独家盘点：2016年度全国开业购物中心460多个 年底集中放量

　　又到一年一度盘点总结的时候，赢商网一年一度策划的年度全国开业商业项目盘点——《2016全国开业大型商业项目盘点》重磅出炉，根据《2016全国开业大型商业项目盘点》（商业面积≥3万平方米，个别产品线项目或特色项目商业面积＜3万㎡）数据，今年全国开业大型商业项目465个，商业总体量4319.35万平方米，数量比2015年增长32.10%。

　　从区域分布看，数量和商业供应量集中在华东区域，西南区域商业相当活跃，新一线城市商业发展迅速，潜力强劲，可重点关注。连锁产品线项目占比约三成，社区产品线成为主流，业态方面主力店多元化，次主力店增多，体验再升级，复合业态店越来越受购物中心青睐，场景营销、创新业态案例层出。

供应量解读：华东遥遥领先 新一线城市赶超一线城市

　　1、开业数量大幅增长

　　1、2016年新开业大型商业仍处于增长期，项目数量比前两年增长明显，总开业量465个，比2015年多113个，增长32.10%，比2014年增加94个，增长25.34%。

　　 2、节假日成开业高峰期 年底集中放量

　　1、从开业时间看，法定节假日前后是开业高峰期，下半年则是全年开业高峰期，从“金九银十”的黄金假期开始，12月底因为临近年底和“双旦”，成为开业最集中的时间。上半年“五一”是一个开业小高峰，包括前后4月、6月也有一定带动。一季度最为冷清，基本上集中在1月份元旦、春节前开业，节后大消费刚过，大部分消费者进入一年紧张的开年工作，所以也甚少有项目开业。

　　3、华东遥遥领先 西南活跃度超华中

　　1）、从开业数量分布区域看，华东区域占比最高，其次是华南区域，第三是华北。第一名和第三名拉开近3倍差距，西南紧跟华北，超越华中。近两年来看，华中地区开业项目相对放缓，西南地区却持续活跃，根据在建商业项目预测，未来三年西南商业地产市场仍处于高开发、高开业时期。

　　2）、2016开业商业总体量4319.35万平方米，从商业体量区域分布看，跟项目数量区域分布几乎一致。不过华南地区商业数量大于华北，但总商业体量却略低于华北。　　 

　　4、一线城市：北京、广州、深圳趋缓

　　1、一线城市北上广深，开业数量、商业体量排名一致，依次是上海、北京、深圳、广州，。仅上海维持高增长高供应，数量和商业体量占一线城市的近五成，稳居一线城市首位。北京、广州、深圳趋于放缓，回归理性调整。

　　5、新一线城市发展迅速 赶超一线城市

　　（根据《第一财经周刊》定义的“新一线”城市共15个，分别是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡。）

　　1)、新一线城市商业发展迅速，无论是数量还是商业体量，都赶上甚至超越一线城市。尤其是重庆，商业数量、商业体量已经超越北京广州深圳，天津商业数量已经并肩北京，商业体量也相差无几。苏州、杭州、西安商业体量已超广州、深圳，苏州开业项目数量与深圳持平，杭州、西安数量比深圳少1个，比广州多1个。其次，南京、长沙、成都、青岛商业体量都已经赶超一线城市最低商业体量的广州，武汉今年开业体量有所收缩。新一线城市增长力强劲，会是商业地产下一个爆发市场。

商业体量解读：大中型购物中心是主流

　　1、5~10万㎡综合购物中心是主流

　　1）、新开业项目商业面积集中在5~10万㎡（含5万㎡，不含10万㎡）区间，占比37.20%，不过商业总量占比仅10~20万㎡区间的近60%。

　　10~20万㎡（含10万㎡，不含20万㎡）区间的，占比35.05%；

　　3~5万㎡（含3万㎡，不含5万㎡）区间的，占比仅18.28%，

　　≥20万㎡以上的则较少，占比5.59%。

　　2)、新开业项目仍以中大型综合业态购物中心为主，这一趋势在全国各区域一致。囊括超市、影院、儿童乐园、零售、生活服务等全业态的一站式购物中心是主流。

　　2、一线城市商业追求“小而美”，三四线追求“大而全”

　　1）、一线城市以中、小型购物中心为主，20万㎡以上超大型项目为0。

　　2）、新一线城市以5~10万㎡的中型购物中心居多，10~20万㎡大型项目比一线城市数量更为明显，有少量20万㎡以上超大型商业面积项目。

　　3）、二三四线城市10~20万㎡大型购物中心最为突出，20万㎡以上超大项目主要分布在二三四线城市。

　　4）、商业越发达城市，商业项目更多以“小而美”形式出现，一是土地供应紧缺，二是地价等成本影响，三是更多追求精致运营。反之，商业欠发达地区，更多追求大而全的购物中心。

产品线解读：社区产品线是主流 连锁项目是未来趋势

　　1、万达广场一家独大 知名产品发展缓慢

　　连锁产品线商业占比突出，项目总量141个，占全部项目总量的?。这些项目集中在39家开发商企业，其中万达广场（不包括万达城）一家独大，占全部连锁品牌项目的34.75%。奥特莱斯连锁品牌华盛发展最为快速。万象城、恒隆、大悦城等知名产品线发展相对谨慎缓慢。

　　2、新兴产品线发力

　　新兴产品线发力，包括新城吾悦广场、绿地缤纷城、新华联购物中心。其中，传统零售转型商业地产开发的产品线发展较快，产品线排名前10的就有3条，新华联购物中心、梦乐城、苏宁生活广场。

　　3、社区商业产品线是主流

　　宝龙广场、万科广场、绿地缤纷城、中粮祥云小镇、星河COCO City、世茂Emall等一大批社区商业产品线涌现。

　　4、连锁产品线商业项目是未来趋势

　　一是作为连锁商业开发企业，企业实力和资金能力更强，拿地时更具优势；二是连锁商业项目企业的商业运营能力更专业，对商业项目发展有良性促进作用；三是连锁品牌影响力逐步增强，市场接受度会越来越高。

　　跨界解读：百货商超集体进军商业地产 机遇与挑战并存

　　1、内外资零售巨头分食商业地产

　　百货商超传统零售企业集体进军商业地产，今年开业项目的开发商有20多家零售企业，它们开发的项目体量以10万㎡左右的中型一站式购物中心为主。

　　内外资零售企业抢滩商业地产，其中开业项目最多的是新华联、王府井、银泰商业，均为内资。外资零售巨头百盛、沃尔玛、永旺在中国涉足商业地产开发，永旺已经形成连锁开发。沃尔玛、百盛均为中国首个商业项目。

　　2、各行各业零售企业将进入

　　未来将有更多各行业的零售企业进入商业地产领域（包括开发或运营），目前已经有苏宁、美的、海尔、奥克斯、海底捞、衣之家、韩国衣恋等开始涉足商业地产。

　　3、零售跨界面临资金、能力考验

　　因为零售业大环境的影响，加上租金水平不断上涨，越来越多零售企业自建物业，或者直接开发大型购物中心或综合体项目。百货商超等企业自身拥有一定品牌资源和运营管理能力，进入商业地产有一定优势。不过重资产对资金的要求、商业项目对运营能力的要求也越来越高，将是传统零售业跨界商业地产的最大障碍。

业态解读：体验升级、创造更多可能

　　1、主力店多元化

　　·从2016年新开业购物中心主力店规划来看，百货、家电卖场、游乐场等超大型主力店减少，主力店更加多元化，规划更多次主力店，便于灵活调整，以期适应不断变化的潮流和消费者需求。

　　·超市作为主力店的地位坚挺不变，不过更偏向于中型、精品超市。在2016年新开业465个购物中心中，除了奥特莱斯、文旅等主题性购物中心外，约300家购物中心引入超市，其中一二线城市购物中心侧重引入永辉超市、沃尔玛、家乐福、大润发全国性超市，而三四线城市购物中心偏向于引入当地区域性超市。另外，在300家购物中心中，有约55家引入了精品超市，以永辉精品超市、blt精品超市、Ole’精品超市、城市超市等为主。值得注意的是，麦德龙、山姆会员店等仓储式超市进驻购物中心的趋势明显。

　　·运动休闲、艺术空间、演艺中心、博物馆、大型集合店等突破传统概念的业态作为主力店出现，更加多元化。

　　2、体验业态再升级

　　·复合性书店已然成为购物中心的新标配业态，2016年开业的购物中心有超过35家引入书店，其中以大众书局、西西弗、言几又、新华书店、当当网实体书店等为主。

　　·室内球类运动、健身会所、游泳馆、马术等运动业态有了更多尝试和创新，运动和购物中心结合的趋势明显。

　　·注重场景体验的营造，打造主题街区、市集等创新业态，如天津和平大悦城中的“Hi内”主题街区、常州路劲又一城中的“黑桃皇后街”；以及打造复古、文艺、创客等各种主题类型的市集。

　　3、更多意想不到业态出现

　　· 购物中心在业态方面进行更多的大胆尝试，将更多意向不到的业态引入购物中心，如佛山佳盛购物广场引入马术培训基地，长沙步步高梅溪新天地引入中国首家飞行体验馆旗舰店、屋顶天空农场、汽车展馆等体验业态，杭州大厦501城市广场引入Medical Mall健康医疗管理中心……

项目类型解读：主题趋势明显 奥莱、社区商业呈发展态势

　　1、奥特莱斯成不可或缺力量

　　在零售业日益疲软的大环境下，奥特莱斯的快速发展成中国零售业中不接或缺的力量，据不完全统计，2016年有近30家奥特莱斯项目开业，商业体量超过300万平方米。其中以连锁奥特莱斯项目为主，如砂之船集团的合肥、昆明项目，上海百联集团的济南百联奥特莱斯购物广场，九龙仓集团的长沙时代奥特莱斯，华盛商业集团的郑州华盛奥特莱斯……

　　2、社区商业

　　从2016年开业项目来看，社区商业项目虽然比重海不多，但已经成为购物中心转型重点方向，小而精的社区购物中心发展趋势明显，开发商开始加码社区商业，呈现贵阳万科广场、世茂武汉52+MiniMal、天津远洋未来汇、昆明南亚风情第壹城NEW MALL、等社区商业。

　　3、主题性商业项目特征明显

　　主题性商业项目成为破解同质化的方向之一，其中，以文旅主题项目在2016年呈现开花局面，开业代表项目有上海迪士尼度假区、泉州石狮世茂摩天城、合肥万达城、南昌万达城……另外，2016年开业项目中，出现了儿童主题商业，重庆K-Land小时代梦想艺术乐园打造10万平方米的儿童主题商业，引入自营乐园、莫莉幻想、MIKI壁球、添宝力少儿运动馆、HKDay香港地、都会农庄等品牌。

结语

　　回顾2016年，中国商业地产仍在快速发展，开业数量、商业体量都在增长，商业竞争将更加白热化。新兴城市、商圈商业潜力显现，将成为开发商、品牌商下一个商战市场。有竞争才有发展，市场是不断进步的，商业地产也迎来了更多创新，包括主题街区的打造、新兴品牌的发展和引进、创新业态的规划以及软硬件的升级，各方面能力都有很大提升。纵观上述，商业地产是充满希望和挑战的。

　　附盘点表格:

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