中国金茂未来战略转型 运营模式转向城市运营商

观点地产网   2016-12-23 09:12

核心提示:中国金茂由原来单纯的“开发+持有”运营模式转向城市运营商,以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的六大城市运营产品。

  执掌中国金茂7个月后,宁高宁为中国金茂未来的战略转型定了调。

  12月20日,由中国金茂主办的“2016中国青岛?金茂产业发展峰会”在青岛举办。峰会上,中国金茂与数十家合作伙伴正式成立中国青岛可持续创新产业联盟,开启了大文化、大健康、大科技三大产业落地的第一步。

  具体而言,金茂大文化产业体系涵盖教育产业、文化旅游、文化创意三个领域;大健康产业体系涵盖医疗服务、养老服务、健康管理、健康金融四个领域;大科技产业平台体系则涵盖大数据、科技服务、绿色研发、智慧产业四个领域。

  事实上,在房地产行业进入白银时代以后,包括万科、碧桂园、华夏幸福等企业都提出了战略转型,不再单纯地做房地产开发,而转向城市运营服务商方向,那么,宁高宁版产业新城又会有什么不同之处?

  一年落地六大产业项目

  在2015年10月实现由方兴地产向中国金茂的更名之变后,中国金茂开始由原来单纯的“开发+持有”运营模式转向城市运营商,并在一年内迅速落地了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的六大城市运营产品。

  其中,上海星外滩是中国金茂在“城市核心综合体”领域的代表,包括上海国际客运中心和上海国际航运中心,以东方明珠为中心,在黄浦江滨江核心区形成了超过2公里的核心商务区。

  重庆金茂国际生态城、长沙梅溪湖国际新城是中国金茂“城市新城”系列中的代表。以长沙梅溪湖国际新城项目为例,项目总占地约11452亩,总建筑面积约1040万平米,三年直接投资超过200亿元,涵盖高端住宅、商业、国际文化艺术中心、科技研发中心等复合业态。

  南京青龙山国际生态新城原为南京江宁上坊中心区旧城改造项目,金茂规划将城中棚户区转变为国际化智慧生态城市,功能片区涵盖核心商务区、住宅区、共建配套区和景观区。该项目一级土地开发投资超过180亿元,开发体量约390万方。

  丽江金茂谷镇则是金茂在特色小镇领域的代表,项目占地860亩,集合了住宅、酒店、商业、旅游、文化五大业态,计划打造成中国一站式生态文旅目的地。

  而此次峰会所在地青岛,亦落地了金茂中欧国际城项目,项目总占地项目占地约2500亩,建筑面积约400万平米,是青岛最大的在建项目,该项目聚集产业,商业、居住、工建各业态,将形成覆盖企业全生命周期的产业载体群。

  相较于金茂此前开发的简单住宅+酒店/写字楼/公寓类型项目,上述项目均引进了不同产业作为其中重要业态,其中,大文化、大健康、大科技产业是当中的主要角色。

  “金茂的地产业务,在整体大的发展区域布局上,人文的结合上,包括最终建立的技术上,都应该是一个创新的模式,否则过去那种买了地盖房子,卖了楼赚钱的模式,根本不行。”

  在宁高宁看来,房地产行业躺着就能挣钱的日子已经不复存在,必须寻求新的、可持续发展的发展模式,而包含住宅、商业、写字楼、酒店及产业等多种业态的产业新城模式,做城市运营商,正是宁高宁给中国金茂开出的“药方”。

  事实上,在房地产行业进入白银时代以后,包括万科、碧桂园、华夏幸福等企业都提出了战略转型,不再单纯地做房地产开发,而转向城市运营服务商方向,那么,金茂宁高宁版产业新城,又有什么不同之处?

  金茂宁高宁版产业新城

  “产业开发,资本先行”是许多产业运营商常挂在嘴边的一句话,但由于产业新城开发项目存在建设周期久、占用资金大,资金回收期长等问题,历来并不受资本市场的“待见”。

  麦格里集团亚太研究部主管吴嘉俊在此次峰会演讲中就提到,在产业建设和运营过程中,有两个主体非常关键,一是投资方,二是房企。

  吴嘉俊指出,在产业形成整个建设运营过程当中,投资方的考虑其实是比较单纯的,主要分成几部分:短期的套利,长期的增值,以及资金流通性。

  而对于公司而言,则是要成为百年老店,要一直生存下去,要有一个非常好的经营模型,要有一个非常好的盈利情况。

  在吴嘉俊看来,投资方要套利,要收到回报,而企业要考虑更长远的可持续的发展,这其中就会存在一定的期望落差。因而,在愿景方面,需要有一个更长远、更值得维护的思考。

  而为了解决上述问题,中国金茂在今年6月份宣布与投行麦格理集团合资成立金茂资本,双方各占50%股权,由金茂首席财务官江南任首任董事长。

  江南表示,金茂资本的成立标志着中国金茂双轮两翼的真正落地,未来,金茂资本将成立地产基金和产业基金,围绕着中国金茂城市运营商的战略定位,在城市和产业两个层面的资本驱动来提供解决方案。

  此外,观点地产新媒体观察发现,今年以来,金茂亦积极通过实施原持有物业的整售来实现资金的更快速回笼,以跟上产业投资发展脚步。

  其中,今年双十一金茂“光盘节”,金茂上海浦江边的星外滩项目成交1栋独立写字楼,单价94800元/平方米、总价23.5亿元,成为“双11”当天单笔交易额最高的超级大单。

  12月6日,中国金茂再次将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心的一栋写字楼整售予国家投资开发公司,作价52.88亿元,单价超过8万元/平方米。

  业内人士分析,金茂今年销售情况较好,实际上并不需要大规模促销,故而,此举或为腾挪资金,更好发展产业新城项目。

  汇丰银行亚太区董事总经理、大中华区首席经济学家屈宏斌在演讲中就指出,最新出炉的中央经济工作会议首次提出,大力振兴实体经济,以及“房子是用来住的,不是用来租的”口号,都预示着,未来的政策大环境将是打压短期套利,将资金往实体经济上赶。

  这样来看,刚参加完中央经济工作会议的宁高宁,选择在此当口举行金茂产业发展峰会,宣布金茂城市运营商战略转型,或正是瞄准了其中机遇,但对于自身缺乏产业运营经验的金茂而言,挑战仍将存在。

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