中国金茂未来战略转型 运营模式转向城市运营商

　　执掌中国金茂7个月后，宁高宁为中国金茂未来的战略转型定了调。

　　12月20日，由中国金茂主办的“2016中国青岛?金茂产业发展峰会”在青岛举办。峰会上，中国金茂与数十家合作伙伴正式成立中国青岛可持续创新产业联盟，开启了大文化、大健康、大科技三大产业落地的第一步。

　　具体而言，金茂大文化产业体系涵盖教育产业、文化旅游、文化创意三个领域；大健康产业体系涵盖医疗服务、养老服务、健康管理、健康金融四个领域；大科技产业平台体系则涵盖大数据、科技服务、绿色研发、智慧产业四个领域。

　　事实上，在房地产行业进入白银时代以后，包括万科、碧桂园、华夏幸福等企业都提出了战略转型，不再单纯地做房地产开发，而转向城市运营服务商方向，那么，宁高宁版产业新城又会有什么不同之处？

　　一年落地六大产业项目

　　在2015年10月实现由方兴地产向中国金茂的更名之变后，中国金茂开始由原来单纯的“开发+持有”运营模式转向城市运营商，并在一年内迅速落地了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的六大城市运营产品。

　　其中，上海星外滩是中国金茂在“城市核心综合体”领域的代表，包括上海国际客运中心和上海国际航运中心，以东方明珠为中心，在黄浦江滨江核心区形成了超过2公里的核心商务区。

　　重庆金茂国际生态城、长沙梅溪湖国际新城是中国金茂“城市新城”系列中的代表。以长沙梅溪湖国际新城项目为例，项目总占地约11452亩，总建筑面积约1040万平米，三年直接投资超过200亿元，涵盖高端住宅、商业、国际文化艺术中心、科技研发中心等复合业态。

　　南京青龙山国际生态新城原为南京江宁上坊中心区旧城改造项目，金茂规划将城中棚户区转变为国际化智慧生态城市，功能片区涵盖核心商务区、住宅区、共建配套区和景观区。该项目一级土地开发投资超过180亿元，开发体量约390万方。

　　丽江金茂谷镇则是金茂在特色小镇领域的代表，项目占地860亩，集合了住宅、酒店、商业、旅游、文化五大业态，计划打造成中国一站式生态文旅目的地。

　　而此次峰会所在地青岛，亦落地了金茂中欧国际城项目，项目总占地项目占地约2500亩，建筑面积约400万平米，是青岛最大的在建项目，该项目聚集产业，商业、居住、工建各业态，将形成覆盖企业全生命周期的产业载体群。

　　相较于金茂此前开发的简单住宅+酒店/写字楼/公寓类型项目，上述项目均引进了不同产业作为其中重要业态，其中，大文化、大健康、大科技产业是当中的主要角色。

　　“金茂的地产业务，在整体大的发展区域布局上，人文的结合上，包括最终建立的技术上，都应该是一个创新的模式，否则过去那种买了地盖房子，卖了楼赚钱的模式，根本不行。”

　　在宁高宁看来，房地产行业躺着就能挣钱的日子已经不复存在，必须寻求新的、可持续发展的发展模式，而包含住宅、商业、写字楼、酒店及产业等多种业态的产业新城模式，做城市运营商，正是宁高宁给中国金茂开出的“药方”。

　　事实上，在房地产行业进入白银时代以后，包括万科、碧桂园、华夏幸福等企业都提出了战略转型，不再单纯地做房地产开发，而转向城市运营服务商方向，那么，金茂宁高宁版产业新城，又有什么不同之处？

　　金茂宁高宁版产业新城

　　“产业开发，资本先行”是许多产业运营商常挂在嘴边的一句话，但由于产业新城开发项目存在建设周期久、占用资金大，资金回收期长等问题，历来并不受资本市场的“待见”。

　　麦格里集团亚太研究部主管吴嘉俊在此次峰会演讲中就提到，在产业建设和运营过程中，有两个主体非常关键，一是投资方，二是房企。

　　吴嘉俊指出，在产业形成整个建设运营过程当中，投资方的考虑其实是比较单纯的，主要分成几部分：短期的套利，长期的增值，以及资金流通性。

　　而对于公司而言，则是要成为百年老店，要一直生存下去，要有一个非常好的经营模型，要有一个非常好的盈利情况。

　　在吴嘉俊看来，投资方要套利，要收到回报，而企业要考虑更长远的可持续的发展，这其中就会存在一定的期望落差。因而，在愿景方面，需要有一个更长远、更值得维护的思考。

　　而为了解决上述问题，中国金茂在今年6月份宣布与投行麦格理集团合资成立金茂资本，双方各占50%股权，由金茂首席财务官江南任首任董事长。

　　江南表示，金茂资本的成立标志着中国金茂双轮两翼的真正落地，未来，金茂资本将成立地产基金和产业基金，围绕着中国金茂城市运营商的战略定位，在城市和产业两个层面的资本驱动来提供解决方案。

　　此外，观点地产新媒体观察发现，今年以来，金茂亦积极通过实施原持有物业的整售来实现资金的更快速回笼，以跟上产业投资发展脚步。

　　其中，今年双十一金茂“光盘节”，金茂上海浦江边的星外滩项目成交1栋独立写字楼，单价94800元/平方米、总价23.5亿元，成为“双11”当天单笔交易额最高的超级大单。

　　12月6日，中国金茂再次将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心的一栋写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过8万元/平方米。

　　业内人士分析，金茂今年销售情况较好，实际上并不需要大规模促销，故而，此举或为腾挪资金，更好发展产业新城项目。

　　汇丰银行亚太区董事总经理、大中华区首席经济学家屈宏斌在演讲中就指出，最新出炉的中央经济工作会议首次提出，大力振兴实体经济，以及“房子是用来住的，不是用来租的”口号，都预示着，未来的政策大环境将是打压短期套利，将资金往实体经济上赶。

　　这样来看，刚参加完中央经济工作会议的宁高宁，选择在此当口举行金茂产业发展峰会，宣布金茂城市运营商战略转型，或正是瞄准了其中机遇，但对于自身缺乏产业运营经验的金茂而言，挑战仍将存在。