浅谈苏州商业零售格局 解析东方之门购物中心未来商业布局和趋势

       经济发展领先全省—苏州的商业体量和消费潜力巨大　　

       经济学家张五常曾说过，中国经济奇迹的奥秘在于地区间的经济竞争，而正是这些竞争造就了中国经济的奇迹。从90年代开始，苏州曾经创造的GDP神话，让全国人民侧目。作为一个非省会城市，苏州的经济发展就可以说是一个奇迹，多年来苏州的GDP也一直领先在江苏首位。

　　相关数据显示：2015年末苏州常住人口已达1060万，户籍总人口达667万人，GDP总量14400亿，人均GDP达到136947元，位列全国第七。根据苏州统计局发布：2015年苏州累计实现社会消费品零售总额4424.82亿元，比上年增长9.0%。2016年1-7月，累计实现社会消费品零售总额2773.58亿元，同比增长10.1%。从以上数据可以看出，苏州是一个商业体量和消费潜力巨大的城市。

　　苏州古城区商圈发展受限—高端商圈与富人区向园区新商圈转移

　　由观前、石路、南门商圈组成的古城区商圈，是苏州最早形成商业氛围的传统商圈。每个城市都会有老城区情结。古城区就是苏州的灵魂，没有古城区，苏州不能称之为苏州。也正因为是古城，限制了它更多的发展可能，比如限高、比如路窄，各种优质资源都在向外转移。

　　以下为赢商网对东方之门购物中心常务副总马文隆先生的专访实录

东方之门购物中心常务副总经理—马文隆先生

　　赢商网：作为苏州传统且唯一的高端商圈，古城区商业的销售业绩，从2010年开始逐年下滑萎缩。这不得不让人疑惑：苏州的中高端消费去哪儿了？

　　马文隆：一直以来，苏州古城区传统商圈的消费主力是观光客。因为苏州城市发展的种种因素，古城区的传统商圈被定位成苏州的“商业中心”，商圈中年度销售最好的商场是定位偏向大众的人民商场。商圈定位和商业发展的滞延，从一定程度上说，也造成了苏州高端消费的流失。苏州人口和城市发展的各项指标在江苏省排名相当优秀，本地消费者对于中、高端消费的需求旺盛，但是这样的消费却没有留在苏州，而更倾向于直接出国购买，或者去周边城市选购。

　　赢商网：高端消费人群为什么不在苏州高端商场消费？原因是什么？

　　马文隆：综合看来总结四大原因

　　（1）本地商业的购物环境和物业条件还有很大的提升空间，古城区传统商圈因道路规划先天条件不足,交通不便停车也比较困难，本地缺乏真正意义上的国际级购物中心。

　　（2）传统商业在业态组合和配套方面，需要进一步的优化，业态布局还要充分的考虑到80、90这些主力消费群体在物质层面和精神层面需求。

　　（3）传统商业与品牌的互动也比较缺乏新意，消费年龄层及个性化和独特需求的改变，使得品牌从产品、宣传、形象、陈列等多方面快速调整并转型。受到政策以及关税调整的影响，截止目前全国几家重点高端购物中心高端品牌的销售如LV、Hermes、Dior、GUCCI等销售总额同比上浮17%-40%，BVLGARI、Tiffany、Van Cleef&Arpels等珠宝类的销售总额同比上浮15%-30%，这些数据在进一步证明市场购买力的同时，也可以看出高端品牌的消费市场较之前传播的低迷和萎缩有了很大的提升。放大的说“高端市场不在了”这句话不是对消费者说的，反而作为商家更值得深思。

　　（4）体验式消费从购物中心营运的角度上来说，核心部分就是如何做好场地营销，如何在场地内整合各种资源，为消费者创造环境和氛围。本地高端消费的商场，受到结构和物业条件的限制，创造力被大大限制，营销模式也因此受到局限，“体验”除了会造成认识和感受的影响外，延伸的说也会涉及到商品、美陈等诸多环节，传统的购物体验已经面临巨大挑战，只有更加关注消费者精神层面的需求，才给他们带来新的体验和感受。

　　赢商网：苏州的商业新地标—东方之门购物中心，又有哪些优势呢？

　　马文隆：在引领苏州商业发展几十年之后，古城区商圈由于受到商业外扩、园区、新区商圈崛起、常年地铁建设等影响，无论是商业模式还是人气客流都已大不如从前。能够满足“国际级商业开发”需求的也就只有园区，因此园区CBD拥有众多苏州最好的高端写字楼、五星级酒店、高端住宅和商业以及高端金融服务机构等。作为苏州发展最早的CBD板块，园区湖西CBD定位为中央商务区，其中有“世界第一门”之称的核心建筑——东方之门，其位置是苏州CBD的中心，更是苏州城市的新地标。

　　另外，所有各行各业对外宣传苏州的时候都有出现过东方之门的形象（如苏州市民卡、苏州市轨道交通2016猴年剪影, 舌尖上的中国, 星巴克VIP苏州卡等等）。东方之门已经成为苏州人民心中代表苏州的标识之一。还有我们项目的商业规划区位无论从交通动线还是客流动线都是苏州最好的。（如：面向5A级金鸡湖旅游景区、地铁一号线三号线交汇处、星港街主通道，三楼过街连廊苏州中心交汇等）

　　如何定义一个区域的价值，往往需要一个高端的商业地标。如恒隆之于南京路板块，K11之于淮海路，国金之于陆家嘴……对于苏州园区，必然就是东方之门购物中心。

　　赢商网：东方之门购物中心对于业态定位及品牌匹配上有哪些新的想法和亮点呢？

　　马文隆：园区的快速发展，吸引了大量高端人群和技术人才的进驻；大量高端人群和技术人才的快速涌入，反过来也带动了园区的商业发展。园区集聚了大量高端人群，带来众多高品质消费人群的消费力，对高端的商业产品需求潜力大，而这也正符合东方之门购物中心“希望带给本地客户高端的体验和感受”的目标。

　　东方之门购物中心绝不做传统意义上的“综合性商业集合体”。围绕全场景设计，我们坚定了在体现现场立体和平面规模的基础上，再去实现多业态、多业种的一站式消费；除了业态布局的选择性、方便性和娱乐性等，在规划上，会充分体现场景优势，最大程度的提供适应消费者的社交空间。在定位上，充分考虑“差异化”的策略，从商品、服务、功能三个方面考虑规划资源的匹配，同时注重特色服务和专业化服务。在市场方面，突出表现我们是苏州地标和城市象征，我们是苏州NO.1，是软硬件兼具的高端商业中心。业态布局上零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举，差异组合，互补共存，特别值得期待的是我们结合苏州城市文化的特点，引入打造创新性的文化产业。现场布局的设计，坚持突出氛围和体验，优化购物环境的基础上，充分考虑全街景特质打造超级IP，实现线上线下的互动体验及丰富的主题活动。

　　这座独一无二的全街景购物中心正是东方之门购物中心；即将在明年年底为苏州这座城市送上的满满诚意。也正是这种不可复制性，体现了东方之门的投资前景，让东方之门购物中心将成为苏州未来商业零售发展的新地标。

　　（以上东方之门图片均来自网络）