旭辉、宝龙等四大闽企年报解读：业绩与盈利能力成反比？

　　日前，受关注度较高的四家闽系内房股——旭辉控股（00884.HK）、宝龙地产（01238.HK）、禹洲地产（01628.HK）、融信中国（03301.HK）已陆续公布年报。

　　综合来看，这四家闽系房企均保持了向好的业绩增长能力。旭辉去年完成合同销售金额530亿元（人民币，下同），同比增长75%，超额完成上调后的438亿年度目标；宝龙实现销售额176亿元，同比上升约23.3%；禹洲地产以232亿元超额完成2016年上调后的合约销售目标，同比上涨65.54%。上市时间最短的融信则在去年获得了246亿元合同销售额，增速在“四兄弟”中排名第一。

　　然而，规模和利润不可兼得。融信在去年销售额107%的高速增长中，净利润仅12.92亿元，同比下滑9.8%。旭辉净利润为28.08亿元，同比增长33.98%；宝龙地产净利润27.49亿元，同比增长17.7%；禹洲地产净利润20.88亿元，同比增长25.19%。后三者的利润增长与自身业绩增长成正比。

　　一名业内人士评价称，闽系房企近年扩张步伐加快，但业绩增长与利润增长的分化，也表明了运营能力的差异。比如四家中规模最大的旭辉，已明确提出了将2017年的业绩目标定在650亿，2018年跻身千亿俱乐部，这从旭辉自身在2016年盈利能力与偿债能力的提升可以看出底气。

　　盈利能力差异

　　前述四家闽系房企近几年不仅在全国布局，在盈利增长方面也各有考量。

　　盈利增长可从净资产收益率窥见一斑。该指标体现了公司利用自有资本获得净收益的能力，常常用来衡量公司资金使用效率。净资产收益率越高，说明投资带来的收益越高。而闽系“四兄弟”均在年报中强调了自己的盈利能力。

　　作为较早将总部搬入上海的闽系房企，今天的旭辉已然逐渐脱离闽系房企高杠杆、低盈利的早期扩张模式。但其对于盈利能力、偿债能力等的追求，仍然有闽系房企的烙印。

　　旭辉2016年净资产收益率从2015年的18.20%增长到2016年的20.19%。而2012-2015年，旭辉净资产收益率持续下滑，直到2016年开始小幅提升。另外三家的净资产收益率相比则处于下风，经记者估算，宝龙地产约为10%左右，禹洲地产为6%左右，融信仅为2%左右。

　　企业城市布局算是与净资产收益率相关的重要因素。相关机构统计，2016年闽系房企在全国拿地金额已超千亿。一二线城市的资产增值快，但成本高，融资成本也相应上升，此时对房企的考验不言而喻。

　　“四兄弟”均在长三角扩大土储。从新增土储城市分布情况可以看出，旭辉集团在立足长三角的同时，也加紧了全国化步伐。另外其还通过项目合作开发的方式，在2016年新进郑州、济南、佛山、三亚等潜力城市。

　　以商业地产业务为主的宝龙，2016年租金及物业管理收入同比增长26.3%，该增速快于其总体收入增速。

　　这几年宝龙转向一二线城市布局，增加在上海及周边城市拿地。2012-2014年其所拿项目毛利率较高，因项目建设和结算时滞，高毛利项目将慢慢释放，支撑毛利率和盈利未来增长。

　　与宝龙类似，禹洲地产酒店运营收入增长较快，约为人民币2040万元，按年上升 25.85%。

　　相比而言，融信扩张最激进，成本也最高，2016年曾拿下多幅高价地块。截至2016年12月末，融信在不同城市已拿地21幅，新增总建筑面积527万平方米，公司按权益所占261万平方米，权益部分土地款约246亿元。

　　融资成本均下滑

　　另一项对盈利增长带来影响的重要指标是融资能力。

　　年报显示，旭辉在2016年负债增加，但偿债能力得到提升。旭辉的总负债随着集团规模的提升，2016年达到711亿元，同比增长36.47%，为近五年来最高水平。2016年，旭辉资产负债率为80.47%，比2015年升高3.13个百分点，近五年来首次达到80%以上。2012-2015年，旭辉集团的资产负债率一直处于波动状态，2014年曾有小幅下滑。据旭辉公布，其2016年加权平均融资成本下降至5.5%。

　　宝龙地产、禹洲地产的融资成本也在下降。宝龙地产加权平均融资成本从2015年的7.55%下降至2016年的6.18%。禹洲地产整体净负债比率为71.70%，较2015年的79.43%，下降7.73个百分点；整体融资成本由2015年年底的7.00%降至2016 年年底的6.08%。

　　融信2016年的平均融资成本也由年初的10.5%下降至年末的6.8%，但仍是四家中最高。一个值得关注的数字是，融信的销售成本同比增长92.96%至90.69亿元，占比全年销售额约36.5%。这或许也是旭辉、宝龙、禹洲今年均有派息举动，而融信没有的一个原因。

　　但综合考虑到融信快速增长的合约销售额，以及持续在长三角增加土储。上述业内人士认为，融信能否走出增长的难受期，或看今年。