冯嘉元：富逸T0PPARK要做新零售时代的MALL

　　从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

　　到2015年底“预见2016”

　　每一年，纵观全局

　　赢商网连续两年推出年终巨献

　　呈现行业最强受访阵容

　　时值2016年底

　　赢商网再度呈现

　　“2017年最强音”

　　洞查行业瞬息万变

　　传递商业地产人最强声音

　　2017最强音冯嘉元

　　冯嘉元，中购联常务理事，中购联铱星会专家，广东连锁协会常务理事，中国商业地产卓越先推进人物，中国商业地产十大金牌操盘手，中国首座摩天轮主题mall董事总经理，北大商业地产总裁班学员，大众传播方向硕士研究生。

　　赢商网 “纯电商即将结束，新零售时代已经到来。”马云曾在2016年10月如是宣告一个属于商业新时代的来临。

　　在富逸总公司副总经理、商业中心总经理冯嘉元看来，马云的预测无论对是零售业还是对购物中心来说都是一个重大事件。

　　那到底什么是新电商呢？冯嘉元对赢商网概述，应该是线上、线下加物流这种组合，没有彼此，已经融合在一起。

　　“你把苹果、梨、香蕉搅在一起的时候，已经分不清哪些是苹果，哪些是梨，哪些是香蕉，这就是一杯混合的果汁。”

　　新潮流在涌动，冯嘉元心中构筑的商业MALL梦也时刻在变化，“我属于年龄比较大的操盘手，就个人而言，想把中山富逸中心做成我的第三代MALL”。

　　冯嘉元介绍称，他的第一代MALL是在雅居乐实现的，那是一个盖好就卖的商场。彼时的他，是个招商总监，不是总经理。

　　在冯嘉元手中成长起来的第二代MALL则是兴中广场。这是中国第一个摩天轮主题的MALL，最大特色是LIFE时代的体验感。这时的他，是董事总经理。

　　现在冯嘉元的蓝图中，富逸城中的商场--T0PPARK则是新零售时代mall的代表，他的代表性在于互联网和物联网的基因；在于线上线下加物流的大融合；在于大数据，云计算，移动终端的运营；在于建筑形态、装饰情景、业态组合、智能化等全方位体验······总之，与现在的mall有着基因和本质上的区别。

　　“我们做过判断，标超在马云说的新零售时代下很难生存。那我们会选择什么东西呢？会员店。”

　　当然，中国商业地产前进的步伐并不会止步于新零售时代的MALL，下一个风口或许就是已在路上的社区商业，而研究这一模式也正是冯嘉元的业余爱好。

　　“我认为以后中国的商业真正能够落地，能够代表新零售的东西是社区商业。这是最有发展潜力，盈利模式也很高，永远也不会消失。”

　　以下为赢商网对富逸总公司副总经理、商业中心总经理冯嘉元的专访实录：

　　最强音之行业：

　　赢商网：2016年已划上句点，您如何评价过去的一年的商业市场？

　　冯嘉元：2016年10月，马云说，纯电商即将结束，新零售时代已经到来。这无论是零售业还是对购物中心来说都是一个重大事件。

　　其实，这个问题已经争了十几年，现在终于有了一个明确的结论。从这个角度看，我觉得2016年是比较重要的一年。

　　首先，马云的话界定了两个时代，一个是纯电商时代和纯零售时代。传统的电商时代和零售时代都已经结束，新零售时代到来了。

　　那么新零售是什么呢？马云说，新零售也不是他提的，最开始是腾讯的首席执行官提的，很多人都提了新零售。它应该是线上、线下加物流这种组合，没有彼此，已经融合在一起。

　　比如说，你把苹果、梨、香蕉搅在一起的时候，已经分不清哪些是苹果，哪些是梨，哪些是香蕉，这就是一杯混合的果汁。

　　最强音之企业

　　赢商网：富逸中心规划的业态比例是什么样的？

　　冯嘉元：零售占40%，其中还包括主力店超市和其他的集合店，如果算纯零售应该占30%，可能会进一步降至25%。

　　此外，餐饮会占比较大的比例，大概30%左右，但超过就有点危险。

　　赢商网：这个项目定位的消费人群是什么？

　　冯嘉元：在人们的消费心里面，便捷是第一消费心理，，尤其是中山这样一个有着十几个购物中心的三线城市。

　　首先，我们应该是为3到5公里范围内的人群服务。他们分为两类，一类是非富即贵，一类是新兴家庭。

　　中山城市在从西边向东转移，东部几乎都是高价盘，那些非富即贵的人基本上在东区，所以我们看好这个区域。

　　而我们北边的港口镇都是新兴家庭，主力是80、90后，大概有十几万人口，下面大概有二、三十万人口。

　　赢商网：中山富逸中心预计什么时候开业？是否已经开始招商？

　　冯嘉元：整个项目总体量是68万平方米，商业部分是27万平方米，其中，商业体规模大概10万平方米，商务部分是11万平方米，预计2020年开业。目前，商业部分已完成20%招商，包括两大主力店。

　　到2020年，我们在中山城区至少有三个购物中心会开业，目前的定位是都不会做百货，也不会选择大型超市。

　　我们做过判断，觉得标超在马云说的新零售时代下，大型超市也很难生存。首先是英国的乐购全线撤出中国，接着是沃尔玛相继关店，现在开店的沃尔玛经营数据都不好看，家乐福也差不多。

　　那我们会选择什么东西呢？选择会员店。现在中国超市会员店是山姆店，接着是泰国正大会员店。我的判断是现在很多大型超市品牌也会做会员店，因为这种形式空间非常大，美国、欧洲会员店是我们的很多倍。

　　类似沃尔玛、家乐福这样2万平方米的百货超市，真正超市的面积是5000多平方米，1万平拿来做百货，剩余的5000平方米做了二房东。但会员店就只是做纯超市，没有传统百货。

　　所以，主力店我们选的是会员店。目前正大会员店已经签约，规模是1.6万平方米，单层层高约9米，类似山姆店的形式。

　　第二个主力店是万达电影文化城，这是中山签约的第一家万达影院。我们意在做珠三角西部地区的最大旗舰店，什么叫最大？第一，厅的数量最大，有11个厅。第二，功能厅特别多，在目前全球能够看到的功能厅我们全部都有，比如IMAX,XLAM,激光，4D,杜比全景声等。全部座位总数是2000个。

　　上述两个主力店的面积是2.3万平方米，按10万平方米来算我们完成了23%，虽然还有四年时间才开业，但是我们招商已经完成了23%。

　　赢商网：其他品牌引入方面是如何考虑的？

　　冯嘉元：一方面对这个行业的判断，传统的百货、超市会一个个消失，但新的集合店会产生，比方说MUJI这样的跨界集合店。

　　未来我们在零售这一块希望更多类似MUJI、方所等这样一些集合旗舰店，还有一些运动概念的集合店。我们现在做商业规划的时候已经在为他们的动线设计做准备。

　　第二，我们会对重点关注一些教育方面的品牌，教育和商业结合现在也是个趋势。比如说现在有教育联合中心，他既不像传统的早教，也不像某种艺术培训学校，但会把幼儿园、特色教育、托送中心结合起来，是另外一种跨界集合。

　　另外，我们会关注大健康，因为现在人们对健康的需求越来越大，大家在一起经常会讨论美容、美肤、养生、健康、防止疾病，我觉得这个产业会越来越受关注。

　　赢商网：公司引入品牌的标准是什么？

　　冯嘉元：我们会首选中山还没有但在别的地方经营得还不错的品牌，如果你的品牌别的购物中心也有就没什么竞争力。

　　因为有首位度才有号召力，这些首位度在一、二线城市经过市场的检验，能够带来人流和品质。但是不要走极端，尤其是在餐饮方面。

　　当然，这个问题引发很多规律性的标准。但回到本质上，我们还是要看消费者喜欢不喜欢这个品牌，他能不能生存，说一千道一万这个才是最关键的。

　　赢商网：在商场体验方面，项目未来将如何呈现？

　　冯嘉元：我们关注情景体验，你给消费者营造的是一种情景是不是体验。首先是外立面，我们把整个外立面推翻后重做了一个非常有国际范的外立面。

　　这个方案是一种旗舰和海的氛围，整个外立面像水的波浪一样，整个造型像一个旗舰。未来很多年轻人会奔着这个外立面而来。

　　我们希望在不同的区域有不同的情景，根据不同的业态出现不同的情景，会把艺术、生态、灯光这些因素都考虑进去。

　　赢商网：除上面提及这些，您觉得中山富逸中心还有哪些亮点？

　　冯嘉元：从大的方面看，地段优势是这个项目的第一个亮点，到2020年开业时这里绝对是中山的市中心。

　　第二个的则是交通的便利性，1号快线、2号快线都会经过这个区域，中山市的交通就是由三横（孙文路、中山路、博爱路）和一纵（长江路）串联起来的。

　　第三个是人口，这边聚集着一批高质量人群，他们的收入、受教育程度、职业状况比南区、西区、开发区和其他地方的人口相对要高一些。

　　天时地利非常重要，天时地利人和，天地人都非常好，我觉得这是这个项目最大的特点。

　　其他的亮点则包括上面已经提及的的独特的外立面设计、购物中心和会员店的业态组合等多个方面。

　　赢商网：2017年，公司总体的发展思路和策略是什么？

　　冯嘉元：我们的企业目标和董事长周杨波先生有关系，企业的理念是稳步发展。

　　有人问董事长周杨波先生为什么要做购物中心？他的回答是，相信购物中心不会灭亡，关键是看你怎么去做，要做就一定要把它做好。所以2016年我们花了很多精力去做专业规划设计。

　　2017年，我们要大干一场，工程进度要跟上去，会全力以赴做这个项目，争取能顺利封顶。

　　赢商网：招商这一块呢？

　　冯嘉元：招商方面，我们要招一些大型的健康、教育、娱乐、餐饮的次主力店，他们单店建筑面积在1500-2500平方米之间。

　　如果这个任务完成，我们的招商任务可以完成40%。2017年，工程建筑要封顶，招商要完成40%。

　　最强音之个人

　　赢商网：从企业回归到个人，现阶段有什么事情让您觉得最有幸福感？

　　冯嘉元：我属于年龄比较大的操盘手，就个人而言，想把这个项目做成我的第三代MALL。

　　我的第一代MALL是在雅居乐实现的，一个12万平方米的购物中心，那个MALL做好了全部是卖的，那个时候我是招商总监，不是总经理。

　　第二个MALL是兴中广场，做了中国第一个摩天轮主题的MALL，面积是14万平方米。从买地开始，一直到开业运营都是我亲自操盘。

　　现在这个MALL（富逸T0PPARK）我想做新零售时代的MALL，也就是互联网时代的MALL，我想做第三代MALL。我将MALL划分成三个时代，第一个是盖好就卖的MALL，第二个是LIFE时代体验MALL，第三个是新零售时代的MALL。

　　此外，我还有一个业余爱好就是研究互联网时代中国式的社区商业，我认为以后中国的商业真正能够落地，能够代表新零售的东西是社区商业。

　　我在研究这个，这个才是我们要做的事情，购物中心也会存在，但是更多的是社区商业，这是最有发展潜力，盈利模式也很高，永远也不会消失。