恒大地产引入300亿战略投资 净负债率预计降至65%

　　新年伊始，恒大地产引入战略投资事宜获得实质进展。

　　1月2日晚间，中国恒大发布公告称，其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签订增资协议，合共引入投资300亿(人民币，下同)，增资完成后，八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权，而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将下降至86.84%。

　　新投资者的引入，将对恒大地产原有资本结构产生重大影响，最为直接的是，其负债水平将相应下降。以该公司2016年中期业绩报告的数据模拟测算，净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。

　　恒大最早透露其引入战略投资计划是在2016年10月9日，A股上市公司深深房发布《关于重组上市的合作协议》(以下简称“协议”)公告，称恒大为了完成与深深房的重大资产重组并实现向A股的回归，拟引入规模为300亿的战略投资。此番运作成功，意味着其已完成回A的重要一局。

　　回A关键一步

　　公告显示，恒大地产引入的战略投资者有八家，其中5家实力雄厚，分别为中信、中融、华信、山东高速、深圳广田等。八家机构合计以总代价300亿获得恒大地产13.16%股权比例。

　　恒大地产引入战略投资者，源起于该公司与深深房之间的重大资产重组。2016年10月9日，A股上市公司深深房发布《关于重组上市的合作协议》公告，揭开恒大地产回归A股的序幕。

　　该公告显示，深深房与恒大地产及其股东凯隆置业签署重大资产重组协议，深深房将通过发行A股股份的方式购买恒大地产100%股权，恒大地产藉此实现A股上市。

　　鉴于凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，为满足恒大地产在A股上市的相关政策条件，该股份需要在重组前进行适当稀释。具体为，参考《上市公司重大资产重组管理办法》关于上市公司发行股份的价格不低于市场参考价90%的规定，深深房发行股份的价格最低为9.99元/股。按此计算，为满足《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权分布要求，恒大地产在本次重组前引入战略投资规模应为不低于120亿元。

　　值得关注的是，在深深房(000029.SZ)发布《关于重组上市的合作协议》公告中，恒大公布的最初引战计划金额是300亿，但该公司在2日发布的公告中称：引战以来“市场反应热烈，公司最后决定选择本公告所述投资者作为引战的第一批投资者”。言下之意，该集团的引战计划极有可能因为市场反应热烈而启动第二轮引进，此番300亿也许只是开端。

　　客观上来看，第一轮引战之后，凯隆置业高达86.84%持股比例，也为恒大地产进一步引入投资者留下相对宽松的余地。

　　恒大地产是中国恒大的间接附属公司，按香港联交所相关上市规则，若引战的规模超过中国恒大市值(截至2016年12月30日收盘为661亿港元，折合人民币592亿)的75%(约450亿元)，必须就交易事项召开股东大会并获得同意，审批程序复杂且耗时长。

　　由于深深房需于今年3月13日前披露重组草案，所剩时间已经不多，预计恒大即使要再度引入战投，也无暇召开股东大会寻求引战规模突破市值75%的上限，为此，预计其第二轮引战不会突破150亿，最大规模不超过450亿。

　　在恒大地产回A棋局里，引战工作的落地，意味着最为关键的一步已经完成，未来将与深深房就交易对价等细节进行敲定。

　　优化资本结构

　　2016年，中国恒大无疑是中国房地产市场最大受益者之一，据中国指数研究院日前发布数据，该集团全年实现销售额3810亿，一举将万科(000002.SZ)拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。

　　但是，为了换取规模上的快速提升，该集团在过去两年持续放大的财务杠杆，成为投资者不断拷问其财务以及资金安全的焦点。尽管该公司截至2016年中期拥有1.86亿土地储备，但这仍然不足以打消资本市场的担忧，因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力，恒大将面临资金链方面的压力。

　　鉴于此，恒大引入战略投资者，不但是其为了重组深深房而进行的必然操作，更在客观上修复公司的负债水平，实为一石二鸟的一次资本运作。

　　以其2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算，恒大在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿，根据“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”公式,其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。若该公司留有后手进行第二轮引战，对应的净负债率将存进一步下降空间。

　　国内一位不愿具名的证券分析人士评论：“此次恒大地产引入300亿战略投资，是近年来国内房企最大规模的股权融资，远超法规约定的120亿最低底线。这显示出机构依然看好国内具有规模和品牌效应的房地产企业。就恒大地产本身而言，将在一定程度上增厚公司净资产，带动净负债率下降，从而实现资产负债表的改善，为未来几年的业绩增长打开空间。”

　　截至目前，恒大回A已经棋至中盘，这家巨无霸房企的回归大戏，极有可能成为2017年房地产行业最重大的事件。