张玉良面对面 未来两年其他房企要赶上绿地就更难

　　1月11日，时隔两年后绿地于上海总部再次举办了业绩媒体见面会，鲜少在公众场合露面的张玉良意料之外地与媒体打开了话匣子，谦逊的话语和不时展露的笑容无疑显现了其此刻轻松的心态。

　　事实上，在此次活动的前一天，绿地开始披露了上市后首个完整财年的业绩数据，2016年房地产全年实现合同销售金额2550.04亿元，同比去年增长了10.8%。而活动当晚披露的业绩快报显示，绿地控股实现营业收入2594亿元，利润总额142亿元，年末总资产6926亿元，较去年分别增长25%、34%和15%。

　　虽然并未能如曾经同处于第一阵营的房企一起跨入3000亿的门槛，但对于2016年这一份成绩单，张玉良言辞之中多少还是透露着满意的，“绿地去年全年整体收入超过3700亿元，与单一的房地产企业相比，公司已经向综合性产业集团进一步展开，并且形成了综合性产业特征，而这是我们对自己的定位以及未来发展的方向”。

　　据张玉良介绍，在过去的2016年，除了房地产以外，绿地其他业务板块都实现了较快地成长速度，其中大基建营收超过了千亿，实现了翻一番的增长，并且预计2017年超过2000亿元。此外，以跨境电商以及G-super介入的大消费领域也实现了翻倍的增长，而大金融板块在去年则贡献了42个亿的利润，“每年一些成长性的产业可能都要翻一番”。

　　或许正是因为交出了一份靓丽的成绩单，张玉良在谈及商办去库存、公司东北业务、能否重返行业第一等问题时也毫不忌讳，而在这阴云漠漠的寒冬，谈及公司近几年的表现、未来的发展战略布局、行业的发展趋势等宏观话题之时，张玉良也颇有番煮酒论英雄的气概。

　　他表示，经过2014、2015年的深度调整之后，绿地在2016年进入了调整以后新的增长期，而未来两年的增长速度会远远好于前几年，“到2017年再来看，公司整个企业业务如果跟单一的房地产企业相比，我相信他们要超过我们肯定也是难的。”

　　大转型的2016年

　　绿地发布的2016年度房地产经营情况简报显示，2016年1-12月，绿地实现合同销售面积1961.2万平方米，实现合同销售金额2550.04亿元，完成新开工面积1932.9万平方米，完成竣工备案面积2270.9万平方米，分别比去年同期减少9.9%和增长10.8%、8.3%以及24.0%。

　　在这向好的各项指标的背后，商业去库存依然是绿地绕不过的问题。张玉良分析指出，公司在过去的两年之所以发展变缓，实际上是由于商业地产板块的减缓，而他坦言，目前公司的商业地产占比还是最高的。

　　对此，根据绿地集团董秘王晓东介绍，在年初将“去库存、调结构、轻资产”确立为地产业务方面的关键词之后，2016年绿地在商住比例以及回归一二线的布局调整已经取得了一定的成效。

　　据了解，2016年绿地合同销售金额中，住宅项目占比64%，而商办项目占比则为36%；新增土储面积中住宅项目占比69%，商办项目则为31%。从城市布局来看，公司聚焦一线、强二线及中部省会城市，其中一线城市贡献了69%的合同销售金额，而新增的土储面积中，一二线级重点城市占据了86%。

　　张玉良表示，商业地产是受政策以及国内经济影响比较大的领域，虽然过去的两年商业地产行情下滑，但是未来还是有一定机会的，“因而在我们调结构的过程中，并不是把商业地产板块全取消，对于当年没有卖掉的商业地产部分，我们开始转入经营，而合理的商业占比我想应该为30%，但是绿地目前在做产业地产，因而这一数值可能有些变化”。

　　此外，在这被张玉良称为“大转型”的2016年，绿地还进行了海外的区域结构优化。据介绍，在过去的2016年，绿地除了深耕澳大利亚悉尼、加拿大多伦多等已有区域之外，还于英国成功打造了“绿地伦敦之巅”，并且还新进入了日本东京以及美国旧金山。

　　“中国人进行海外资产配置是大趋势，新的一年公司在海外一是会保持平稳的投资，二是进行商业模式的转变”，张玉良介绍，未来绿地海外将会对一些资金成本低、回报率好的优质资产考虑由投资转入经营，此外还会采取合资的模式做代建转向轻资产模式。

　　房地产主业之外，2016年屡屡发力的三大领域也是张玉良乐于提及的话题。

　　据了解，在基建产业方面，在去年成功并购江苏省建、博大绿泽等一批基建企业之后，绿地目前初步形成“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图；金融产业方面则在收购香港4、9号证券牌照并成立绿地（亚洲）证券后，开展了境外房地产基金、股权投资基金的投资及管理；消费产业方面，绿地进口商品直销的实体门店G-Super目前门店总数达到27家，规模跃居精品超市行业前三。

　　新动能的2017年

　　逐鹿问鼎是历史演变的使然，对于曾经摘得行业头魁的绿地而言，重返巅峰或许如张玉良所言并非那么重要，然而在商业世界，生存发展依旧每个企业永恒不变的追求。虽然2016年各项向好的指标给予了绿地极大的信心，但是在新的一年，张玉良依然需要为如何获取更大的发展而思考。

　　“我们研究发现，增长较快的房企往往是20%的项目贡献了80%的业绩，因而新的一年我们也将投资启动特色小镇的大盘项目”。

　　据张玉良介绍，2017年绿地将会在一线城市或者一线半城市这样一些有溢出效应的地方打造一批特色小镇，这些特色小镇将会以旅游、健康和智慧等加以区分，而特色小镇要能够做好，除了选址很重要以外，还需要各方面资源的支撑。

　　“绿地近期与复旦大学、交通大学等高校签署成立了科技产业集团，培育新产业。此外，在进行特色小镇大盘项目开发中还将与公司的基建及金融业务板块相协同，通过产学融结合的方式解决项目投资成本高以及投资周期长等问题。”

　　据介绍，在推行大盘项目开发以及重产业之外，绿地于2017年还将依托于已有的商办项目进行产品创新。2017年绿地将会于一些交通便利、位置好以及产业新城等地方推出20个长租公寓项目和服务式公寓，由单纯的商办出售转向部分持有运营。

　　此外，基建板块将在充分整合内部基建企业集群资源的基础上，实施“大平台、大项目、大联动”，形成更强劲的竞争合力。特别基于行业利好预期，将聚焦中西部等重点区域，继续拓展轨道交通、高速公路、城市公园、片区开发等重大基础设施项目，以投资带动基建，扩大产值转化。

　　金融板块基于稳健的债权、股权及资管等业务，将保持较好的盈利预期。同时仍将加大核心金融牌照资源的获取力度，并以绿地（亚洲）证券为平台，开展境外房地产基金、股权投资基金等业务。

　　消费板块方面，进口商品直销业务将力拓内陆市场，实体门店总数计划增至50家；升级跨境电商业务，提高渠道控制权，做强供应链平台。此外，绿地还计划与高端医疗资源开展战略合作，探索进入“大健康”产业。

　　王晓东表示，绿地在内部将2017年定位为“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”。并基于此，从产业、投资及管理层面均确立了全新的增长“引擎”。这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长，企业综合竞争力和国际影响力进一步提升。

　　多元布局之后，对于绿地未来的发展，张玉良信心满满，“经过2014、2015年的深度调整之后，绿地在2016年进入了新的增长期，而未来两年的增长速度会远远好于前几年，到2017年再来看，公司整个企业业务如果跟单一的房地产企业相比，我相信他们要超过我们肯定也是很难的”。

　　以下为绿地控股董事长、总裁张玉良的问答实录：

　　现场提问：为什么您会选择起用一批年轻的80后，可能会对绿地未来十年有什么样的影响？

　　张玉良：现在绿地跟其他的房地产层级不一样了，已经向综合性产业集团在进一步展开，形成综合性产业特征的企业集团，这是我们自己的定位跟未来方向。

　　去年整个企业经营收入是3790多亿，将一个3700多亿的企业跟单一的房地产公司比较，那它已经不是一个单一房地产。

　　除了房地产以外，绿地其他产业板块的成长速度很快，比如去年大基建已经超过1000亿，跟2015年比翻了一番。2017年，我们要上2000亿，一些成长性的产业每年可能都要翻一番，消费也一样，都是在翻倍增长，这跟其他企业已经完全不一样了。

　　单房地产行业绿地去年2550亿。2014年、2015年绿地大量转型到办公为主的商业地产，然而近两年，国家的政策就导向了住宅，做商业地产多的就再往住宅市场上来。所以绿地2015年跟2016年慢，实际上是商业地产没上来。

　　2016年绿地极力调整，但调整是有周期的，今天拿地，明天造房子，两年，2016年住宅增了50%，但产业、商业地产办公减了30%。

　　那2014年、2015年，绿地为什么成长那么快？2014年国家政策导向中小企业大规模成长，都买办公楼，办公楼市场就上去了。所以2014年绿地非常好，增长型，80%是增长商业地产，但去年、前年下半年商业地产全部下来，所以增长慢。另外，2014年2015年绿地卖了很多办公楼，但那些小企业活不下去了只能把之前卖出去的那些退还给我们，去年我们退掉了280亿。所以2016年绿地真正的销售不是2500亿，是卖掉了2550亿加280亿，实际上是2890多亿。

　　去年特别是三月份以后，国家一系列的政策追加，催生住宅，做住宅的人上去了，绿地没有上去，所以绿地在房地产板块增长慢了一点，但还是有机会，因为这两年对办公商业地产的政策可能还会好起来，我们还是有一定信心，所以绿地调结构，不是全取消了，是比例由50%降到了35%。这个潜力跟其他企业不一样，支撑点、稳定性都不一样。还有虽然我们当年没有卖掉，但是转入经营了，以后当期收益就比较小，但经营可能按照20年回收，就基本5%的回报率，100亿只能5个亿进来，但卖了就只是100亿，这个情况可能跟大部分不一样。

　　有记者写了一篇文章说绿地是不是可能再返回老大，这个可能性怎么样？我认为分析得不透。当然也不是说绿地一定要争老大，没有想这个事情，都是按经济规律、市场来考虑。也不能光看房地产，绿地现在已经是一个综合性的企业，要看总规模，不能光看某一块。

　　绿地2016年是大转型，也是好成长的一年。大转型就是人员结构的调整，因为搞房地产、基建、金融、消费是不同领域的，要培养新人才。第二，就是我们的人员也确实老化了，由此去年一年我直接抓了四次员工的培训，把干部全面素质提高，换年轻的上去了。年纪小一点的思想、智慧可能接受新事物也很快。一千个人轮训以后，选出来100个精锐，又办两期精炼班，再筛选40个，去年一下子提了40个二级单位的总助、见习助理。

　　另外就是对中层干部当中的助理进行两期培训，也选了一批年轻干部上去，去年一年下面单位正职大概换了20%左右。大量起用年轻干部，主要两个原因：一是本身就是中型产业集团，不是单一的房地产；第二，房地产年龄结构老化确实比较突出。任何东西要做成功关键靠人，哪怕是制度也是要靠人的。一个企业要有未来，核心的核心是人才，没有好的人才，地区、国家、企业都一样，我们今年还要继续再换年轻人上核心领域。

　　现场提问：过去两年绿地在商住比例调整方面做出了一些成效，从原来的50%到现在的35%，未来公司会不会继续深化商住比例调整？合理的比例是怎样的？

　　张玉良：市场受国家宏观政策导向的影响很大。去年住宅这么好，就是年初开始到3月份，国家、地方、金融、行政一连串的政策刺激，但商办为什么上不去？因为这两年国家经济下滑，企业需求量下来，中小企业都不好过，加上电商的冲击，商办市场就下来了。

　　总体上看，未来一些城市还是有需求的，但受政策的影响很大。比如货币政策一松，很多人就会用国外或者国内的资产配置来保证。因为商业地产交易的成本高，买进卖出中间费用太厉害了。国家宏观政策是鼓励投资者持有不动产，中央的政策就是引导一部分人投入到不动产、房地产，这些房地产成为中长期的收益，通过经营资产收益。现在具体政策也做到了，所以首先要关注政策，第二就是掌握一定的比例，我个人认为现在到30%左右，如果政策条件好，那上调一点，政策条件不好，就下来一点。绿地2014年商业地产上调得太快，已经超过50%了。那几年也是因为房地产增高，所以每年都80%的增长。我想30%左右还是比较合理，但现在绿地做产业地产，因而这个数值可能有些变化。目前来看，绿地商业地产的比重还是最高的。

　　现场提问：去年公司在上海也出售了一些优质的商业资产，对商办这块去库存，公司会持什么样的策略？对三四线或者一二线一些优质资产，策略会不会是不同的？

　　张玉良：每年绿地商业地产总量比较多，实际上是有一部分进行经营，有一部分销售。增长潜力好的一些项目，可能要持有一段时间，还会考虑短期内的增值来实现它的价值。去年建了一个酒店，今年一季度要把一批酒店要上市，因为有一些增值已经过了，差不多了就慢慢把它变现，有一些还留在那里，没有绝对的哪个要卖或者哪个要持有。本来就在经营，不存在所谓的库存概念。

　　现场提问：除去房地产这块，绿地的总量比其他房企要高，您觉得接下来绿地的房地产板块会越来越稳定还是怎样？

　　张玉良：绿地正在不断地向综合性产业集团在前进，我们给自己的定位不是大型房地产，是综合性产业集团。绿地只是房地产增长放慢一点，让其他产业增长快一点，并不是房地产下来了。2017年绿地房地产肯定还要比2016年涨15%-20%以上。

　　但房地产增长速度不那么快，就会把其他产业的比重涨得更快，大基建2017年还要翻一番，2000亿以上。因为现在国家战略是对大基建全方位支撑，有市场，有需求。大基建不是以前的概念，更不是简单的造房子施工，我们总结了五个字叫“投融建营管”，然后动态协助，这几个字概括了最符合实际的大基建。到2017年再看，整个企业业务如果跟单一房地产比，我相信要超过绿地肯定也是很难的。现在不好说，定的目标5000亿以上。

　　现场提问：听您刚才说的，绿地的业绩爆发期会在明年或者后年？

　　张玉良：2017年，2018年比2016年更快，这个肯定的。2016年开始进入一个深入调整完以后的新增长期，因此2017年、2018年增长速度会远远好于前面。

　　现场提问：绿地海外一直占比较重，从年底到现在，国家管控很严，会不会担心影响海外业务，有没有可能会进行一些调整？

　　张玉良：现在中央一方面鼓励一带一路走出去，另一方面外汇的管理确实加强了。严管以后对市场肯定构成影响，因此要有新的对策，政策要管到多少年很难讲，我认为中国政府这方面是很务实的，储备够了可能又放松一点，我认为会发生变化，所以有影响但不是全部，可能影响三分之一的客户，还有三分之二的客户不属于要出去的钱。

　　现场提问：新的一年，海外的投资计划会是什么样？

　　张玉良：第一总体保持平稳投资，第二商业模式转变。过去绿地是全投资，全抓建设，现在楼价很低，价格很好的话，就自己买。还有过去都是卖光，现在要经营，因为有些资产价格回报很好，有8%的回报率，资金成本便宜，所以也没必要全部去卖掉。还有一个转型，我们现在不是投资，有一些采取合资，绿地做最大股东，同时做甲方，做代建，轻资产，有5%-6%的盈利，按这种模式在做。现在前期做的，股权挪出去，转型了就是海外，2.0，还有输出技术型的，绿地在马来西亚做了一个智慧城市的示范。在区域方面，现在主要是继续深耕已有市场，主要是原有的项目，并不是再去新的市场，这样便于管理。

　　现场提问：绿地准备做特色小镇，华夏幸福一直在做这块，绿地做这块的话和华夏幸福有什么不同？虽然是国家一直在鼓励做特色小镇，各地方都出台了相关的政策，但是也存在一些问题，比如资金投入比较大，建设周期比较长，未来要怎么收回投资，怎么发展？如果存在这些风险的话，绿地是怎么考虑的？

　　张玉良：首先特色小镇国家是鼓励支持的，有助于大城市的诉求，也有助于总书记讲的乡愁。浙江是比较成功的，现在中央非常推崇浙江的经验，以镇为特色，以镇为产业。

　　另外特色小镇关键不是特色，关键是产业。华夏幸福是在中国做产业地产，特色小镇选址很重要，它选的那些地方不能说好不好，但各家感受是不一样的。华夏幸福北京的那个个案为什么成功？以我的观点，它就是一个全支撑的，因为北京的连锁效应，大连产业转移，地价相对比较低，所以就成功了，其他的我还没看到特别的地方。产业是关键，绿地现在首先着力用自己原有的资源，另外最近跟复旦、交大成立两个科技产业集团，就是要培育新产业，现在是长三角的重点地区，然后再到全国我们认为有溢出效益的地方。

　　当然特色小镇当中除了产业以外，还有旅游产业。我们现在选的主要是一线和一线半城市，在30-50公里这样的距离，又有特点，又有生态，这些地方有一个特色产业，把城镇功能建起来，再把其他的生活功能配起来，再做养老、健康、养生，这样一些产业是我们在做的。

　　崇明岛的长岛是我认为做得比较成功的，现在在做杭州湾，杭州湾一期要我们准备要做到300平方公里以上，两万亩地这样一个特色，浙江也是一个特色镇，只是作为新城区的一部分。最近在江西也签了两项，要做健康小镇，旅游小镇，郑州也已经签了两项。我们选的基本上都是要有溢出效应的，大城市过去比较便捷，时间短，交通也方便，第二相对成本比较低，那边环境好，生活指数、幸福指数就上去了。

　　这个产业解决了，我认为不是问题。至于投资周期长，这些涉及到一级开发，我们是跟大基建联动。大基建一联动，我们是通过第三方基金来做的，自身的自主经济小，比如100个亿，自己可能20个亿就够了，80亿从社会资本再加银行去配。另外，大基建的部分还有政府的PPP承诺，因此资金不是问题。

　　现场提问：也就是说，绿地金融里面其实是用基金来带动产融结合的方式？

　　张玉良：对，金融的协调，我们今年特别强调要各产业协调来增强竞争能力。

　　现场提问：关于长租公寓，最近非常火，但是有些品质不是特别高，运营缺标准，管理欠规范，而且没有足够规模要赚钱比较难，收益率方面可能比较难计算了。绿地想做长租公寓的话，会投入多少的资金？

　　张玉良：这个是四季度布置的，我们会在2017年上一大批长租公寓，这个首先国家是鼓励倡导的，房子不仅是要住房人持有，还要鼓励企业进行租赁，让年轻人采取租的方式来解决住房，而这个租的关键是要有规模化的企业来运营。现在想结合绿地的商办地产来做。

　　讲心里话，这些开发商也是按市场导向，因为在同一个地方住宅跟商办价格差80%，根本就不合理，这实际上是政府错配了资源，明明那个地方配住宅性的，偏要配办公，这是人为造成的。开发企业没办法，拿的是办公性质，但市场需要的是居住，那就改成居住，现在政府对改成居住是允许的，但如果要出售就会阻止了。

　　这件事的本身是好事，只是要政府跟市场主体来运营好。绿地现在大概有20个在做，最近又铺下去20个长租公寓，怎么做呢？统一经营，由自己的酒店公司负责运营，基本上社会转化，20个小时工，早餐、洗衣服等基本配置给配好，其他的包括打扫、洗衣服全部有，但比酒店省了游泳池、会议中心、宴会厅，就大大降低了经营成本，同样会有好的收益。因为现在商办的地成本比较低，只要正常建的话，基本上有8%—9%的收益。我们有两类，一类是新建的，一类是把原来的办公改造成酒店公寓，持有经营。

　　这20个长租公寓的项目分布在全国十几个大城市，都是位于位置不错的、交通比较便利的地方，基本上是地铁站、高铁站，产业新城这些区域，目前在安徽、西安、成都以及杭州、崇明岛郊区、嘉定都有。

　　现场提问：您是怎么看待去年很多开发商高价拿地的现象，未来绿地在拿地上的策略是什么样的？

　　张玉良：开发商高价拿地，从本质上来看，不是赌一年，是赌预期。因为没有开发商明明知道要亏本才会去拿，还没有老板那么愚蠢。只是对预期判断，聪明的人应该想到，中国的市场既不是计划经济，也不是完全的市场经济。特别是房地产，所以这个地价高低跟政策调控有太大的关系，这种心态下产生了高价拿地。

　　但是从过去来看，基本上土地跟房子是趋势性上涨，波动性调整。就是说好像房子会涨，地价也会涨，这个情况在过去是普遍现象，但是2015年、2016年以来，已经不是了，一些城市仍然是趋势性上涨，波动性平稳，但一些城市没有趋势性增长，有的下滑了。因此作为拿地的开发商两个都看，要根据城市的未来判断这个地价是趋势性上涨，还是非趋势性上涨。对于利率来讲，如果已经到了趋势性上涨的地方，千万要小心了。趋势性上涨的地方，当然只要按照实际的需要，最好不要做地王，还是要合理去拿。

　　绿地基本上是体现这个精神，过去是两句话，“跟着经济成长走，跟着人口流量走”。现在趋势性是上涨的城市，那么还是继续去拿，非趋势性上涨的地方要政策制定，合理就拿，不合理就放弃。

　　现场提问：刚才也讲到绿地会加大收并购的力度，在做收并购的时候，内部的评判标准是怎样的？

　　张玉良：这个基本上跟其他企业一样，第一个产业协同，我们叫协同性；第二当然要看企业未来的潜力怎么样，还有团队人很重要，因为基本利用原有团队，风险可控性，还有基本的正常回报。绿地这两年深入的都是注重协同性，共同成长，还有一个跟我们的产业互补，战略板块产业去融合。

　　现场提问：想请您谈一谈2017年楼市，还会不会有崩盘的可能？你们不选择进入的那种城市会不会越来越差？

　　张玉良：2017年的楼市不能跟2016年比，因为2016年真的是疯狂的一年，大家都知道背后的原因，国内2016年GDP中，大基建和房地产贡献了百分之六七十，但这不是靠房地产，而是靠大基建上去的。这种背景下的房地产，是溢价政策把楼市吹上去了，一手房去年超过10万亿，二手房16万亿，加起来20多万亿，这个是历史上没有的。

　　跟2016年相比，我认为2017年，总体上销售的总额应该要减百分之二十到三十，但仍然是结构分化，这是我的基本判断。下面可能又细分了房价、市场，有些增长，有些下跌。但凡是2016年成交量疯狂上涨的这些城市，2017年再好也不会比2016年高。

　　崩盘的概念我认为现在不好说，因为有些三四线城市房价实际上一直没上来，成本都高于市场价格，而且没人买，库存一直那么大，崩盘不崩盘不好说，因为现在没有人清查，一清就崩盘了。不动它，是不会崩盘；要动它清它，马上资不抵债，公司就倒闭了。

　　现场提问：您刚才说会减20%-30%，是不是意味跟今年的销售量有20%-30%的衰减？

　　张玉良：不是。绿地还是保持增长。总市场份额，我觉得大概会在七万到八万亿，我认为会减20%-30%的销售金额，利润还是要涨30%的。

　　现场提问：2017年是个买房的时机吗？

　　张玉良：那要看买哪里的房子，买趋势性上涨的地方，确实是时机。但要看清楚。

　　现场提问：最近刚出台限制个人境外房地产投资的政策，您觉得具体对哪个国家影响大或者接下来个人投资会是什么方向？

　　张玉良：从影响角度来看，首先是中国人去得比较多，比较向往的这些国家影响大。第二，原有华人比较少的地方，因为华人多的地方本来就在那里生活，不需要把国内资金搬出去买房，这个影响比较小。像英国百分之七八十都是全球市场，所以没什么影响，买的中国人少。

　　澳洲华人多，但华人当中大量是老华人和新华人，老的华人这个影响也比较小。美国也一样，华人基数量大，如果资金出去有障碍，自然有民间这块。马来西亚会影响多一点，我们也有但量小，我觉得对碧桂园的影响很大，因为量大，一年要卖六七十个亿，这肯定是影响大的。

　　现场提问：您怎么看待房地产泡沫？上次有领导说现在国际房价十大最高的城市，中国占四个，您怎么看待资产的泡沫？今年京沪豪宅，超过一半都不是本地人买，您怎么看这个问题？

　　张玉良：中国的房地产价格确实是高了，与经济水平是不相符的。我举个例子，人家人均GDP到三四万美金，房价也差不多，收入也不错的。这事我思考了原因，货币超发，快速城市化，贫富差距在拉大。这个问题，实际上是严峻的。

　　第二，纽约的房价是局部性高房价，上海市是全域性的房价高，包括北京，全世界没有这样的城市。纽约五大道很贵，你去看看。你要再偏一点，很便宜的。上海连嘉定的房子都要卖四万五，松江卖五万了，能这样玩吗？肯定不能。

　　这个问题好多人没点到的，我把它点出来了，就是上海是全域性房价高，纽约只是一个点上房价高，韩国也一样，首尔核心区很贵，但是地铁一小时外的很便宜。我认为这个有问题。城市没办法有机成长，人家是有钱人吃好的，没钱的人也能吃，我们是有钱人吃好的，没钱的人要饿死的。有钱人可以住好房子、住大房子，但是没钱的人也应该有房子住，只是稍稍偏一点而已。人人都应该有房子住的。泡沫有跟没有，明摆着是虚高，说它什么都可以。

　　在中国怎么抑制泡沫，我的观点很简单，国家税收，上海的问题就解决了。比如两套以内持有的，按政策，两套以上持有成倍加重，交易，征重税。超过20%的利润，征20%，超过40%的利润，征60%，看你还超吗？超得起吗？

　　这是讲在有效供给很难保证的时候，那城市更得收啊，长沙、重庆，早就是泡沫了，房地产跌了，那么多足够的地，为什么不供应？那是政府自己没供应。要供应下来，房价不就下去了吗？完全是自己的行为产生的。

　　我前面讲那些，就是没有条件增加供应的城市，那用这个方法；有条件的，就不用，我觉得很简单。金融配合贷款，这也是一方面，但是有些有钱的金融贷款没什么影响，因为他钱太多了，可以企业借到款，有些不需要通过买房，通过办企业、办其他产业，通过抵押物贷款贷出来，一样还是有。

　　因为收入贫富差距不一样，所以要看房价问题，也要看收入的问题，房价对有些人来说贵，有些人认为太便宜了。我们现在收入的形成，不是以劳动所得为主体，是以财产性收入为主体的，财产性收入不征税，反而基本工资征得很重，我觉得不适合。中产阶级征那么重的税，富人钱那么多，资产性收入都不征税。

　　在国外，资产增值的收入都是重税。还有财产性资产，价格一上去想变现，立刻征收重税，有的国家还每年一评估，这个资产本来一亿，今年变两亿，就按两个亿征税，你还富得起来吗？