赢商看两会| 三四线城市商业地产如何去化库存？

　　3月9日上午，全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印在政协十二届五次会议记者会上回答了记者提问。

　　他表示，国家从去年开始提出要去库存，使得一线城市的房价上涨较快。现在三四线城市库存相对比较大，国家的房地产调控政策继续将三四线城市去库存作为总基调，这是非常正确和合理的。

　　同时他还指出，中国太大，一二三四城市的经济发达程度各不一样，因此国家采取因城施策，热点城市限购、限贷、限价、金融机构资金不可买地等调控措施都非常好。

　　商业地产库存压力更大

　　事实上，随着实体经济的不断下滑，二三四线城市除了住宅库存量大之外，商业地产的库存压力也同样不小。

　　据同策咨询研究部的数据显示，截至2017年2月底，北、上、广、深等4个热门一线城市的商业地产库存总量为1667.41万平方米；其中除了上海达到1006.98万平方米外，北、广、深的库存均未超过300万平方米。

　　但核心的二线城市，例如天津、重庆、南京、成都、长沙，总库存总量已达到3368.19万平方米，其中除了南京在在494.83平方米外，其他均在500万平方米以上。

　　有业内人士分析，三四线城市库存量大，同质化竞争比较严重，且不像一线城市有较好的人口基数和产业支撑，所以去库存比较难。　　 

　　三四线城市去库存，要靠体验式业态

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，三四线城市商业地产要去库存，还要靠体验式业态。

　　他表示，三四线城市要想去库存，首先从政府层面要控制出让商业用地的规模，避免供应存量进一步扩大。其实，对于已经在建或者能够更改土地用途的项目，可以视情况做相应地调整。

　　同时在经营层面，张宏伟认为各地应该结合当地特色，打造更具独特性的体验式商业街、综合体和购物中心，走差异化路线；还可以针对当下需求旺盛的业态，推出儿童、教育、运动等主题式商业体，而不单纯只做传统服饰零售。

　　易居研究院智库研究总监严跃进表示，对于三四线城市来说，零售商业的竞争优势主要是看价格，所以商业地产去库存，关键要看商业业态的定价内容。或者说不要刻意去做一些奢侈品的商铺或项目，这样市场消化能力可能难以支撑，而是需要有一些务实的做法。

　　严跃进认为，对于既有的商业项目来说，过剩是一种结构性的因素，后续要加大旧城改造或者购房补贴，鼓励一些市区的老破小的住区的住户搬迁出来，进而到一些近郊区居住，人气培育了商业项目才会有更好的招租等模式。另外对于其他一些商业项目来说，适当地改造为保障房或者租赁型用房，也值得当地住房管理和规划部门的注意和思考。