龙盛国际商业广场1周年记：围绕社区消费需求做足文章

　　编者按：购物中心开业仅是开始，一年后、两年后、三年后、五年后、十年后……在每一个周期中，他们将会如何演绎、调整、变革哪些方面？作为商业地产第一门户网站，赢商网将联合各分站，定期长线追踪当地市场标杆项目各阶段趋势，为行业提供一份最周详的开业项目追踪报告。

　　12月18日，伴随着热气球、直升机，超模、网红的强势助阵，位于闵行区的龙盛国际商业广场正式迎来开业一周年。本次周年庆以“感恩回馈”为主题，商场开发商联合商场内所有经营商家举行大力度促销活动，同时当天还为新老顾客准备了百根金条等丰厚的抽奖礼品，力求给消费者不一样的周年庆礼遇。

　　在周年庆活动当天，赢商网看到，无论是商场外部还是内部均聚集了不少消费者，中午就餐时间段，普泽斯烘焙、巴实火锅、捞鹅坊等餐饮门店更是出现排队就餐；在龙盛国际商业广场外部广场上，直升机、热气球吸引到不少周边消费者尤其是小朋友们围观。据运营方透露，周年庆当日客流超过开业时的11万，直逼12万人次，营业额也有大幅度提升。

　　尽管商业地产大环境面临着招商难、开业难等困境，但对于未开业就已经完成95%招商率的社区商业项目——龙盛国际商业广场来说，市场大环境并未对它有太大影响。作为龙盛集团进军商业地产领域的首发项目，2015年12月18日全面开业的龙盛国际商业广场，当天客流更是突破11万人次。

　　时过一年，作为社区商业项目的它运营情况如何？面对社区商业更具时效性、周末性和固定性，它如何应对？随着颛桥万达广场等商业项目的陆续面世，势必加剧区域商业竞争，它又将如何看待？

　　值此之际，赢商网也再次实地走访该项目，以及通过采访上海龙盛商业发展有限公司常务副总经理陈洪、已入驻商户睿宝儿科总裁杨唯璐、巴实火锅总经理庞力川，欲找到这其中的答案。

　　一、龙盛国际商业广场项目概况

　　二、商场周年表现

　　相比开业初期，经过一年运营的龙盛国际商业广场渐显成熟，无论是在品牌引进上还是在商场活动上都更贴近社区消费客群。

　　除了生活配套、娱乐（含儿童娱乐）、餐饮等三大主力业态外，轻餐、休闲餐饮、电影院、儿童娱乐、成人娱乐、生活配套超市、日常用品店7个小业态组成全方位业态覆盖，满足周围三至五公里居民的基本日常需求。

　　1.紧绕客群引新品牌

　　对比开业初期品牌发现，除了一楼中岛区域增加了快乐柠檬、鲜炖燕窝等轻餐饮品牌外，龙盛国际商业广场还在根据自己的目标客群需求，不断引进新的品牌，如睿宝儿科将购物中心首店搬进了龙盛国际商业广场。

　　购物中心渐成医疗业态新进驻场所，齿科、体检中心等品牌在购物中心开店也早已屡见不鲜，作为社区商业的龙盛国际商业广场早已洞察先机，并罕见地引入了儿童医疗品牌——睿宝儿科。据悉，该品牌已于2016年12月上旬在龙盛国际商业广场试营业。

　　睿宝儿科是一家专业从事儿童医疗保健服务的儿科诊所，设立儿童体检、小儿推拿、小儿中医、儿童保健、常见病的预防和诊治等模块。赢商网从睿宝儿科总裁杨唯璐处了解到，这是它继浦东花木高端社区御翠园店、新江湾城门店后的第三家店，并且是其进驻购物中心的第一家门店。

　　龙盛方面告诉赢商网，引进这一品牌也是出于对商场内儿童业态的补充考虑。在睿宝儿科闵行龙盛广场店600平方米的营业面积内，从儿童体检到常见病的诊治均能实现。对于为何选择进驻该商场，杨唯璐在接受赢商网采访时透露，主要也是看中南闵行尤其是颛桥、马桥等别墅区潜在的家庭消费力。“我们这个业态对周边环境、卫生等要求较高，需要一个相对独立的空间，龙盛这个商场物业条件也比较符合”。

　　2.巴实火锅首店扩至4家

　　虽然仅仅只是一个商业体量6万平米的社区商业，但龙盛国际商业广场却吸引了很多首家店的入驻。位于四楼的重庆巴实老火锅就将首店开设于此。在巴实火锅龙盛广场店，赢商网也采访到其总经理庞力川：“我们集团德邦牧业是行业内领先的牧业集团，相对于其他餐饮品牌来说，在食材原材料上更占据优势，2015年创立了巴实火锅并在龙盛国际商业广场开出首家门店”。

　　巴实火锅龙盛店营业面积虽然只有290平方米，但却大获成功，并且良好的市场反应也让巴实火锅成功地在1年时间内，以社区商业为主要拓展方向，相继开出3家新门店。“明年我们计划在上海及周边江浙地区拓展5-10家店，除了进驻一些人气旺的社区商业外，在市区比较知名的综合体商业也将是我们的考虑范围。”总经理庞力川表示。

　　对于巴实火锅第一家店诞生地，庞力川对龙盛商业广场运营团队的反应速度也给予称赞，“有任何问题商场都是第一时间进行处理”。

　　3．品牌与服务细节不断升级

　　与一年前开业时相比，龙盛国际商业广场的品牌更替变化不大，除了睿宝儿科等新品牌入驻外，赢商网从运营方了解到，已进驻品牌也在不断进行内部升级来更好地服务消费者。

　　如位于龙盛二楼的亚马逊旗舰店，在原来的彩虹网、魔鬼滑梯、海盗船等游乐设施的基础上开始打造专属的品牌IP，受到龙盛国际周边亲子消费客群的热捧。从2016年10月开始，推出了首部舞台剧《海盗来了》。该剧在龙盛店已上演2场，每场观剧的家长与孩子数超100人，目前亚马逊正在策划第二部舞台剧。

　　与此同时，作为南闵行地区首个IMAX影院，同时也是万达影院在华东区域首个非万达广场开出的影院，在龙盛店的这家万达颛桥影院除了IMAX厅，还将新增4D影厅；欧尚中国首家精品超市在经过近1年运营，为更好服务消费者，也将进行一定程度上的调整。

　　  除了品牌升级外，商场在服务细节上也在不断进行升级，开业初期在其2楼临窗位置就已设置了一排桌椅，每个桌子上还安装了一个电源插座，在实地踩盘中赢商网注意到，该区域吸引到不少消费者驻足休憩。在龙盛国际商业广场地下停车库B2层，设有6个新能源充电桩，为致力于绿色出行的环保人士解决充电难、充电慢、充电不安全等一系列问题。

　　注重细节，做足服务是龙盛国际商业广场的一大亮点。经过一年的运营，赢商网了解到，商场在今年10月对日常美陈、节庆日美陈均进行了提升，大到空间布局，小到顾客休息桌椅，母婴室、儿童区域的陈设等氛围一一予以调整，力求把空间体验感与舒适度留给消费者。虽然只是社区商业，商场的母婴室却足以媲美大型商业项目，不但将如厕区、换尿布区、休息区独立分开，并且内部墙面设计也十分温馨，龙盛母婴室更有一个很暖心的名字：爱心妈咪小屋。

　　据悉，商场未来还会推出“龙盛大社区”，将更多便民服务搬进商场，为周边居民提供基于日常生活的非商业的服务。

　　三、商场最新品牌一览

　　 四、龙盛国际商业广场SWOT分析

　　五、对话项目负责人

　　 Q：赢商网

　　A：上海龙盛商业发展有限公司常务副总经理陈洪

　　Q：龙盛国际商业广场开业一周年，您如何评价龙盛国际商业广场这一年的表现？

　　A：龙盛国际商业广场目标做周围3公里居民的生意，紧紧围绕他们一站式消费做文章。

　　从这一年的经营表现来看，各方面数据都呈稳定增长态势，以我们在暑期举办的夏令营活动为例，活动期间商场客流与营业额环比增长30%以上。

　　但它有些特殊性，首先它的定位决定了它的特殊性，相对来说，工作日消费力没那么强，但到了周末会出现爆发性增长。比如我们周末单日客流量可达8万人次。第二，区域内的生活消费量大，而传统零售量则非常小；第三是区域型的特性，项目开业以后逐渐带动、改变周边居民原来的消费习惯。比如没有我们这个商业项目之前，暑期很多父母可能就会把孩子送到附近的一些日托班或者托管机构，但我们开业以后，可能他们会把小孩全部送到商场内早教中心或培训中心。

　　对于龙盛国际商业广场来说，我们的原则永远是做好家门口的生意。因而我们会充分利用商场资源，通过商场搭台，商户唱戏的活动策划，逐步形成龙盛特色，把龙盛国际商业广场真正打造成周边老百姓心目中的“会客厅”、“生活一站式购物休闲场所”。

　　Q：作为南闵行首个社区商业综合体，龙盛国际商业广场在业态和品牌引进上均有不少亮点，经过一年的运营，未来在品牌引进上，倾向引进怎样的品牌？

　　A：综合一年的运营情况来看，在品牌业态上基本上还是保持原有基调不变，但同时也会进行一定微调作为一个社区商业项目，龙盛国际商业广场仍将坚持儿童业态为主的特色，同时也会考虑引进一些时尚型、接地气的品牌。此外，在体验型业态方面，或也将考虑引进如侧重成人的书店类品牌。

　　同时在做足周边3公里范围的消费及服务升级后，向外辐射到莘庄工业区、北桥、马桥、吴泾等区域客群。

　　Q：未来，随着颛桥万达广场等商业项目的亮相，该项目所在区域商业竞争势必加剧，您如何看待以及龙盛将如何迎对？

　　A：商业竞争一直都在，我们还是以开放心态来看待未来颛桥万达广场等商业项目的入市对区域所带来的竞争，一定程度上，这些新的商业项目面世，也有利于加速商圈的形成，对于区域商业来说增加了商业机会。

　　龙盛将继续坚持自己的社区商业定位，用差异互补来进行错位竞争。

　　六、点评

　　虽然相较于其他商业来说，社区商业存在周末性、时效性、固定性的特性，但小而美、小而精的特色以及消费者就近消费原则，使其被行业视为未来商业地产发展新的增长点。

　　尽管客流存在固定性，却并不意味着消费数据没有提升空间。以龙盛国际商业广场为例，其营业额与人流量就不成正比，虽然客流量未达到开业前制定的概念性数据，但营业额却翻倍增长，远远超过开业前制定的目标。

　　面对固有客群，如何通过活动更好地服务好他们，在这一年中，龙盛国际商业广场则是针对家庭消费客群，量身定做了很多亲子类活动，如儿童剧、家庭才艺大赛、百万海洋球、露天电影等等。

　　值得一提的是，在2016年的首个暑期档，商场运营方更是联合商户推出了暑期夏令营活动，该活动主要针对3-12岁年龄段的孩子，精选玩乐、教育、医学、益智、艺术、音乐、体育等13门课程，从7月11日到8月5日，每天6门课程，家长可根据孩子们的兴趣免费参与课程体验。该活动也受到商场租户美吉姆、亚马逊儿童乐园等品牌方的认可。

　　社区小商业同样大有可为，龙盛国际商业广场用注重细节、周到的服务来做家门口的“小生意”，通过一年运营逐渐获得目标消费客群认可。