副总吴铮二三事：传说结盟富力公子的他和大悦城

　　吴铮下一步可能会去创业，部分媒体报道则称，吴铮将牵手富力地产公子张量，合作打造商业街区，开启创业之路。

　　媒体致电吴铮，他的回答一如既往的幽默：“这件事情我过两天再和你聊，现在不方便。”碍于国企的身份吴铮并不能向媒体透露更多，但其回答显然已经一定程度上验证了离职传言。

　　从2004年进入中粮集团总部，到2010年正式接触房地产业务，再到2012年7月份出任大悦城天津公司总经理，2015年初升任大悦城地产副总经理，吴铮伴随着大悦城走过了四年的岁月。细分客群、业态创新、街区商业、轻资产，一个个大悦城现下主打的概念都或多或少有着吴铮的烙印，而今，“五年二十个大悦城”的事业未竞，吴铮却最终选择了离开。

　　副总吴铮的大悦城记事

　　高级经济师出身的吴铮心算能力极强，在以往大悦城举行的各种发布会中，你都可以看到他侃侃而谈购物中心各种数据的身影。

　　“我们发现，有35%的人来大悦城的目的是买东西，65%的人是来吃饭玩的，而在35%买东西的人当中，有70%的人买了；65%吃饭玩的人里面，也有40%的人买了，35%乘70%等于24%，65%乘60%接近40%，也就是说，不以买东西为目的的人，贡献了40%左右的销售。”

　　对购物中心客流量、租金、客群、坪效、会员乃至股权各种详尽分析数据的信手拈来，不仅体现了吴铮的专业能力，同时也是吴铮对大悦城所倾注心血和感情的体现。

　　2012年7月12日，吴铮正式到任大悦城天津公司总经理，负责天津大悦城的运营管理。彼时，天津大悦城已开业超过半年，吴铮的任务，就是要把购物中心培育完善，并积极在天津拓展新的项目。

　　辅一上任的吴铮就展现出对于大悦城、对于新工作的热爱。吴铮曾在接受采访时用了“激动人心”四个字来形容天津大悦城。

　　“我刚到天津就喜欢上了天津这座城市。我觉得天津大悦城项目应该是中粮地产（后改名大悦城地产）项目中最为激动人心的。激动人心的地方在于两个方面，第一是有非常良好的业态配比，不同的业态组合非常好。第二有世界一流设计师所设计的购物中心，一字型的动线，建筑的本身、品牌的组合，以及目标市场客户定位的准确性和坚决性。”

　　相较于大多数国企高管低调内敛的对外发言，吴铮身上凸显的是一种更加张扬，也更加蓬勃的生命力，而吴铮最终把这一腔的热情都投入到天津大悦城的运营管理事业中。

　　在吴铮履职之后，大悦城在原有基础上，被注入了更多具有情怀的东西，骑鹅公社、神兽寺街、0618街、5号车库，一个个以往不可能出现在购物中心的名词，被注入到了大悦城的体系当中，而这背后，是吴铮为了强化定位、做出购物中心差异化所做出的努力。

　　据吴铮介绍，大悦城整体定位为18-35岁的年轻人以及心态在18-35岁的客群。不同项目中，大概有60%左右的品牌是一致的，另外30%到40%的品牌有差异化，不一样的品牌即以属地化和创新型的业态为主。天津大悦城闻名于外的街区商业，正是创新的最终成果。

　　天津大悦城的抢眼和成功也助推了吴铮在事业上的进步。2015年年初初，在大悦城原总经理韩石辞任转投龙湖之后，吴铮迅速被提拔为大悦城地产副总裁，与大悦城财务总监许汉平一起，成为了周政的左膀右臂。

　　在此后的很多公开场合，你都可以发现，每当被媒体问到刁钻的问题时，周政的身体就会微微左倾，看一眼坐在身侧的吴铮，然后，心领神会的吴铮就会立刻发声，代替周政回答那些“不想回答的问题”。

　　在2016年年初业绩会回答媒体关于韩石离任问题时，吴铮就曾经挺身而出。

　　“从2012年开始我就一直在天津大悦城工作，经历了天津大悦城开业后的经营提升的整个过程。大悦城的团队本来就是靠系统制胜的团队，任何人的离开都不会影响它的运营。”

　　而今，一语成谶，“100个大悦城、五年二十个大悦城”的事业还未竞，吴铮却最终选择了离开。

　　结盟富力公子的想象未来

　　对于突然离职的原因，吴铮方面表示并不方便透露，大悦城方面也只是表示要等正式的公告出来。虽然暂时未有明确定论，但我们仍然能够从大悦城近年来的表现和吴铮的一些发言当中寻找到一些端倪。

　　众所周知，与大悦城购物中心的成功经营和良好业绩相悖，大悦城的发展速度一直为人所诟病。大悦城曾经提出5年建成20个大悦城的宏愿，但最终实际推进的效果却大打折扣。从2007年第一个大悦城开业至今，十年时间里大悦城也仅只是开出了8个购物中心，连每年一个的频率都够不上。

　　为了发展提速，以吴铮为代表的管理层提出了轻资产战略，包括既有存量项目引入战略投资者、成立并购基金进行项目收购、不占股权的管理输出等。

　　“现在大悦城已经有了很好的品牌，下一步要怎么加快？策略还是要降低股份的比例，原来都是100%持有，现在就是持有20%，原来干1个的，现在可以干5个，持续的用更少的钱撬动更多的资产。”

　　在吴铮轻资产战略推动下，大悦城发展速度有了很大程度的加快，仅2016年，大悦城就开业了第一个轻资产项目天津和平大悦城，签约了贵阳、昆明两个轻资产管理输出项目，加上在建的杭州大悦城，目前其在手的大悦城购物中心已达11个。

　　但即便如此，按照2020年20个大悦城目标计算，在未来三年时间里，大悦城还需自建2-3个购物中心，完成7个左右并购或轻资产管理输出项目。

　　这对于此前10年时间仅开出8个购物中心的大悦城而言，吴铮的压力不可谓不大。是以，业内人才猜测，吴铮的离开或许也与大悦城作为国企较慢的规模扩张速度有关。

　　事实上，早在2015年接受媒体采访时，吴铮就曾经吐露过关于大悦城规模扩张的隐忧。吴铮表示，对于大悦城来说，迅速的扩张，团队是重难点，尤其在人员机制相对固定的国企。

　　吴铮寄希望于国企的混合所有制改革，“中粮是国资委混合所有制改革的试点，已经在探讨，但是我觉得还要加速，不然兄弟们呆不住。投资者也会希望管理层有股份，这样大家的利益才一致。”

　　吴铮说，“无论是资本市场的呼吁，国资委的考虑，还是内部的呼声，都比较明确。希望在明年有一些混合所有制的东西出来，留住这个团队。”

　　而现在，或许是无法再承受慢速发展大悦城的规模之重，或许是失望于国企所有制改革试点推进迟迟未有突破，刚刚度过不惑之年的吴铮选择离开大悦城这座国企的大船，寻求更加自由广阔的发展空间。

　　据相关媒体爆料，吴铮离开大悦城后，下一步或许是牵手富力公子张量，开启创业之路，合作打造商业街区。

　　媒体致电富力地产，张量的实地地产、大悦城及吴铮本人，均未能得到有效证实。而据观点地产新媒体查阅，张量本人并未在富力地产有任何任职，而张量名下的广州实地地产，与富力地产虽是关联公司，但两家公司各自独立运营，并不互相干涉。

　　实地地产相关负责人则表示，实地地产目前业务包括住宅和部分社区商业，并未涉足购物中心及街区商业范畴，未来是否会打造街区商业也仍在不确定之中。