互联网+商业地产模式如何创新？这八大思路可以借鉴

　　编者按：互联网的大浪潮汹涌来袭，实体商业在内部运营、市场推广与服务和产品销售方面，将会越来越多地与互联网深度融合。互联网的发展在给商业带来机遇的同时，也让竞争越来越激烈的商业地产圈日新月异，在此背景下，商业发展之路急需创新。

　　值此之际，赢商网华中区将于3月3日主办青岛站城市沙龙，以“变革有道 互联网+时代下的商业创新之路”主题，共议商业创新之路，纵论互联网时代下的商业发展之道。

　　在同质化竞争以及电商冲击下，一些地区的商业地产的面临着严重的库化危机。如何创新商业地产模式已是刻不容缓。目前在商业模式创新上，实体商业主要围绕业态、品牌、运营服务和资产化四个方向积极进行探索，有些已取得了不错的成效。

　　①充分利用大数据，加强线上+线下融合

　　商业地产大数据的挖掘，正在成为商业地产企业转型的关键。通过智能设备收集消费数据和行为数据，可以更加准确地对接消费者的偏好，指导项目规划和招商；可以对每一个商户销售和客流情况的监测，可以清楚地知道哪一个维度是商户的短板，针对商户短板开展精准高效的市场营销活动，有效提升商户的经营水平。

　　多种实体商业业态＋互联网模式，打造生态圈和客户画像，依托用户数据运营来精准地和顾客连接，把用户导流到线下商场，并降低交易成本。通过线上线下资源共享，将线上流量和客源和线下强大的供应链资源和网点相结合，最终实现用户、商品、营销的全面一体化。

　　比如线下做体验店，线上做平台，而且基本做到线上线下同质同价。目前在家电、手机、服装、书店行业不乏成功案例。

　　②场景打造上，强调体验感

　　实体商业的展示体验的价值越来越被看重，已成为品牌突破发展瓶颈的有利武器。越来越多的商场，正开启颠覆体验的运营新玩法。　 

　　这两年商业地产最热门的是大悦城、太古里、新光天地、诚品系列，之后华润在郑州万象城推出了“9¾站台”， 路劲又一城推出的黑桃皇后街，福州阳光天地小清新气质1万方的乐境，连天虹都开出了一家文艺范的商场深圳君商3019，上海K11开启了麦田模式，重庆万象城，把江南搬进了购物中心......诸多探索都在是在场景体验上做出创新，市场反响不错。

　　而在实体零售店，工匠精神、场景化、快时尚、情怀、细节、服务，越来越成为其崛起标签。实体书店的成功逆转就在眼前，比如西西弗书店、三只松鼠等等 。此外，在全球范围内，餐饮正在掀起一场绿色、场景、情怀、极简的新革命。　 

　　③品牌集团化，打造特色副牌

　　如今在中国，内资餐饮集团化已成实体店崛起新势力。比如外婆家的17家副牌，宴西湖、炉鱼、穿越、柴田西点、锅小二、uncle 5、三千尺面馆、动手吧、蒸年青、锅殿、你别走、哺哺拉面，推出的各具特色的餐饮副牌已打开市场，逐步赢得未来。 

　　零售领域诸多快时尚品牌，比如Inditex（ZARA母公司）的9个副牌、H&M的6个副牌、针对细分市场的副牌也已打开局面，跨界合作赞更多人气，通过主品牌的渠道及影响力同样能获得更好发展契机。

　　④业态重新优化组合，引入新兴品牌

　　随着购物中心主力消费者转移至80、90后，新科技的出现更是使得娱乐业态迎来大洗牌。以往被视为购物中心引流利器的KTV业态已基本出局，影院与电玩也早就不新。如今新一代消费者，转而对体验业态开启了更为极致的追求。

　　运动馆、主题乐园、VR、密室、海洋馆、大型游乐、飞行体验馆、动物园、演艺剧场、鬼屋已兴起，

　　此外大批量关店背后，则是一打本土新品牌强势崛起。零售这块，本土快时尚热风、UR、MJstyle在大举逆袭。本土的设计师品牌及新兴潮牌，同样吸引眼球，在不断挤占更多市场份额。

　　餐饮这块，这几年是本土快时尚餐厅及明星店崛起之年，外婆家、小南国、苏浙汇、盘古餐饮、57度湘、海底捞等十几家未来有机会成为百胜般的全球餐饮集团，被不少购物中心积极引进。

　　当商场发现“中意”的明星店时，有时也会通过降低租金等优惠方式吸引它们入驻。

　　韩寒的很高兴遇见你餐厅、任泉开的四川香天下火锅、Angelabably开的baby cafe咖啡店、舒淇开的KIKI餐厅、高圆圆开的蜜桃餐厅、薛之谦开的上上谦串串香、周杰伦开的法式、日料、西北风餐厅...正颠覆餐饮行业。

　　陈冠希开的潮牌JUICE、五月天开的STAYREAL、周杰伦开的PHANTACI、罗志祥开的STAGE、林俊杰开的SMG、李晨及潘玮柏开的NPC、张震岳开的WNP...正颠覆传统潮流服装店。

　　⑤跨界混搭有创意

　　在乐购退出中国，家乐福势不如前，大润发开启关店模式的背景下，有一家中国本土超市，永辉2016整整开了231家店，正全面开启逆袭模式，靠的，就是跨界新玩法。

　　永辉目前孵化的8个创新项目：鲑鱼工坊、波龙工坊、盒牛工坊、麦子工坊、咏悦汇、生活厨房、健康生活有机馆、静候花开花艺馆。

　　永辉正打造“超市+餐厅”跨界混搭成吸客利，就连今日资本都以4.6亿投资了永辉旗下这家玩跨界的子公司。

　　购物中心方面，开始引入很多牙科诊所、月子产后恢复中心。为了吸引客流，很多商场甚至还开辟了体育场所。

　　⑥IP成流行风向

　　许多商家围绕着热门电视剧、电影、动漫等推出的主题性商品，引发消费者热议，起到了集聚客流的作用。毫无疑问，这对于购物中心运营而言是个很好的发展方向。　　

　　其一，IP在购物中心的应用未来一定会更加广泛，会进入到美陈、装饰、企划、营销等方方面面；　　

　　其二，购物中心未来一定要争取打造自己的IP，并且让IP深入到商场的活动，运营，各个方面，增强购物中心与消费者互动，让购物中心变得更加有趣，有情。

　　⑦盈利模式上降租金成趋势

　　中国商业地产,30多家外资商业地产发展商及40多家内资商业地产发展商已有成熟运作的商管团队，这十年更是群雄并起的时代。

　　2016年全国开了480家商场，今年则要爆量要开900多个。如今，越来越多的发展商在选择商家时，愿意用商家的人流带动效应及影响力换租金，以获得长远的商场成长空间及整体估值。 

　　⑧向轻资产模式转型

　　随着一二线城市土地资源越来越少，传统开发利润率不断下降，以及小开发商没有自己的能力去开发运营商业地产项目，第一、二梯队的商业地产开发运营商应该会加大管理和品牌的输出，加强轻资产的业务投入，不排除在不远的未来会形成这些巨头们的另一条单独业务线。2016年万达商业探索出的合作类万达广场可以说是万达轻资产模式的最高级形式。未来万达、凯德等一些大的商业地产开发运营商将会更多在三四线城市做轻资产输出。

　　商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

　　不过国内商业地产实现真正的轻资产需要将重资产进行证券化打造，变为可公开上市交易、流动性强的金融产品。这意味着拥有强大的资本运作能力，对资产进行持续的运营管理实现增值将成为参与者的核心竞争力。