江北商业圈强势逆袭 机遇与威胁并存

　　编者按：自2015年6月27日，国务院正式批复同意设立南京江北新区以来，江北利好不断，江北新区也成为南京热门的区域板块之一。一直以来，围绕江北最大的问题，就是跨江不便，但随着地铁3号线的开通、纬三路过江隧道和纬七路过江隧道的免费通车，以及正在开建和规划中的过江通道，交通对于江北来说已经不是问题。但是作为国家级新区，配套设施的不完善一直饱受诟病，现有的商业配套无论是从数量还是质量上都亟待进一步提升。针对于此，赢商网江苏站将策划以“新江北 新商业”为主题的江北新区商业炒作，最终线下将以城市沙龙形式呈现。届时将紧扣江北新区的商业现状、格局与未来发展进行交流与探讨。

　　作为南京重点打造的区域，江北新区目前已聚集有实力的品牌开发商，随着区域人口的攀升，随之而来是对生活配套需求的增大，整个江北现有的商圈逐渐满足不了飞速发展的消费，2017年，又将迎来一批新兴商业综合体，然而对新江北的商圈而言又有着怎样的新机遇呢？

　　◆新江北商圈构成：

　　【桥北商圈】：大桥北路弘阳广场、金盛广场为中心，辐射到浦珠路、滨江大道、沿山大道、新马路、泰西路。在总面积约3平方公里的范围内，集聚了建材家居、室内游乐场、116米高摩天轮、影院、综合购物、家电百货、大型超市、品牌餐饮、金融、汽车销售等各类商业业态，大洋百货、新一城、弘阳美食街、沃尔玛、家乐福、永辉、苏宁、苏果等国际国内一线品牌集聚于此。如今的“桥北商圈”正向着“江北商贸集聚区”的方向大跨步迈进。

　　【江浦商圈】：大润发、慕斯荟附近，南京长江隧道出口周围，还将有明发新城天街、东方万汇城、红星美凯龙、金盛田广场、通宇森活荟、江北虹悦城等多个商贸综合体落户。

　　【六合商圈】：六合商圈也在不断发力，目前已有紫晶国际购物广场、荣盛时代广场、泓源广场奥莱城等商业综合体，兴地美利广场、荣盛莉湖广场正待开业，此外，还有六合欢乐港（2018年下半年开业）江北首家全客层的度假式欢乐mall。

      南京六合欢乐港项目由全球著名设计公司benoy设计。总面积约60万方，商业面积20万方，位于南京市副中心雄州西路与龙津路交汇处的核心地段，双地铁上盖，与S8、14号线无缝链接。项目地下3层，地上7层，共有2200个车位，业态规划集零售、儿童、院线、购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，是江北首家全客层的度假式欢乐mall。

     目前欢乐港已与多个知名品牌达成合作意向，包括引进江北第一家3000平的迪卡侬体育用品超市；江北最大的永辉超市绿标旗舰店，面积约8000平；江北第一家拥有IMAX厅的万达影城，也是目前江北最大的影城，总计8个厅1000余座；江北带泳池的专业级健身会所威尔士；二层还进驻了专业从事准妈妈及0-14岁儿童商品一站式购物及提供全方位增值服务的母婴童行业零售领军品牌孩子王；另引进南京首家meland儿童乐园，面积约2300平且内含1000平10米挑高的主题娱乐区。

　　◆新江北商业圈SWOT分析

　　一、商圈自身优势

　　（1）国家给予优越的政策扶持

　　2015年7月2日，根据国务院的批复，江北新区正式成为第十三个国家级新区。自此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为全国第13个、也是江苏省首个国家级新区。南京规划局局长叶斌正式公开明确了江北新区其核心中心区域的所在。据叶斌介绍，该中心区域在纬三路隧道与纬七路隧道之间，面积为16平方公里，北至老山风景区、南临长江滨水岸线、西以七里河为界，向东可延伸至浦口火车站地区。

　　16平方公里是什么概念？打个比方，以新街口核心区为例，差不多是后者的8倍。江北新区中心分为商贸商务区、浦口火车站区、国际健康城三大功能片区。其中，商贸商务区将建成面向长江经济带、长江中下游城市群和皖江城市带的核心商贸区。

　　同时，江北新区将向江边发展，依托沿江岸线，打造沿江新型城镇发展带。除浦口中心区外，新区将建设高新大厂、雄州两大组团，新区副中心在六合雄州。这里还将发展桥林、龙袍、八卦洲、竹镇、程桥、永宁、汤泉等8个新市镇。 

　　江北新区整体呈长条状，适宜依托一体两翼的格局延展开来，并易于形成核心组团、重要组团、次级组团等规划架构，或根据产业定位的有所不同确定各大功能片区，以此拉开新区框架。 

　　此外，伴随着江北新区的建设推进，相关的城市优惠政策也会逐步向江北倾斜，这在未来也形成一定的开发优势。

　　（2）“地铁一响黄金万两”交通便利促进商圈繁荣

　　交通是连接城市的重要纽带，是经济发展的命脉，首当其冲的便是新区在水陆交通方面的枢纽性地位。

　　外部交通：据资料显示，规划中的江北新区是京沪、宁合、宁徐、宁连和宁通高速公路和京沪高速铁路必经之地，津浦铁路的终点，以及104、205、312、328国道的联结点，区内拥有长江水道、深水岸线和规划控制的六合机场、南京北站，未来势必将形成水陆空立体交通枢纽。

　　市内交通：获批的地铁和2017年准备开建的和燕路过江通道，未来的江北交通网密集，出行便利。算上现在已经开通的，江北未来将共有10条地铁线，六合、桥北、江浦互相连接，不管是在江北转悠还是过江到市区都不用再饱受公交漫长的等待了，目前已经批复：江北新增4号线2期、S8南延、11号线。

　　（3）自然资源丰富带动文旅商业项目的孵化

　　丰富的自然文化资源也是江北所特有的。黄金水道长江岸线、国家级老山森林公园、汤泉温泉、珍珠泉、桂子山、灵岩山均分布在这一地区。

　　其中，珍珠泉旅游度假区是融旅游、观光、度假、健身、商务活动为一体的省级风景区；龙王山风景区位于高新区北侧，是高新区的自然屏障，龙王山风景区的建设不仅把大厂的太子山公园和珍珠泉度假区连成一线，还对大厂的工业废气污染有净化作用。未来，新江北还将依托自然环境建成各类旅游型商业街或者具有历史文化底蕴的商业街。

　　二、目前制约商圈发展的症结在哪？

　　（1）“散、低、弱 ”三大症结制约江北商圈发展

　　江北商业片区缺乏集中度，桥北和老的珠江镇城市化率较高，相应的商业配套正在补给中，就桥北目前已经有的商业项目来看，呈现的是长条形分布，从泰山新村地铁口往前走依次为印象汇（原新一城）、苏宁环球、大洋百货、弘阳广场，因地理环境的限制短期内想要实现聚拢效应很难，而顶山、桥林、乌江等就是一片荒芜的景象（目前已经陆续拆迁）。另外，浦口大道沿线分布有大量成熟生活社区、高档别墅区以及多个学校，但该片区半径3公里以内却仅有工业大学对面和旁边零星分布少量商业。

　　其次，江北整体的商圈层次和品质也需要进一步的提档升级，为此，桥北商圈内将重点围绕弘阳广场进行提档升级。

　　除了“散”、“低”这两点外，江北在地位上的偏“弱”问题也是亟待解决的，主要体现在，硬实力不强，辐射不足和竞争力不大。家住附近的老江北人大多有过这样的感慨：以前的桥北、江浦一带只能用脏乱差来形容，现在已有很大改观，但比起江南地区，还是有一定的差距。”

　　三、新江北商圈迎来重大发展机遇

　　“可以预见的是，在不久的将来，借助过江隧道去万达广场购物的浦口老百姓会原来越少，而坐地铁10号线来浦口消费的老百姓会越来越多。未来的10年，肯定是江北的10年。”浦口区商务局副局长李楠说。

　　（1）产业的再升级

　　随着，江北国家级新区地位的建立，一方面，将会吸引更多的知名企业到江北新区发展，同时城市服务功能也会提升其中包括商业配套的完善与再升级，地区经济将会有长足的发展。另一方面，江北新区的发展还是要依靠产业的带动特别是产业方面的升级优化，产业决定就业，就业带来人口，从而带来好的新区前景。

　　根据近期建设规划，新区规划形成高新、大厂、北站、桥北、珠江、三桥、桥林、龙池、龙袍等9个地区中心，为居民提供门类齐全又有选择的生活服务项目。

　　规划到2020年，商业服务业设施用地3297.7公顷，占城市建设用地比重为12.1%，商业服务业布局以城市公共活动中心为主要载体，形成“城市、地区、居住社区、基层社区”四级商业中心体系。

　　（2）更优质人口的导入

　　刚需是江北的未来，南京大学、东南大学、南京工业大学、南京信息工程大学、海军工程大学、警官学院等一批大中专院校的云集，具备了建设“大学城”的有利条件，也为未来新区的建设储备了大量的人才。刚需虽然现在经济能力有限，但他们大多年轻，高学历，未来不可估量，他们是江北的潜力所在，也是江北的未来，后续消费力不容小视。

　　“十二五”期间，浦口累计建成275万平方米创新载体，制定出台20条激励措施，引进各类创业创新人才700多人，集聚科技孵化企业670余家，全社会研发投入年均增长15%以上，并荣获知识产权强省建设区域示范区、全国科技进步先进区等称号。同时，台积电、华昌龙之谷等63个总投资超10亿元的重大项目落户浦口，新兴产业占规模工业总产值比重提高到50%。

　　四、机遇与挑战并存 知己知彼百战百胜

　　新江北人口的不断集聚，为生活服务业、商业配套以及商圈汇聚的不断发展带来了机遇的同时也带来了挑战。

　　与新江北商圈一条隧道之隔的河西商圈也正在蓬勃酝酿之中，同样具备了更优越的政务政策支持，南京河西CBD商圈，是政府近几年开始规划发展的商圈，堪称后起之秀，未来河西有7条地铁，据赢商网不完全统计2017年，河西商圈中，已建和在建的大型商业综合体已有10多家。从草场门大街到河西大街，几公里之内就云集了新城市广场、苏宁广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、金润国际广场、乐基广场、河西中央公园等等，再加上已经动工的河西金鹰，以及即将营业的河西德基，几乎是每隔一公里就有一家。

　　除了上述商业综合体外，在河西地区，还有一批新的商业综合体项目正在紧锣密鼓的建设中。新鸿基国金中心包括了290米高的地标性办公及五星级酒店塔楼、两座服务式办公塔楼、一座大型商场裙楼，是集商务办公、酒店、公寓、商场为一体的大型城市综合体，预计 2017 年初建成。