京青年报整整一版探讨中国未来的庞大的租赁经济，我只是做了一个截选2030年全国的租赁人口将达到3亿人，各种各样的房屋租赁，不仅仅是居住、办公，还有教育、医疗、养老，参与到里面的人起码是3亿人。

　　未来十年，中国的租房市场GMV会达到三万亿，聚集程度是非常高的，我们看2015年北上广深的租金的GMV是2900亿，看整个市场TOP10城市，42%，TOP20城市占55%，TOP30的城市占63%，中央发的最后一个调控的文件讲的是70个城市，这是登峰造极的时候，慢慢的文件从70个城市变成40个城市，30个城市，我估计中国的房地产登峰造极的房价飞涨最多到七十个城市就不会再有了，今天的租金的聚集化程度又到这个话题，租金的GMV又到了这些具体的城市，前10个城市又占了42%，未来的日子里，前20个城市仍然是起领先作用。

　　消费理念的变化慢慢的催生消费升级，过去的消费主体三十年里面主要是以我们为核心的一代人，60后、70后，包括少量的80后，大家可以想想，50到85前的这波人，我们基本上伴随着四个字成长起来“资源短缺”或者“经济落后”。

　　我们想想90后、00后的消费者绝对不会再跟经济落后，资源短缺挂钩，这些客户从资源短缺的思维方式变成了资源过剩的思维方式，在资源过剩的时代里面，大家对于基本的需求，功能的需求，物质的需求显然逐渐的衰退，对于精神的追求越来越上升。

　　最近我有一个理论，我说其实消费升级背后真正的升级是从功能需求向精神需求的升级，这一点，我想每个人都会有共鸣。

　　今天我们买一个东西，看一个商品，看一个产品的时候，可能更多的关注的是背后的精神共鸣，而远远不仅仅是物质共鸣。

　　消费需求的升级又呼唤空间内容的变迁，这个我想一环套着一环，为什么出现这么多的空间消费内容，跟消费升级是有关系的，今天的年轻人，我们说在英文里面叫千喜一代，我更愿意说是屏幕一代，这是在互联网上，带着新的知识，新的信息化的观念成长起来的，这一代人的消费我可以负责任的说跟我们这些人是完全不同的。

　　所以他们更关注的可能更多的是能够产生精神共鸣的消费方式，所以消费需求的升级不断的引发空间内容的变迁。

　　最后一个是空间，空间内容的变迁最终推动城市空间的再造，我想这三件事情，可能是我们再造一个巨大的存量市场的，存在的可能性，这里面会诞生出新的万科，新的千亿级的公司，这一点上希望所有做传统行业的人认识到和关注到这里面的潜在的必然规律。

　　我们再看消费主体的变化，这四行字是国务院发展研究中心总结的，也是给国务院写的报告里面的内容，他们告诉国务院未来中国的消费改造，消费升级和消费拉动要关注哪些人，就是这四种人，新生代的消费者成为主力军，老龄化社会引发的银发消费主体增加，二孩政策带来的母婴消费增加，最后是农民居民消费的增加。

　　这四行字里面有着诸多的可以思考的东西，我想简单的展开说一下，新生的消费者成为主力军，有多少人呢？这个数字我们必须要知道，00后的总人口是1.17亿人，90后是1.74亿，85后可能还有一亿人，这些人加在一起大约两个十年，有将近3亿的人口。

　　我记得跟大家讲过，1966年到1974年出生了2.94亿人口，包括陈云峰，包括了我，这2.94亿的人口，托起了中国房地产以及前三十年消费的主体，中国的房地产大量的消费者就是这些人，也包括前面的50到60年代的人。

　　这些人在逐渐从消费市场里面移出，因为他们对房地产的需求，对买房子的需求已经越来越不那么显著了，但是马上进入市场的又是将近3亿人口，这3亿人口对于花钱买房子恐怕远远不如前面那三亿人来的那么紧迫，但是他们对于房子的需要一点都不弱过我们，给他们什么房子，在里面装什么内容，这是值得我们思考的。

　　今天坐在这里的这些人都是前三十年的推手，既推高了房价也推高了地价，也推高了房屋的质量，也消费了房子，我们也没少买房子，也是房子的销售者和售卖者，我们必须站在我们的年龄段看待我们的孩子们，他们还要不要我们那会儿的产品。

　　我讲一个案例，我们干了这么多年的房地产，包括200年以后对房子的概念，我们看看苏州古民居，徽州古民居，家的概念是什么，围绕着吃饭，有客厅，睡房和书房，但是今天还有谁用那个客厅，客厅的使用率几乎是零，谁还会把人请到客厅谈事儿，除非你别有企图。

　　客厅基本上大家想想看，你们回家谁用那个客厅，大衣一脱扔在沙发上，扔了一堆的包，其实客厅没有任何的用途，但是我们仍然在卖一个巨大客厅的房子。其实这些面积在对下一代人来说全部都是没用的面积，没法满足他们的需要。

　　他们还需要什么？他们要聚集，社群，我们会谈到社群对这代孩子来说，远比对我们的吸引力大很多，今天吸引他们买任何一个东西，如果不能激发他们对社群的共鸣是卖不出去的，能够找到社群就找到了消费群体，以前我们是单点解决问题。

　　前两天我跟郭为聊天，他说原来我们要说服一个人买东西，买牛奶，简单的很，去央视花几亿标一个广告时段就可以卖，今天去央视标一个时段，什么用都没有，还不如两个大V写的微博。

　　今天已经没有权威性的媒体和媒介说服大众，观众能不能打动他们，听央视还不如听IP，这就是去中心化之后，互联网以后，很难有一个时段说服年轻人消费一个东西，不能知道IP的企业是没有希望的，是完全没有存活能力的。

　　房地产公司是最不知道IP的公司，我们从来不想需要制造IP，我们认为没有用，只需要房地产的价格不断的上涨，买便宜的地，编故事，造成销售恐慌就可以了，但是今天的IP告诉你，这些人骗人是没有用的。

　　还有老年人，今天都说养老产业不赚钱，但是还是要做，因为中国是老龄化的社会，早晚这是一个海量的市场，在万科我们做了养老地产，很累，但是对客户把握都不准，当时我们发现70岁会有很多的客户，结果发现搬进来的都是80岁以上，恨不得走不动路了。

　　现在我们谈的养老产业的对象是我们的父母和我们的爷爷奶奶们，我们的父母、爷爷奶奶们，他们是经济极度匮乏，生活极度困难成长的一代人，他们对于养老服务付费很难接受这样的事实，他们实在没有办法了才付费。

　　但是如果想想，到了我，到了高一轩，陈云峰我们这些人成了银发经济的主体的时候，我相信我愿意为服务付费，我甚至愿意跟陈云峰住在一起付费。我有一个预感，中经联盟早晚成立一个养老的平台，养我们这些人的老，如果到了十五、二十年之后，中经联盟还存在的话，我估计是二十万人到三十万人组织的时候，我相信宋总会挑起养老产业的大旗，我一定愿意跟她住在一起。

　　今天我跟我妈说，我给你付个费吧，你跟一个帅老头住在一起，她都不愿意。那是那一代人，我们这些人也会发生变化，必须注意消费主体的改变，这是房地产原来最不敏感的东西，我们从来不关注消费主体的改变，我们就做一个传统产业就可以了，拿到地就可以了，这是一个行业非常愚钝的特征。

　　二孩，我希望这个政策真的可以发挥作用，中国的人口可以有序的发展，青年人可以成长，这是我们的福音，但是我对这个事情感到疑惑。

　　最后农民消费的增加，这是对整个社会起到颠覆性作用的一群人，混沌研习社讲这个东西时候，我发现一群企业家关注农民，在他们身上做文章，一个月前去一个非常奇怪的地方跑马拉松，到这个村子之后，村长接我的时候说你有没有想法在我们这里拿几栋土楼呢，我说这个土楼怎么拿，他说王功权拿了三栋，我说领我去看看他拿的土楼，完全把土楼的历史本貌保持的非常好，加入了共享的概念，成了共享的旅馆，非常的浪漫，进出的消费者都是外国人，把农村都消费升级了。

　　未来瞄准民宿，农村的开发，谁愿意吃这个好东西，将来有一堆的内容可以做。

　　最后我们总结一下，消费方式发生了什么变化，这八行字我希望大家好好的记住慢慢的影响我们房地产人的思想，个性化、特色、差异性的消费方式，定制、选择、买手式的销售方式，多种业态融合的消费方式，今天的消费，边缘越来越模糊，昨天晚上我在国际大学生校友会联盟讲话，有学生问我，毛总你怎么看待跨界这个事情？我的回答是这样的，我说界这个事情，就是技术革命时代的产物，因为技术革命以后把所有的东西都规定在技术的框架内，所以才有了界，过去两三百年内，三次的技术革命把人类的知识、智慧、能量巨大的发挥出来，但是有一个根本的问题，三次技术革命的结果都是我们全成了技术的奴隶，基本上人已经没有了个性，没有了主张，没有了精神释放的地方，都成了技术的奴隶，才有了很多的界，跨界跨界，跨的就是技术的界。

　　所以今天，这一次的技术革命，互联网产生的技术革命打破的是前面两百年的界，跨界消费，业态融合会成为主要的趋势，主、办、商、玩都混合在一个楼里面，这种产品一定会出现，线上线下结合的方式，这就是马云为什么开了一个实体消费，他开了一个百货大楼，购物中心，就不是万达了，他姓马，这里面的东西全是从线上串到线下的。

　　我们在东四的共享际里面找到了用户，他是线上2400万人的读书的俱乐部，我也不知道为什么有这么庞大的魅力，弄了一个房子，每周卖一本书，但是天天晚上人爆满，像一个宗教组织一样，线上聚集了2000多万人，急于落地，如果购物中心一堆这样的IP，还愁人吗，东四那天天公安局守着，就是人太多。

　　移动互联网，微信微商智能消费，智能以后POS机都没有用，反点都没有用，怎么跟他们结合最重要的。

　　最后一句话，更注重体验和精神层面享受的消费方式，为什么跑大山里面做民俗，为什么王功权去土楼里面开发迷惑外国人的酒店公寓，早就过了住酒店的时代了，慢慢找到与精神相关的东西。

　　再看消费结构的变化，生存向享受，物质向精神，传统向新型消费，归根到底这几个事情加在一起都是功能消费向精神消费转变，这就是我们必须要改变的观点。

　　消费的组织发生了什么变化，从单点消费，一个人消费变成了社群的消费，这就是刚才我谈到的精神为王时代的到来，人们对精神的追求成为社会的主流，社群思维是这个时代最高阶的思维，我们必须学会社群思维，就是要找到一个精神共鸣，找到一个精神内核，然后不断的去强化，打磨，赋予你的用户与标签，你的用户被铁上标签，他不断的为你传播，形成强大的传播力的消费品，这是今天非常非常有意思的一个状态。大家回想一下，我们今天的共享经济，谈了那么多的共享产品，最终的内核都是一个有精神内核的东西。

　　今天我想说，无论创造一个什么新模式，搞什么样的创新、创业，先问问你自己的公司和团队，能不能创造一个有精神内核的产品，再把这个精神内核不断的强化，变成有穿透力跟渗透力的IP，再以IP给你的用户铁上标签，这些人帮助你强化复制传播，这是今天商业的必然路径。

　　王戈宏的新派公寓今年一下子爆发了，因为把IP都养熟了，这需要花很大的心血，就像我们养房地产品牌也是不容易的，下面我们能不能形成以人为本的社群经济，形成人性化、人格化的经济，这是未来做新产品非常重要的东西，思想指针，因为社群经济是人性化、人本化和人格化，能不能塑造一个品牌是有人格化魅力的，这是非常非常重要的。

　　我们说互联网时代，我相信再过几年没有人谈互联网，也不会有人把互联网当一回事，就跟今天开灯一样，谁也不会再去进门想想电从哪来，我们都认为电是必然的。

　　我在很多地方跟大家讲，去年在美国见到爱迪生的曾孙子，讲了一番话，振聋发聩，他说不要天天琢磨大众创业，万众创新，全世界创新的行为200年前就有了，不用政府喊，大家都会围绕一个新东西创新，关键是有没有新爆点出现。

　　你知道美国杂志和媒体上第一个称呼为独角兽的公司跟个人是谁？美国时代周刊命名独角兽的人和公司就是爱迪生电器有限公司，再后来这家公司变成了世界500强公司，通用电器，1870年之后35年全世界诞生了92项重大的科技突破，电灯、电报、蒸汽机，飞机，这在人类社会上非常罕见。35年之后，基本定型，后面一两百年没有再重大的突破，直到乔布斯出现，互联网出现。这之前全部用的是这35年里面的产品，我们有没有想过这个世界怎么那么奇怪，这群人一下子都出现，然后就没有了，他说你知道什么原因吗，因为1821年发现了电磁波，半个世纪以后全世界多少年轻人围绕电创业，成功者寥寥无几，只有爱迪生这些人。

　　但是今天没有人去开电灯的时候会祷告感谢爱迪生，所以互联网若干年之后也不会有人提起，像今天的电和水一样那么自然，我问女儿，她说互联网算什么东西，没有互联网怎么过日子，这是非常好玩的跨越性的时代，我们认为这个时代恐怕会给所有人带来翻天覆地的变化。

　　他说人类社会的进步从来解决的就是一个问题，链接，大家想过没有，电出现之前的时代也在研究链接的问题，电出现之后链接发生了巨大的变化，没有电的时代，我跟宋总写一封情书，表达说我爱你，你说这个情书靠什么媒介送，我怎么跟你链接，鸡毛信，鸟，人骑着马，还有跑马拉松的，情书还没有送到就战争了，这么多凄美的爱情故事就是那个时代造成的，电有了之后打一个电话，发一个电报几分钟解决了，今天怎么表达，发一个微信就可以了。再过几年，微信都不用发了。

　　链接是巨大的革命，千万不要小看链接的变化，再过几年很可能就是脑电波变成了链接的媒介，微信都不用了。今年七月份在一个大会上就用脑电波控制无人机飞起来了，今天我们想象的科学幻想都会在一夜之间到达我们的面前。

　　今天讲这些话大家真的要认真的听我说，我是发自肺腑的告诉大家，我离开房地产两年的时间，让我真的觉得原来我们的行业好封闭，知识好狭窄，对外部世界变化好陌生。

　　未来链接和交互将是这个时代真正颠覆的力量，而链接方式发生变化以后，人们对产品，对物质、对消费的思维会天翻地覆的变化，我们的孩子们不会像我们这样消费，我们再也不用想以前的模式还会回来，不会回来了。

　　再造中的创造，空间，消费，精神，这三件事情，恐怕都是值得我们深深关注的三个元素。任何一个元素都不能少，光知道空间，你是找不到消费的，就弄了消费，没有精神的力量是不会找到客户的，所以这是我们必须要注意的问题，因为交互的方式变了，链接的方式也变了。所以他说有可能在最近的三五十年里面，人类社会会出现大量的颠覆性的科技，这跟我们总书记的话是一样的，最近几次报告里面反反复复提到一个词，诸多的人类社会重大的科技问题都出现了被突破性的增长。这些东西都非常值得我们关注，所以上次媒体问我，毛先生如果现在让你跟人一顿饭，你的特别想跟谁吃，我说特别想跟活在十九世纪上半叶的人吃饭，从点火到有电，你的思想发生了什么样的颠覆的感受，我们从那样的链接方式跨越到老年化的时代，发现我们的社会完全不认识了。

　　最近美国的实验室有三个在基因修复上有重大的突破，未来五年之内可能跟女性宣布，按照自己的需要确定自己的容颜了。努力活着吧，多有希望。因为基因的修复技术就快突破了。

　　第二个事情，明年我们开始可以买到完全没有绳的电脑，就是那个网线，明年那个充电的绳也没有了，WIFI充电就要出现了，电脑一上市，所有做充电的电脑的电脑厂家都傻了，一堆库存不知道怎么办。

　　据说无绳电脑的成本还低过有绳的。

　　今天的科技突破都是蜇伏的虫子，明天突然出来就是野兽，今天看待熟知的世界还敢用原来的眼光吗。

　　社群经济我们可以负责任的说已经到来，社群经济将会根本的颠覆人类社会关于传统经济的所有的看法，最后可以看到一句话，社群经济将成为人类历史上全新的经济形态，它是跨越物质经济和精神消费的一个非常重要的平衡器，平衡在技术强力的时代，人们对精神需求的匮乏。所以社群经济慢慢的变成这个社会的主体，会慢慢的弥补在技术经济时代人们对精神消费的无所适从。这一条大家必须要记住。

　　互联网时代的社群的产生才会变得无比的容易，每个人手机里面都有几十个，上百个群，有一些群是你被迫进去的，有一些群是非常珍惜在里面的，珍惜里面的群为什么珍惜，是因为有共同的精神需要。

　　其实我们中经联盟也是一个社群，为什么我们要这个社群？如果大家对这个社群没有用，为什么在这里浪费时间，证明我们有共同的精神需求，有一些事儿是没有办法去表述的。

　　新的内容的产品的时候，我们问一下自己，你的产品能不能让你的用户去感知创造力，感知存在感，感知幸福感，而创造力、存在感、幸福感又会派生出社群经济时代的六个重要的神器，你的用户在里面感觉到新鲜感，成长感，通过存在感不断的感觉到安全感和重要感，通过幸福感不断的派生出链接和贡献感。

　　即使做一个养老院都需要问自己，能不能让里面生活的老人，每天感觉到新鲜感，感觉到成长感，感觉重要感和安全感，感觉对别人的贡献和世界的链接，这才是一个很好的产品。这才是一个可以产生老年人精神享受的乐园，这是非常关键的。

　　用户、社群之上的新商业模式慢慢的会诞生，社群足够强大的时候，C2B的模式就会产生，对产品进行反向的采购，同时有非常强的溢价能力，所以一定是未来五年产生的新的商业模式。

　　功能商业到精神商业我也总结了两段话，大家可以看一下，我认为即使功能商业升级到精神商业是全球商业变革无可逆转的模式和趋势，在功能商业陷入困境的今天，我们说很多的困境资产变成优良资产的抓手，是我们能不能真正的创业，找到激发人们精神享受的产品。

　　20号在北京会有一场盛会，我们如何把困境资产变成良性资产，全国飞来那么多人，据说1000人到北京听讨论如何把困境资产变成良性资产，这里面会谈到大量的IP经济和社群经济的问题。

　　用户的核心关注点是什么，我们看到今天出现的产品，已经从原来的基本功能需要关注到精神的需要，联合办公，经常说一句话，桌子不是重点，重点是和坐在一起，大型的联合居住社区，床不是重点，关键是和谁睡在一起。

　　我们做了一个项目，东四的项目，大家可以去看，实际上从供给侧，市场侧，产业侧入手打造的小型的聚集度很高的新的生活模式的聚合地。这算是什么综合体呢，我也无法解释，我只能说它是一个生活方式的聚合地，我们把今天的年轻人，他们喜欢的生活方式在进行边界模糊的叠加，产生一个IP互相融合的地方，张三家的客户都是李四家的消费者，你发现这里面根本不用招商，他们的生意很好。

　　赋予低效空间流动性加上推动城市消费的升级，加上品牌的人格化是未来城市空间改造和消费升级吻合的几点重要的内容，做新生业态的人记住这几点上做文章，都有可能创造出有意思的空间产品，空间、内容，最重要的是人格化的品牌，这是原来房地产公司不会去想的东西，未来也有刚需，我们这么多年做刚需，是因为我们房子不足，我们认为住是刚需，下一个阶段的刚需是精神需要，所以你如果捕捉到精神刚需，你的产品就有客户，就可以盈利，吸引客户，让他们从不闻不问到主动参与，这是下一个阶段做空间产品和内容再造的时候必须要拷问自己的，你是不是在做这样的东西。

　　我举两个案例，我们在里面有两个非常有意思的用户，一个是英国人创业的项目Hatchay，汉语桥的金奖得主，毕业之后在北京创业，做了一个巨大的外国人社群的美食孵化平台，孵化了很多的外国的大厨子，拿到证书之后，去大使馆应聘，去很多私人家里开外国人饭馆等等，我们把它装在联合社区里面，突然发现半个北京的外国人都在里面活动，这些外国人又跟其他的IP形成了巨大的互动，这就是2000万人用户的书店，原来我完全不明白他们是干什么的，到现在也不明白，总之是天天人满为患，他放在英国人美食孵化器里面，英国人乐坏了，天天卖面包都卖不完，他们两个IP一融合，这些外国人又跑进了读书社群，你发现中间的女人，估计很多人认识，刘烨的老婆，就是这个未读书店里面的大网红，经常在那读书，围绕安娜的人一坐几百人，一个书店怎么会有2000多万强黏性的人在上面。

　　李柘远有一天晚上说要推荐一本书，找到我们，我们说那你就在未读推荐，现在他还是在校生，那天晚上人山人海看他的，我说他是谁，他的粉丝说你快走吧，连他都不认识，我说我只认识刘德华。

　　这就是圈子，我看到疯疯癫癫追他的人，我说你追他干吗，他说他是学生眼中的学霸，大网红，中国留学生里面的领袖级人物，这些大IP自己就成了商业模式。

　　我们运营了三十天，承办了95场活动，接待了全国参观团170个，到访1万多人，一个3000平米的房子，门都被踩烂了，三个月算下来，现金流盈利了，公寓一间空的都没有，天天租的爆满，楼上住，楼下办公，中间玩，公寓就是一个卧室，整个楼就是你家的房子，上面睡觉，这一层都是客厅，下面是办公室，还有植入的健身房，每一平米都赚钱，你说这个房子能不盈利吗  。

　　这是什么产品，我也不知道，我也不清楚。

　　回来说联合办公，我们从联合办公得到的启发，做了联合社区，这里面有四个词是过去两年里面不断回想在脑海里面，经营非常重要的，体验、社群、链接、数据，同时是超过IP的养成，独特的内容能力，每一家入驻的企业都是我们的内容，今天我谈这个内容的时候心里非常踏实，我们平台上面一千一百家公司，五十四个行业，干什么的都有，全部是我们的内容。今日头条也说可以有的太多的内容围绕这里面的企业发生，价值非常的明确，1100家公司里面自带流量2000万的企业17个，这个势能多么的厉害，高效的流量变现，很多人在上面卖东西，虽然我们室内1.3万人办公，后面带动的流量1个亿，我现在要发起投票，某一个人竞选村长，一天可以调动五六千万人投票。

　　持续的人格化的演绎，当然了，必须用互联网进行，这是跑不了的。

　　体验是一个非常重要的东西，我们总说体验，体验，体验，什么是体验，首先你必须要满足两点，你的产品一定要被用户感知，必须能是一个被感知的东西，同时这个感知必须是超预期的，必须是超乎想象的，这个体验才是好的。

　　第二，社群，今天讲了很多很多的社群逻辑，总结下来，社群逻辑就是四句话，二十五个字，产品即场景，分享即获取，跨界即链接，修行即流量，这是做社群非常重要的法宝。

　　我们的思考路径，先建立人格化的品牌，逐渐孵化小的社群，到慢慢的制造流行文化，最后定义某种生活方式，这是做生活方式的空间产品必须经历的过程，联合办公也好，联合共享社区也好，新浪乐居的丁总和周总做的时钟课堂，都是这样的场景。

　　所以你的盈利当然不只是二房东，租房子，如果你做到前面的这些，你发现盈利有好多重的东西可以体现。

　　最后我们画了一张图，最终做这个逻辑的时候，我们说了很重的业务，青年公寓，优客工场，联合办公，网红的组织者，专门全社会发现网红和购买网红，外面这一圈都是我们现在已经投资和购买的网红，我们还在不断的发现IP，购买他们，慢慢的形成IP运营，共享经济，四大生态，聚焦生活，升级存量资产非常好的运营公司和运营平台。

　　我们希望重构体验，重构价值，重构链接。

　　最后大家看一下这句话，能够感知的两样东西，去除空间一切装饰性的物体，插入黑暗世界的外界光线和自己踏过石板地的脚步声。任何一个城市升级状态的产品，一定要照应城市和人的发展的需要，如果不照应这个需要，做的东西都是没有用的，最后要落脚于文化与情感。

　　所以我们给自己一句口号，员工自己写的一句话，我们做的所有的事情是为了平行世界的人能够相互遇见，最后希望空间再造的过程，在城市、社会、商业、人之间建立一个创造性的纽带，形成全新的，有价值观的，新型的消费文化，这是我们自己的使命和愿景。