化解嘉凯城与恒大地产同业竞争 恒大谋A股多平台运作

　　中国恒大主席许家印的资本腾挪之术，在嘉凯城身上表现得淋漓尽致。

　　2月6日，成为嘉凯城控股股东不足一年，恒大地产将其持有的嘉凯城股份转让给了自己的母公司广州凯隆置业。恒大称，嘉凯城与己方在房地产业务方面存在同业竞争，此为解决该问题的步骤之一。

　　在市场看来，此举更是恒大为借壳重组深深房扫清障碍。恒大入股嘉凯城后曾一度将之作为借壳备选，但现在恒大借重组深深房登陆A股的路径已非常明朗，嘉凯城在恒大帝国中的位置将得到重新安排。

　　解决同业竞争之后，嘉凯城是否会成为恒大新业务发展的平台？许家印的恒大系多元上市公司版图将如何演变？

　　在新的一年，中国恒大延续了去年的迅猛发展之势，业务销售和资本运作都在紧锣密鼓进行，恒大的未来面目已逐渐清晰。

　　嘉凯城的新角色

　　2月6日，嘉凯城发布公告称，恒大地产将其名下52.78%嘉凯城股份全部转让给凯隆置业，转让均价6.53元/股（较2月3日收盘价折价10%），总交易额62.18亿元。

　　凯隆置业为中国恒大的境内附属公司，恒大地产则为凯隆置业控股子公司，中国恒大、凯隆置业实际控制人均为许家印。2月9日晚间，恒大亦公告解释，此次股份转让是为解决嘉凯城和恒大地产的同业竞争问题，许家印已就此出具承诺。

　　目前，中国恒大正在分拆地产业务重组深深房回归A股。据中国恒大1月25日公告，重组方案已获港交所原则上批准。这意味着，恒大在A股市场将同时拥有两个地产上市平台，引发同业竞争问题。

　　但恒大公告并未详细说明许家印作出了何种承诺。根据嘉凯城的收购报告书，本次收购为凯隆置业在结合自身战略发展、优化控股公司股权结构的基础上，解决房地产业务同业竞争的步骤，亦为推动嘉凯城培育和发展新业务、提升盈利能力打下基础。

　　据此市场人士分析认为，中国恒大重组深深房后，嘉凯城未来将成为恒大集团非地产业务的运作平台，嘉凯城现有的地产业务被剥离将是大概率事件。2016年11月30日，嘉凯城整体出售了其位于青岛的地产业务，借此实现公司2016年扭亏。

　　海通地产首席分析师涂力磊称，恒大地产将手中嘉凯城的股份全部转给广州凯隆置业，将嘉凯城在恒大集团层级地位提升至与恒大地产的平行位置；后期嘉凯城资产剥离速度和寻找新业务方向将成为亮点。

　　1月25日，恒大发布的重组深深房推进情况公告中，除表示其分拆地产业务已获批外，还特别强调将持有发展潜力良好的旅游相关发展、金融及互联网相关业务。

　　由此来看，嘉凯城依旧是恒大的重要棋子。1月18日，恒大还给予嘉凯城大额资金支持。

　　据嘉凯城公告，恒大集团及其关联方为公司融资提供担保总额不超过200亿元，无担保费；通过银行委托贷款或资金拆借方式向恒大集团及其关联方借款不超过120亿元，公司按不高于4.35%/年支付贷款利息，预计2017年需支付利息总额不超过4.41亿元。

　　A股多平台可期

　　随着地产主业登陆A股的计划顺利推进，恒大系的业务和资本版图逐渐清晰。

　　梳理恒大董事局主席许家印过去三年在H股、A股的布局，可以发现其由跨界多元化到收缩战线至地产和金融的脉络。

　　恒大集团总裁夏海钧曾表示，集团的业务都有可能分拆，形成多个A股和H股上市公司的控股体系；未来的恒大，将主要有两个板块，一个地产，一个金融。

　　2016年初至今，“恒大系”横空出世。许家印携恒大地产和恒大人寿两个平台，扫货A股数十家上市公司，并成为10家以上公司的第一大股东。

　　据21世纪经济报道记者统计，恒大系目前实际控制的A股和H股上市公司已达10家。恒大地产集团及其控股股东凯隆置业、实际控制人许家印，在境内外直接或间接持股超过5%的上市公司和金融机构包括，中国恒大集团、恒大健康产业集团、恒腾网络集团、嘉凯城、廊坊发展、万科、恒大人寿保险、盛京银行，以及恒大文化产业集团、恒大淘宝足球俱乐部。

　　而若算上参股公司已近20家。在港交所的上市平台中国恒大，定位则是集团控股平台，包括地产、金融以及延伸的健康医疗和社区服务等业务，最终都将汇总在中国恒大里。

　　但仔细看来，恒大系目前在A股主板的控股平台只有嘉凯城，廊坊发展和万科只是入股，并非控股。嘉凯城作为壳公司的价值可见一斑。

　　而在重组深深房成功后，中国恒大将拥有深深房/恒大地产和嘉凯城两个核心的A股主板上市平台，这对其而言意义重大。此外，随着A股IPO的快速推进，恒大的旅游、酒店、物业管理等业务也有分拆上市的可能。

　　对于许家印来说，整合业务和资本运作回归A股已经胜利在望。在未来，恒大能否继续保持2016年行业规模第一的位置？

　　新年伊始，恒大延续了2016年以来的高速增长，据其公告披露，1月份的合约销售金额约为人民币372.0亿元，合约销售面积约422.5万平方米，合约销售均价为每平方米人民币8805元，同比分别增长75.2%、72.3%及1.7%。

　　花旗最新报告认为，深深房重组成功对中国恒大更像一个额外红利，实质的利好是恒大地产450亿战投（300亿已完成，150亿很快将完成）的成功引入将极大改善资产负债表。恒大的净负债率将从93%降至55%（如果永续债算股）或从432%降至216%（永续债算债）。

　　2017年恒大可以轻松完成战投承诺中4500亿的销售额目标，其预测是5000亿以上，甚至5500亿-6000亿，并将市场份额大幅提高到5%。理由是恒大超过2亿平方米的巨大土地储备和全面的一二三四线城市布局。

　　花旗还指出，恒大始于2010年的多元化战略已进入优化阶段，将更聚焦于与主业协调的业务，如保险、恒腾网络、恒大健康等。恒大所持有的万科股份最终料将转让给比如深圳地铁，虽然转让未必盈利，但有助于与深圳市政府的合作关系及获取旧改项目。