限购下的地产股表现“背离”：A股遇冷、H股狂飙减速

　　3月20日，恒生指数最高冲至24485.73点，创下2015年8月以来的新高。在推动其创新高的道路上，港股内地地产股（下称“内房股”）功不可没。

　　在各地相继祭出“限购令”的背景下，A股的地产股一直表现不济。今年以来至3月16日，A股房地产指数涨幅仅有4%，远逊于大盘；而同期恒生内地地产指数涨幅高达29.5%，其中富力地产、融创中国等同期涨幅均超过了40%。

　　在业内人士看来，地产股在A股和H股表现的背离主要在于两个市场存在连通器原理，水往低处流，作为洼地比较明显的地产股首当其冲，获得沪股通资金青睐。不过，一旦这个洼地被填平，资金将会寻找下一个洼口。

　　实际上，从3月17日以来，无论是A股的房地产指数还是恒生内地地产指数均遭遇资金大幅流出，之前的炒作明显降温。

　　内房股发飙

　　“我们去年12月就买满仓了，主要是医药和科技制造板块，内房股目前剩不多了。”3月20日，深圳某大型私募人士透露，港股地产股低估很长时间了，去年PB有些只有0.3倍、0.4倍，确实是价值洼地。

　　在业内人士看来，三四线城市去库存+溢出效应成为本轮内房股暴涨的由头之一，再加上估值比A股低、派息又慷慨，乘着H股年后强劲表现的东风，内房股得以爆发式大涨。

　　深圳盈信瑞峰合伙人、QFII人士张峰指出，港股和A股有连通器原理，水往低处流，而洼地比较明显的就是地产。买入资金看中的是内房股估值明显被低估，A股地产股一般有2倍左右的PB，而港股地产股多在1倍以下。另外内房股板块比较大、公司多，容易形成财富效应。像融创上涨之后，很多资金就会跟风买其它内房股，“上涨本身就是很多人买的原因”。

　　“内房股大热主要是受到港股通资金的青睐，有两类标的值得保险、专户参与，但不适合公募。一类是拿地激进、销售增速非常高的，比如碧桂园和融创；另一类是绝对意义上极为便宜的中小型地产开发商，明显受到港股通资金的青睐。”3月20日，华南某大型基金公司沪港深产品基金经理表示。

　　“最近内地资金积极配置港股市场，尤其一些市值在100亿元下的中型股份尤其受到青睐。” 3月20日，中国金洋资产管理董事总经理郭家耀表示，虽然调控政策持续，但市场认为对房产商销售业绩不会带来太大影响，故此调整压力有限。

　　而南下的沪股通资金成为推动内房股发飙的一股重要力量。Wind数据显示，近3月以来，沪港通中南下的港股通资金达到673.51亿元，深港通中南向的资金达到187亿元。3个月里合计860亿元的资金南下频频撬动多只内房股登上榜单。其间，融创中国、保利地产等多只内房股屡次登上成交前十大港股通名单。

　　“前段时间房价又涨了一波，一线城市对周边有溢出效应。前几天有房地产研究员过来推荐地产股的逻辑就是溢出效应，整体看主攻二三线城市的地产股业绩还不错。”3月20日北京某大型私募投资总监透露。

　　兴业证券近日发布研报认为，本轮三四线城市房地产中期繁荣逻辑是：在房地产大周期上行背景下，政府强烈意愿将三四线城市库存去化到底，并通过商业银行调节按揭贷款配置，从而引导居民资产配置向三四线倾斜，带来未来一年以上的中期繁荣。

　　“调控就卖”

　　不过，发飙后的内房股或许要迎来久违的降温。

　　3月20日，A股房地产指数跳空低开，当日跌0.65%，其中新城控股、中房地产等跌幅均超过了3%，而当日上证指数涨0.41%。

　　实际上，自3月17日以来，A股地产股已调头直下。仅3月17日和20日这两个交易日，A股房地产指数跌幅已达1.6%。与此同时，自3月17日以来，恒生内地地产指数也调头向下，当日跌幅2.38%；3月20日更是跳空低开，至收盘跌幅1.59%。

　　“内资地产股涨幅短期跟资金炒作应该有关系，跟业绩增长的关系不是太大。”3月20日，同策咨询研究总监张宏伟表示，调控政策加强之后，对地产销量来说影响比较大，无论是核心一线城市还是周边城市。从上市房企布局的城市看，跟去年10月份调控的重仓区一致，因此大部分房企受影响比较大。如果企业的业绩预期表现不好、利润持续下滑的话，未来一到一年半的时间，上市公司的股价会受到影响、不会太景气。

　　“在本轮调控之前，就将此前配置的内房股清理掉了，现在组合里没有内房股。”上述基金经理透露，“地产股的表现还是跟着地产的周期在走，目前政策调控、地产的周期对地产股估值的影响远比港股通大，因此操作战术就是‘市场调控就卖，不调控就买’。”