复地武汉首个商业项目汉正街103遭遇K11、恒隆等夹击

　　“武汉是复地在全国开疆辟土的首站，未来会寻觅合适机会继续扩大在武汉的拓展规模和投资力度。”进入武汉的第12年，复地集团总裁王基平曾对媒体如此说道。

　　现在已到2017年，第15个年头，复地却一如既往地保持着低调、缓慢的风格，两年来在武汉并未有过扩张，至今都仅有5个项目。不过，近日倒是传出了关于这一企业的新消息。

　　据悉，复地入手已经两年的武汉汉正街银丰地块近期即将以“复地汉正街103”为名入市，按照规划，项目包含了商业、写字楼和公寓部分。这是当年汉正街片区启动改造后出让的首宗地块，也将会是复地在武汉的第一个商业项目。

　　观点地产新媒体就此联系多方进行采访时还发现，复地汉正街103还是复地母公司复星集团蜂巢城市战略的落地项目之一，因而该项目虽远在武汉却备受上海总部的重视，规划开发等都由复星地产直接负责。

　　整体来看，地处武汉内环中心及未来汉正街高端商务区内的复地汉正街103，未来发展无疑是好的，但若分别从商业、写字楼、公寓三个市场来看，复地在武汉的首个商业项目前路却并非坦途。

　　汉正街103号

　　算起来，复地自2014年12月30日以42.7亿拿下汉正街银丰地块至今已两年，相比其他项目大张旗鼓的宣传，拿地之后的复地更多时候处于“低调行事”的状态。

　　作为汉正街首宗出让的土地以及复地进驻武汉15年来的首个商业项目，该项目在新的一年终于传出将命名为“复地汉正街103”，近期就会对外开放，目前项目售楼部正在施工中。

　　值得注意的是，虽然该项目被命名为“复地汉正街103”，实际上却是复地旗下商业活力系列四大品牌线中定位专业市场的“活力荟”产品，也是结合复星集团蜂巢城市战略开发的重点项目。

　　资料显示，汉正街银丰地块位于硚口区中山大道与多福路交汇处，纯商服用地，规划用地面积约5.32万平方米，总建筑面积约55.6万平方米，其中地上总建筑面积45.1万平方米。复地当时是底价获得该地块，实际楼面地价约9648元/平方米。

　　观点地产新媒体了解到，发家于上海的复地，2002年全国扩张进入的第一个城市就是武汉，原复地集团总裁陈志华也曾表示，武汉是复地要深耕做大的城市，需要落地新的大项目。

　　因而拍下汉正街地块后，复地方面就透露，要将其打造为复星集团蜂巢城市战略下的“大物贸蜂巢”项目，集商贸、商务办公、酒店式公寓于一体的新型城市综合体。

　　为了显示对项目的重视，复地相关负责人及武汉业内人士多方表示，地块的规划及开发等，实际上是由复地的母公司复星地产直接负责管理的。

　　但接近复地的相关人士则透露，汉正街项目之所以进度缓慢且低调，或许是因为此前集团自身的商业板块业务并未明晰，所以即便对该商业项目十分重视，也还是导致开发进程受影响。

　　在重新梳理商业板块后，复地于2016年6月30日正式对外发布产品线品牌名--复地活力，并定位四大产品后，武汉汉正街项目规划才终于被确定下来。

　　在同年9月份发布的一份《2016复地汉正街项目介绍及广告公司提案要求》中，汉正街银丰地块的名称变为复地商业活力系列四大产品之一，以专业市场定位的“复地活力荟”。

　　按照后来公布的规划，复地汉正街103产品涵盖写字楼、商业、公寓，包括1栋43层220米的甲级写字楼、1栋36层185米的蜂巢中心、1栋46层精装公寓、1栋40层创客中心、7层商业裙楼及地下商业等。

　　其中写字楼部分总面积约为17.15平方米，公寓总体量约4.35万平方米，地上及地下的商业面积共约23.6万平方米，项目计划总投资100亿。

　　观点地产新媒体翻查资料发现，该地块出让时就已明确要求，竞得人须统一管理运营其中的商业平台，且地面集中商业部分需自持至少40%的面积五年，期满后也不得向个体经营者小面积分割销售。

　　这一要求意味着，未来项目入市后复地必须持有部分商业面积5年。湖北合富辉煌市场总监殷一戌在接受采访时则透露，复地汉正街103的写字楼及公寓将全部出售，商业由复地自持运营。

　　不过，复地并未将自持的23.6万平方米的商业规划为购物中心，而是定位为服装贸易、品牌设计及展示发布等为一体的互联网商贸平台，主打专业批发贸易，写字楼则为此提供金融、物流、电商等商务和办公服务。

　　对此，殷一戌表示，项目所在的汉正街商圈一直是武汉乃至华中区域十分活跃的小商品批销集散地，所以复地打造的这一商贸平台入市后租赁方面是无需太担忧的。

　　另一熟悉复地的相关人士亦分析道，即便政府曾牵头将汉正街内的商户整体搬迁，部分商户回流后片区内依然保持着活跃的批发贸易氛围，且在时代的发展和电商的冲击下，汉正街片区内杂乱的商业空间和形态也需要全面改造升级来迎合市场。

　　因此，“复地汉正街103商业部分做专业批发贸易业态的话，还是有很强产业和地缘基础的。”

　　但除了周边的产业氛围之外，该相关人士还提到了另一个原因，复地汉正街103的商业部分做批发贸易业态或许也是为了与周边项目错位发展。

　　武汉商业过剩、扎堆以致竞争激烈早已为市场所诟病，短短几公里范围内若集中了多个同类商业体，其中的竞争态势不言而喻。复地·汉正街103号所在的片区即是如此。

　　复地武汉商业地产前路

　　其实在地图上可以更直观地发现，在复地汉正街103仅几街之隔的解放大道附近，至少集中了预计于2017年入市的新世界K11和记黄埔M+购物中心，以及武汉国际广场、水游城与目前仍在开发中的武汉恒隆广场5个大型商业项目。

　　从定位来看，和记黄埔M+主要针对家庭消费，武汉国际广场及恒隆广场则是面向中高端的财富阶层，所以，虽然在未来的消费分流方面还是免不了会有一定的影响。据称，复地汉正街103选择做商贸，“已经是在设计招商阶段就有意识地做了一些差异化”。

　　只是，即便商业方面可以由复地主动选择不同的定位从而错位发展，公寓及写字楼部分却是必须要由市场说话的。

　　幸运的是，从2016年开始，由于住宅供应不足以及下半年武汉住宅限购步步收紧，未限购且总价低的公寓产品迎来了“春天”，汉正街103号的公寓产品或许能踩中这一利好节点。

　　有数据统计显示，8月末武汉首次出台限贷政策后，9月份公寓成交就一下子环比大涨60%至2985套，此后项目加推公寓产品“日光”的现象也开始增多。

　　熟悉复地的相关人士表示，去年成交的商业里很大一部分都是小面积的公寓产品，加上汉正街里做批发贸易生意的小企业主也有居住和货物仓储的需求，所以未来复地项目公寓部分的销售不会有很大风险。

　　“但写字楼方面的销售去化就确实需要担忧了。”该人士同时指出，复地项目所在的汉正街目前并不属于汉口区有商务氛围的区域，且未来武汉甲级和超甲级写字楼还会有一个供应的爆发，激烈的竞争态势会让办公产品面临更大的挑战。

　　某机构最新发布的一份报告显示，2016年武汉新增办公产品体量49万平方米，吸纳量却只有21万平方米，且目前武汉整体写字楼空置率已达25%，预计未来三年还会有258万平方米的新增供应入市。

　　所以该人士预测，为了避开这一写字楼竞争高峰，复地或许会在项目的产品开发上做一些调整，例如先公寓后商业再考虑建写字楼，这样不仅可以暂且避免竞争，也可以与汉正街后来出让的地块形成集群开发效应，等待商务氛围更成熟更利于去化。

　　不过，观点地产新媒体翻查资料时曾发现一份去年流出的复地汉正街项目推货计划，若按此计划推货，复地汉正街103去年9月就要开放销售中心，预计2017年5月举办招商大会，12月推出蜂巢中心及创客中心两栋写字楼，2018年5月公寓入市，同年10月商业开业，2019年5月甲级写字楼入市。

　　只是联系复地及复星方面并未得到回复，且截至目前该项目也还没有开放销售中心，因此也不能确定接下来该项目是否按这一计划进行营销。

　　总体而言，毕竟复地汉正街103占据着武汉内环中心这一绝对优势区位，且在政府的城市更新蓝图中，未来的汉正街也将会被改造成为集高端商业、现代商贸、金融产业、文化旅游等功能为一体的汉正街中央服务区。

　　因此，在业内人士看来，如果接下来汉正街其余地块能给到有实力的开发商来做，该区域也还是会有新的机会出现，前景也值得期待。

　　观点地产新媒体获悉，在复地拿下汉正街首宗地块后，2016年1月8日，绿地也斥资25.24亿元夺得了汉正街沿江一号二期的一宗地块，该项目规划也已公布，案名为“绿地汉口一号”，拟建设两栋250米高办公楼，成为汉正街第一个高层双子楼，或许不久也将入市。

　　与此同时，1月24日，此前备受关注的126亿元准地王P（2016）124号汉正街东片地块也将拆分为两宗商住用地出让。

　　熟悉复地的相关人士表示，复地对此地块也颇有兴趣，如果能拿下来，将与现有的复地汉正街103形成更大的规模效应，未来在汉正街片区也有更大的话语权。