海洋欢乐世界开业1年 富力文旅业务行记

​撰文：陈奇杰

富力下大力气打造的海南海洋欢乐世界已开业近一年。

日前，海南富力海洋欢乐世界度假区凯悦酒店举行开业庆典，这是目前凯悦酒店集团大中华区首家千房酒店，也是在海南首家“凯悦”品牌酒店。

据悉，酒店由新加坡著名设计公司Silverfox Studios设计，拥有1001间客房，其中包括29间可联通双床套房，108间面积达58平方米，并拥有独立儿童睡眠区的亲子房。

随着凯悦酒店的开业，富力海洋欢乐世界配套渐趋成熟，已然进入新阶段。

紧随其后，海南富力海洋欢乐世界获得官方认证，成为国家4A级旅游景区。至此，海南的国家4A级旅游景区增至30家。

十年坎坷

富力曾对这个位于海南陵水县的海洋欢乐世界寄予厚望。

2011年3月，该项目正式举行奠基仪式。资料显示，海南富力海洋欢乐世界项目以海洋为主题，占地面积2000亩，规划总投资约150亿元，一期投资约65亿元，分为5大园区、8大场馆、5大酒店、10余家特色美食餐厅。

彼时，富力地产2011年全年销售额也就287亿元，可见其于该项目投资力度之大。

据悉，富力致力于将海南海洋欢乐世界打造成为世界顶级的“大型旅游休闲综合项目”，预计将成为“全国最大，海南首个”同类型项目，正式开放后每年可吸引游客近500万。

按照计划，富力海洋欢乐世界将于2013年底试营业、2014年春节期间正式开业。然而，直到2019年国庆，海南富力海洋欢乐世界才迎来分区麦迪卡斯水乐园试营业，这距离项目开工之日已过去8年有余。

由于位置偏远，交通不便，且配套尚未成熟，当时水乐园已出现人气不足问题。有当地村民表示，项目开业之初曾对当地居民免门票，一度带来了不少人流，但随后项目变得较为冷清。

同时，由于本地居民消费水平有限，很少会自购门票进入游玩，去海洋欢乐世界玩的基本都是外来游客。但2019年开始受疫情影响，外来游客大幅减少。

或许富力曾想过及时止损，项目试营业一年后，市场有消息传出，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界股份。

2020年，监管部门已经推出“三道红线”这一房企融资新规标准。而富力地产2020年中期业绩显示，其剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44，三道红线全踩。

在当年8月份中期业绩会上，富力地产董事长李思廉透露，年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。其还表示，未来9个月，会在国内外处理250亿到300亿元的债务，中间超过一半会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。

有市场人士指出，富力海洋欢乐世界项目前期已投入不少资金，后续仍要继续投入，短期内要想实现盈利难度不小，这或许是富力考虑出售项目的主因之一。通过出售项目变现资金，富力可以优化债务结构，同时也将减少后续投入。

不过，可能因为条件没谈妥，最终富力留下了这一项目。

2021年末，富力海洋欢乐世界正式营业，园区内设有探索港湾、三沙之城、冒险海洋等5大主题景区，南海秘境、海龟馆、鳐鱼馆等8大动物场馆。目前，园内拥有海洋生物1500万种、4万余只，总水体量超13.5万吨。

据悉，春节期间，海南富力海洋欢乐世界日均入园游客持续保持破万。“去哪儿旅行”平台显示，海南富力海洋欢乐世界成人票售价288元，已售1000+，优待票（海南居民票）售价180.9元，已售1000+。

这一量级仍与富力预计的500万游客相差较远。

受疫情影响，海南游客人数增速变缓，2022年一季度全省接待国内外游客2233.73万人次，实现旅游总收入423.74亿元，而2021年一季度海南省接待游客总人数为2291.31万人次，旅游收入421.65亿元。国庆长假期间，海南全省旅游接待游客132.69万人次，同比下降64.16%。

此外，据携程发布海南旅行数据显示，2022年1月至7月，海南前十名的人气景区为三亚蜈支洲岛旅游区、南山文化旅游区、亚龙湾热带天堂森林公园、三亚亚特兰蒂斯水世界等，富力海洋欢乐世界并未出现其中。

业内分析称，开发之初，富力看好海南的发展，寄望通过文旅项目带动周边房地产市场的发展，实现房地产项目开发增值。但后期海洋公园开发情况并不是很理想，这与其地理位置，及当地政府宣传力度、海南旅游大环境都息息相关。

另一方面，富力海洋欢乐世界项目并未按照“住宅开发先行、文旅配套跟上”的旅游地产开发模式打造，也给自身资金带来较大压力。

文旅行记

凭借国际一流的热带海岛旅游资源，2001年，还在治愈楼市泡沫伤痛的海南迎来了一个新的任务--建设国际旅游岛。

当时，海南地方的土地划拨和勾地政策成为吸引房企开发文旅地产的重要因素，即开发商先与地方政府协商勾地，再以地块为抵押获得贷款，先开发和预售住宅回款，以减轻资金压力和获取现金流，最后再逐步开发配套的商业和旅游度假项目来吸引游客。

据悉，富力在2007年进军海南，拥有富力湾、红树湾、海洋欢乐世界等标杆文旅项目。

其中，海南富力红树湾位于澄迈，项目投资总额150亿元，定位“世界长寿乡，中国健康城”，占地约8000亩，依托天然内外双海湾及2200亩红树林湿地打造楼盘及商业，涵盖双海湾景观洋房、景观别墅、木屋等产品。

海南富力湾位于海南大三亚区香水湾旅游度假区，总体规划3200亩，紧邻富力海洋欢乐世界，打造国际高端热带滨海休闲度假社区。同时，项目规划200亩私家游艇码头、万豪酒店、婚纱摄影基地等高端配套。

可以看出，富力在海南打造的文旅地产多为大体量项目，但与海洋欢乐世界不同的是，富力上述2个项目均为商住项目，在打造旅游度假区同时，也会进行楼盘销售。

尽管富力是布局海南文旅地产的先行者，但其直到2018年才在海南成立了文旅公司。彼时报道称，此前富力的文旅业务被放在营销部门里，如今单独成立文旅公司，或难掩做大之心。

大量投入使海南成为富力地产发展的重要区域，2021年，海南在富力营运的所有城市中位列销售额第一位，金额为65.5亿元，占富力总营业额9%。

值得一提的是，富力曾站在扩大文旅板块规模的路口。2017年，万达商业抛售旗下资产，但富力以199亿元选择买下万达77个酒店，13个文旅城资产则被融创收购。

据2021年年报显示，除海南外，富力目前还持有惠州富力南昆山温泉养生谷、秦皇岛富力公元山等文旅项目。