北京重点商业项目：百货是主导 购物中心正在反超

　　导语：毫无疑问，北京是国内商业市场最重要的城市之一，它起步发展很早，市场容量极大。上周我们考察了北京约20多家商场，本期把近期北京重点项目的动态，以及我们对市场的思考，分享给大家。

　　2016年，北京实现社会消费品零售总额11,005亿元，相比上海10,946亿、广州8,706亿等城市，位居首位。常住人口达到2,173万人，消费需求旺盛。

　　一、百货是主导，购物中心正在反超

　　▲北京部分商业项目分布图

　　北京商场不胜枚举，上图只标出商业面积在5万㎡以上，具有较高知名度的商业体。据此，简单归纳一下北京市场，主要有以下几个特点：

　　百货发展趋于两极分化

　　SKP，汉光，君太，百盛，王府井，燕莎，赛特，翠微，新世界，双安，当代等等一大批成熟百货，贡献了北京主要的销售业绩。

　　然而，大多数百货近年经营并不理想，iziRetail统计的北京重点商场2016年销售业绩中，11家百货中，仅SKP和汉光呈双位数增长，另有2家持平，其余7家均为下滑。

　　购物中心兴起，奥莱项目频现

　　直到2008年奥运前后，大悦城、太古里、银泰中心、蓝色港湾、金融街购物中心等大批购物中心涌现，百货主导的局面开始有所改变。

　　不过，就北京的市场容量而言，像太古里、大悦城这样具有标杆意义的商场数量并不多。

　　城市外围的奥特莱斯迅速发展，有燕莎、赛特、首创、斯普瑞斯、八达岭（SKP）等多个奥莱项目，令一些国际精品的正价店感受到了销售压力。

　　市场格局以城东、北方占优

　　早期商业沿长安街发展起来的，国贸、东方新天地、王府井、西单商圈都在这条线上。之后，逐渐向北侧、东北侧发展，SKP近东四环，朝阳大悦城、蓝色港湾、颐堤港都在东北方向。

　　近些年，北京的商圈格局比较稳定。另外，有品牌表示受城市大、交通不便的影响，不同区域间客群流动性弱，消费区域分割明显。

　　二、北京代表性商业项目盘点

　　综合商场规模、定位、特色、运营状况等方面的情况，挑选最有代表性的10余个项目，与大家分享：

　　SKP

　　北京商业“一姐”

　　2007年，台湾新光三越和北京华联联手打造的新光天地开业。2015年，华联全面接手商场并更名为SKP。

　　商场面积18万㎡，基本汇聚了所有主流的国际奢侈品、国际精品。连续数年稳居国内销售额最高之位。2016年总业绩96亿，今年将会成为第一个年销售过百亿的商业体。

　　4月13日（周四）我们前往考察时，正值商场周年庆（4/13—4/23），同事说，第一次在奢侈品商场里看到这么多人。

　　果然，4月15日周年庆当天单日业绩破4.6亿元，飞奔去结账和排队叫号买单的情况已经传遍朋友圈。

　　（网络图片）

　　2016年SKP陆续做了一些调整，如今商场更像欧洲百货般强调品类、货品。比如，鞋区不论奢侈大牌还是设计师品牌集体搬迁到四层。

　　2-4层规划的SKP Select买手集合区域，囊括了大量国际一二线设计师品牌；不少租户品牌会提供专供SKP的限量款，令商场的品牌、货品有很强的吸引力。

　　汉光百货

　　老百货，焕新生

　　1999年开业，商业面积为6万㎡的老百货。2016年业绩达到25亿元，取得10%的增长，化妆品单品类以6.6亿位居国内商场之首。

　　汉光转型的成功，离不开它在品类上的聚焦，瞄准化妆品，引进了70余个品牌，从一楼延伸到二楼，从国际大牌、日韩热门，到国内中档品牌一应俱全。

　　重新装修后，一楼化妆品吸顶式的专柜装修，更加通透。据说，今年第一季度汉光化妆品的增长达38%。

　　君太百货

　　酷感潮流

　　汉光、君太、大悦城，三个项目靠天桥连接，君太百货二楼的外墙和内部都做了比较时尚的装修。部分区域采用黑白灰大理石，配以射灯，时尚动感、有点酷。

　　面向天桥的展示面，引进了Chanel beauty，Aape，Hollister，Evisu等时尚气息十足的品牌，还有颜值颇高的原麦山丘面包店。

　　西单大悦城

　　年轻时尚排头兵

　　中粮集团大悦城系列的经典之作，也是第一个大悦城。2008年开业，商业面积10.5万㎡，2016年销售额超过41亿元。

　　近几年，大悦城品牌陆续升级中，一楼有Michael Kors，Kate Spade，Sandro，Maje，Max&Co.，CK Calvin Klein，Issey Miyake，DKNY，Juicy Couture等品牌。

　　Estee Lauder，Dior，Jo Malone，Bobbi Brown等国际化妆品进驻了商场二楼。

　　三里屯太古里

　　潮人打卡地

　　2008年开业的南区、2010年开业的北区，商业总面积有17.2万㎡，如今已经成为北京潮人最聚集的区域。

　　去年，太古里引进了大量新品牌，其中不乏初次进驻北京或者国内市场的新品牌，比如南区的桃园眷村，余文乐的Madness，Ed Hardy Skinwear；北区的Lululemon，Gentle Monster，小脏鞋GGDB等等。

　　上周，我们到访太古里时，正值“2017三里屯太古里摩登派对”，南、北区都有各种限时造型屋、潮牌快闪店等新兴式样的活动。

　　The North Face UE在南区广场设置了“越界互动空间”，同时在店铺内发布了与日本街头经典 ｍastermind WORLD 合作的联名款。▼

　　侨福芳草地

　　建筑之美，生态之绿

　　2012年9月开业，商业面积约5.7万㎡，独特、开阔的建筑风格；散落四处的数百件艺术品都成了芳草地的标签。

　　商场在低碳绿色方面也不遗余力，今年3月获得亚太地区首个LEED动态奖牌。举办低碳生活节，邀请消费者体验瑜伽、素食、骑行等低碳生活方式活动。

　　在品牌组合方面，一楼有Stella McCartney，Pierre Balmain，IWC，Neil Barrett，TruTrussardi， Van Cleef&Arpels等品牌。去年新引进了Suitsupply，Moschino，Coccinelle，Lucien Wang等。

　　去年我们曾征集过业内同行们对芳草地的评价，说法比较两极。它在建筑形态非常之特别，但在吸引客流、商业化转化上可能还需要继续探索。

　　国贸商城

　　三期陆续呈现

　　1990年开业，北京最早的高端购物中心，聚集了Louis Vuitton，Gucci等奢侈品，2016年总业绩为56.5亿元。

　　今年3月，三期（也被称为北区）部分开业，Pleats Please，Max&Co.，Y-3，Versus，UGG等都已营业。

　　另外，商场还引进了纯K，SpaceCycle等体验业态，出资打造了标准5人制的室外足球场等，力求打造7天24小时全业态目的地。据悉，今年下半年整个区域会陆续开出。

　　朝阳大悦城

　　品牌升级，“悦界”亮眼

　　朝阳大悦城总商业面积23万㎡，2010年开业，是北京城东经营比较成功的一站式家庭定位商场，2016年商场销售额35亿元。

　　商场业态丰富，儿童、餐饮、服务、教育、影院娱乐等功能一应俱全。一楼有Apple Store，Love Moschino，Furla，Michael Kors，UGG，Issey Miyake me，Zara等品牌。Coach，Agnes.b等国际精品也正在围板装修中。

　　商场五楼的生态特色，室内生活方式主题空间“悦界”很有新意。在室内营造了露天小花园的感觉，引进了书店、家居生活、花艺、精致餐厅等，打造了闲适的生活情景。

　　另外，儿童楼层的图书慈善箱引起了我们的注意。商场自去年5月开始与租户宝宝当佳合作，在商场设置图书慈善箱。

　　据了解，收集的图书和玩具经过整理等程序后会捐献到沂蒙山区，顾客积极参与，原本计划半年征集到的数量，实际每两个月就能收集到。

　　北京apm

　　步行街上的时尚Mall

　　2008年，新鸿基地产接手位于王府井步行街上的新东安市场，更名为北京apm，商业面积为9.6万㎡。

　　一楼在快时尚品牌的基础上，升级引进了轻奢、国际化妆品品牌。目前一楼有：Coccinelle, Kate Spade, Michael Kors, UGG, Omega, Apple Store, Forever 21, MAC, Make up for ever等品牌。

　　三、北京主要商业项目一览

　　四、两港资项目将落户北京

　　>K11

　　项目位于崇文门外大街，磁器口站。据了解，K11分为南北两部分，北区有商业、写字楼，南区为纯商业。

　　定位为结合艺术、文化、商业、办公于一体的综合体，据了解，商业部分11万㎡，计划2018年开业。

　　>王府中环

　　香港置地集团旗下的购物中心项目，位于王府井商业区，总建筑面积为15万㎡，其中商业面积为5万㎡。据了解，项目预计2017年底或2018年初开业，定位为时尚、轻奢品牌。