北京再起商办限购传言 楼市调控之风刮向何方?

毅家之言   2017-02-15 14:07

核心提示:在房地产这个“政策决定命运”的市场中,从未有一种产品像商办类住宅一样,无形之手博弈有形之手、市场角力调控如此激烈精彩。

        北京,早在去年8月规土委和住建委曾联席召开的商住房专题会议上,就流传出“不再新增商住”的高层表态。此后两部门相继展开了针对商办类住宅的整顿,各项目连夜下刊广告、封存物料、锁上样板间,一时间,“商住”成为开发商噤若寒蝉、缄口不提的“禁词”。 

  上海,自1月暂停128个商办类住宅的销售,迄今为止锁定期已长达40天之久,开发商为之付出的代价亦已超过百亿,然而何时解禁仍旧遥遥无期。

  两地严控商住的背后,是商办类住宅市场难以遏制的澎湃需求。

  北京,2016年商办类住宅产品的成交67378套,同比上涨213%,且首次超越住宅,占到商品住宅市场接近六成的比重。销量大涨的同时价格的稳定势头被打破,今年以来,北京商办类住宅的成交均价已高达46475元/㎡,相比去年涨幅高达54%,远超纯商住宅同期12%的涨幅数字。   

  上海,2016年酒店式公寓市场的销量同比涨幅也高达145%,均价涨幅则为23%。

  商办类住宅市场的火热销售、价格大涨,与两地严控人口、平抑房价的大目标明显悖离。

  据悉,近日京沪正在酝酿针对商办类住宅的新一轮调控,有北京通州先例在前,“限购”将是大概率事件。而一旦限购,相当于堵塞了普通人通过资产增值,分享城市发展红利这一财富盛宴的最后机会。

  供给稀缺、需求不减

  为了控制常住人口增速、疏解非首都核心功能,从2017开始北京将执行更为严格的控地策略。

  “目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里,“十三五”规划控制目标定为2800平方公里以内,这就要求从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。”2月5日召开的“京津冀协同发展调研行专题座谈会”上,北京市市长蔡奇表示。

  事实上,“以地控产、以地限人”的城市管理思路在“十三五”的开局之年表现得更为明显。刚刚过去的2016年,北京仅出让29宗经营性用地,相比上一年减少52宗,其中住宅用地里,纯商品住宅的规划建面仅42万平方米,其余均为保障房、自住房,或由开发商自持经营。商办用地同样大举减量,2016年成交规划建面同比减少113万平方米。

  土地持续减量的结果,必然会造成楼市新房供给的萎靡,但在北京资源集中的吸纳效应下,对人口的吸附力很难削减。特别是受产业、人口政策挤压外溢的低端人群本就没有购房能力,而北京力保的以财智精英为代表的高端人群,才是过去及未来的购房主力。当下,商品房供给不足与购房需求升温的矛盾正在被激化,北京地价、房价的刚性上涨之势已经彰显。

  不限购的商办类住宅,正是基于城市发展的深层次问题,衍生助推的销量大涨。在经历了过去一年的热销之后,商办类住宅的库存岌岌可危。截止目前,北京最近三年取证的商办类住宅仅有2.5万套库存,按去年的交易水平计算,库存去化周期不过4.5个月,远低于8~10个月的合理去化周期。

  热销+稀缺,是造成今年北京商办类住宅成交价格大涨54%的原因所在,也因此触发了潜在的“限购”可能。但“限购”并不能从根本上扭转土地政策的长期减供、也不能改变北京购房需求的旺盛势头,北京商办类住宅远未抵达价值上限。

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文章关键词: 北京通州十三五规划
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