课后 | 购物中心升级调整全解析

　　赢商网旗下专注商业地产行业培训服务的赢才商学院，全新推出的购物中心招商租赁高阶课程：《购物中心品牌调整&基于意向书与合同的招商租赁管理要点》于2016年12月27日-28日在南京顺利开班。

　　担任本次公开课讲师是上海世贸商城常务副总范老师。范老师在如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面积累了丰富经验。

　　本次课程大纲为：

　　1.购物中心初次招商需要考虑的因素

　　2.初次招商定位和定价

　　3.招商遵从的法则

　　4.市场推广对初次招商的推动

　　5.推动购物中心需要作出二次招商调整的因素

　　6.生命周期的不同阶段

　　7.调整内容

　　8.商场调整的关键衡量指标

　　9.租金对调整的意义

　　10.主力店与次主力店的调整策略

　　11.一些技术手段在品牌调整中的应用

　　12.租赁意向书的要点

　　13.如何签订租赁合同

　　14.“营改增”后价税分离原则及其执行

　　15.详解开业时间、POS规定、租户经营计划书等表格

　　以下内容节选自公开课，索要相关课程资料，可询：020-29104127

　　一般新开业商场的掉铺率在多少为合适？

　　范老师指出，在接手一个项目的时候，首先需要清楚项目目前的情况，而详细的数据不仅能够帮助运营人了解现下状况，同时可为制定调整方向作为依据，而掉铺率是十分重要的参考内容。

　　那么掉铺率在多少为合适？业界有一个默认的数字，小于等于20%。因为掉铺是无法避免的，有多种因素构成，如租金水平、经营状况、业态组合灯，但如果项目整体掉铺率高于20%，说明前期的定位有问题。

　　如何看出项目存在填铺现象？

　　造成商场大面积掉铺的原因，是早期招商不满，出现大面积的填铺。怎么看出填铺呢？

　　一个品牌的调性在楼面业态落位可以体现出来，如果这个楼层定位为轻奢，那么在coach、Michael Kors等品牌中出现脚底按摩等商铺，明显不符合品牌调性；

　　看合同构成，项目开业1个月到6个月，租金采取存扣方式；7个月后为保底租金，这样的规定虽然保证了早期招商成功率，但同时也容易造成第7个月，出现大面积撤铺的现象。为避免这一问题，建议项目运营方在不要将合同到期日放在同一时间段。

　　升级调整的时间点一般出现在什么时候？

　　一般来说，业内判断的标准为一年，小于一年进行大面积调整表明早期定位不准确。

　　那么如何根据市场进行品牌调整？

　　主要考虑的是业态的定位、品牌之间的组合，选择这些品牌的原因。

　　目前行业中业态占比为多少？

　　数据显示

　　过去：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%

　　现在：餐饮24.6%、超市19.6%服装17.5%儿童12.8%

　　我们知道，学习并不能解决所有工作中的问题，而且两天课程的精彩内容绝对不止这些。但工作与学习之间的正相关关系是一直存在的，只有不断反思所学所用，才能发挥所长。赢才商学院也将在商业地产课程上一路与你相伴。

　　2017年商业地产课程表已经出炉，详情点击：https://jinshuju.net/f/6TkbAj