上市房企融资成本不升反降 多家企业负债率超85%

　　2016年前三季房企狂欢，举债“攻城”。截至4月7日，公布年报的上市房企平均资产负债率达到79.3%，同比2015年年底提高了一个百分点左右。23家内地房企（包括A股上市和港股上市的内地房企）的债务超过千亿，多家明星房地产企业，负债率高居85%以上。

　　然而，记者发现，在负债率和负债额居高不下的背景下，上市房企的融资成本却在不断下降，有分析认为较低票面利率的债券成为降低成本最大推手。

　　多家明星企业负债率超85%

　　从已经披露的年报来看，A股上市房地产企业中，云南城投的资产负债率目前位居第一，高达89.22%。21世纪经济报道记者仔细翻阅公告发现，该公司负债率高企和其去年年底一口吞下银泰8个项目不无关系。因恒大系多次举牌而备受关注的嘉凯城也是“债台高筑”，目前负债率排名A股上市房地产企业第二。年报显示，截至2016年年底，嘉凯城的负债率为88.7%。

　　去年频频拿下地王的信达地产负债率则排名第三，最新的资产负债率为85.7%。

　　从绝对负债额来看，万科的负债达到6689.98亿元。此外华夏幸福、招商蛇口、金隅集团和金地集团负债合计也都超过千亿元，分别是2118.7亿元、1729.1亿元、1454.9亿元和1005.3亿元。

　　在港上市中资房企的情况也如出一辙 ，融创中国的负债率目前居高不下，高达87.92%，在一线地产商中名列前茅。明星企业碧桂园、佳兆业、中国恒大的负债率也都在85%之上，分别是86.2%、86.1%和85.7%。

　　在谈及高负债率时，地产商无不将原因归结为土地储备增加。

　　3月28日，在香港召开的业绩发布会上，恒大董事局副主席、总裁夏海钧解释道，恒大负债率升高最大的原因是公司大规模增加土地储备。2016年恒大新增项目213个，新增土地储备面积1.02亿平方米，新增土储刷新历史纪录。

　　信达地产也在年报中指出，公司上半年抓住市场机遇理性拓展项目，在下半年市场过热前及时补充了土地储备。

　　在港上市的房企中，负债绝对值最高的为中国恒大，达到1.29万亿港币（相当于1.16万亿人民币）。此外负债超过千亿人民币的内地房企还有碧桂园、中国海外发展、华润置地等18家企业。加上A股上市的5家，“千亿负翁”共有23家。

　　广东煜融投资总经理吴国平在接受21世纪经济报道记者采访时指出，房地产业的确属于资金密集型行业，负债率偏高是行业属性。房企要快速发展，就需要大量购置土地，但也导致大量资金沉淀在项目中，直接推高了负债率。但是对于房地产行业来说，负债率并不是越低越好，太低了说明企业的经营者比较保守,缺乏进取精神，但是太高则会扩散风险，资金链太紧。

　　成本下降得益债券低利率

　　负债率虽然居高不下，但是大型房企的融资成本却在不断下降，如中国恒大的年报显示，其融资成本7.78%，同比降0.64个百分点。碧桂园全年加权平均借贷成本仅为5.66%，同比下降54基点。融创中国2016年加权平均融资成本降低到5.98%，同比下降1.6个百分点，创下公司成立以来的新低。

　　然而值得注意的是。海通证券统计，16年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%，16年11月以来，地产公司债仅发行29只，今年2月以来则是处于“零发行”状态。自16年11月以来申报的地产公司债，至今无一例获准发行。房地产公司债发行闸门已然收紧。

　　万联证券研究所副所长方利平对21世纪经济报道记者表示，去年货币政策较为宽松，融资成本下降。比如万科发行的五年期中期票据，利率仅为3.2%；融创中国也在去年发行了多笔公司债券，相对较低的票面利率债券以及境外发行的优先票据替换了公司此前较高成本的信托借款，将公司整体的融资成本大幅消减。

　　根据中原地产研究中心数据显示，2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到1.14万亿元，同比同口径上涨26%。但是房企发债成本仅在2.9%~8.2%之间，平均成本为4.6%。根据同花顺统计，2016年地产企业发债利率在3.6%（含3.6%）以下的债券数量达到53只，占比超过1/10。

　　对比2015年的数据，去年房企融资具有明显的优势，2015年房企的发债成本在3.4%~10.5%之间，房企平均的债券利率为5.7%，比2016年高出1.1个百分点。

　　从负债率和融资成本来看，一线房企把握了绝对的优势，“很关键的一点在于，一些房企，特别是一线房企已经变成‘巨无霸’，‘大而不能倒’的观点给了银行和债券投资者更多胆量；再加上2016年实体经济依旧没有走出谷底，房地产行业一枝独秀，相比雪中送炭，资金更愿意锦上添花。供给者增多，自然也会压低融资成本，如果具体国企、央企背景，则融资成本进一步下降。”一位不愿意透露姓名的分析师对21世纪经济报道表示。