不少于14家联合办公已进入购物中心 会成为新浪潮吗?

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赢商网 http://www.winshang.com2017年04月27日10:25来自:36氪
核心提示:克尔瑞咨询发布的部分进入购物中心的联合办公列表则显示,目前进入到购物中心里的联合办公空间不少于14家。能够成为新浪潮吗?

  忽如一夜春风来,“共享”大潮愈加生猛。这次,共享办公空间看上了shopping mall。

  据好租网3月22日发布的《2016年度商办地产白皮书》显示,目前,全国一线城市已有284家联合办公品牌,工位超10万张。

  其中,创业氛围浓重的北京、上海两地,联合办公空间发展呈现井喷之势。北京已有联合办公品牌数99家,布局网点228家,办公工位达4.7万张;上海已有联合办公品牌数96家,布局网点数192家,办公工位达3.2万张。

  蓬勃发展的联合办公遇上空置率新高的购物中心,双方毫无意外的发生着奇妙化学发应。

  《零售老板内参记》记者就注意到,仅在北京,起码就有FUNWORK、优客工场两家布局商业地产项目。

  克尔瑞咨询发布的部分进入购物中心的联合办公列表则显示,目前进入到购物中心里的联合办公空间不少于14家。

  共享办公空间+购物中心,能够成为新浪潮吗?

  双方适配?

  在共享办公空间+购物中心模式中,FUNWORK无异于先行者。

  官网显示,截至目前,其在京共开放两个项目,全部均在购物中心内。其中,一子落地国贸板块世界城,另一家则位于王府井商圈澳门中心。

  资料显示,世界城项目整体5200平,有755个工位;澳门中心则在2000平上下,拥有400多个工位。同时,上述两家均位于购物中心的地下区块。

  在设计上,FUNWORK也颇具特色,在世界城项目中,明黄色的主色调加上大滑梯,显得明快。

  FUNWORK北京区品牌部经理刘渝鑫就向《零售老板内参记》APP(微信ID:lslb168)记者坦承,位于购物中心是FUNWORK目前选址的一大特色,收效也不错。

  他提供的数据显示,目前世界城项目出租率在86%左右,已实现盈利。

  刘渝鑫解释,在国贸区块,项目2299元/人/月/工位的价格明显性价比较高,同时,国贸周边的大量的写字楼商住两用楼有着明显的溢出效应。“都是传媒、手游公司等,也付得起钱。”

  FUNWORK创始人黄涛曾公开提出,FUNWORK在选址上有硬性要求,一定会选择在CBD商务办公区域,与此同时从地铁站出发必须步行十分钟内能够到达空间,例如上海选址人民广场外滩,北京选址朝阳CBD。

  刘渝鑫进一步分析称,最终选择落地购物中心,就是看上了其良好位置及相对低的租金。

  问题在于,购物中心为什么要合作?

  一定程度上,FUNWORK世界城项目具有特殊性。据工商登记资料,经层层穿透,FUNWORK为中骏集团旗下全资公司。而中骏集团就是世界城的开发商,实际上为自持物业的功能转换。

  FUNWORK能够低租金拿地,是不是基于这一层原因?

  对此,刘渝鑫提出,项目给出的租金,要高于电影院、ktv等业态,于物业方,算一场好买卖。

  “这块地太大了(5200平),且位于地下,国贸地区商业竞争又激烈,能够满足如此体量的主力店基本饱和(电影院、ktv、健身房等),实际上这是比较好的选择之一。我们实际上改善了物业高空置率的问题”他道。

  刘渝鑫的话具有一定普遍性。

  克尔瑞报告就指出,引入联合办公空间的购物中心大多有一下几种特点,体量较大,区域闲置率高,联合办公空间可以有效帮助它们消化闲置区域。

  同时,上述项目基本容积率高,楼层过高导致难以向上引流,存在地区发展相对不成熟,有较大风险。

  简而言之,克尔瑞认为,为避免项目被闲置,购物中心才会引入联合办公空间来丰富项目业态。

  “这样的项目多为于供应过剩的区域,购物中心招商运营处于劣势。”克尔瑞强调。

  据第一太平戴维斯数据显示,2016年第一季度末,北京购物中心入驻率下滑至94.5%,环比下跌0.3个百分点。同时,2016年内,北京还将迎来8个中高端商业项目入市,合计将带来59万平方米零售面积。

  由此,第一太平戴维斯预计,未来购物中心租金将维持平稳,增长空间受限。一头是拉高的购物中心空置率,另一端,渐成投资风口的共享办公亟需发展空间。在此逻辑下,双方合作显得极有看头。这一模式也不是没有风险。澳门中心出租率就相对较差,为亏损状态。

  FUNWORK似乎认为这只是阶段性问题,在京依旧有较大的扩张计划,预计今年将扩张至8家。至于其在京总体业绩,仍处于亏损。上述模式也在逐步推广。刘渝鑫就透露,公司将在某二线城市复制这一模式,并直接与开发商签约。“目前项目正在持续稳定推进中。”

  模式之辩

  对于购物中心+共享办公空间,业内则显得看法颇多。

  睿意德董事索珊就向《零售老板内参记》APP(微信ID:lslb168)记者坦言,目前联合办公空间与购物中心的合作,更多是在特殊时间(过剩)下的特殊做法,双方功能依旧割裂,没有深入探究内在价值提升,看不到融合点。

  对于这一说法,购物中心方面似乎不能认同。

  鸿坤广场市场推广总监张研峰就公开提出,他们之所以引入优客工场这个联合办公空间,主要考虑了三方面。

  一方面能够帮助整个集团完善创业、创新、服务产业链的重要组成部分,同时,鸿坤广场也丰富了商场的整体业态。

  最后,创业公司入驻可以孵化一些消费领域的创新项目。如果这些孵化的项目符合购物中心商业业态组合,他们也可以帮助这些新项目进行实体操作,包括选址服务等,这样也能给购物中心的顾客一些更好的体验。

  鸿坤广场的发展现状,张研峰坦言,目前优客工场的发展状况非常良好,工位出租率能达到99%。

  刘渝鑫也认为,共享办公空间的引入,能够帮助购物中心聚拢一定人气,对餐饮等业态帮助颇多。但他同时坦承,共享办公空间人流密度处于中低位,对其他业态的促进作用,并不明显。

  睿意德分析报告则认为,共享办公空间与购物中心的消费客群重合(80、90后)。形成了标准化的联合办公系统能够为商业综合体带来更多的客户群体,同时满足了自由职业和移动办公人群的群体办公需求,从而提高了空间复用率。

  联合办公在共享的不仅仅是场地空间,更核心的是要作为一个信息、创意贯通融合的载体,这样的新业态形式极大地提高了综合商业体的品牌价值。

  睿意德进一步提出,联合办公所形成的共享生态社群吸引的主要用户是创意设计、科技体验或者与零售业相关的的新型企业。

  “在联合空间里激发的头脑风暴可以诞生许多新颖的想法,这些与创意和商业有关的点子,第一使用顺位就是购物中心,置入到购物中心日常运营中进行实体操作,是提高体验的最便捷途径。”

  索珊解释称,如能够做到共享办公与购物中心运营互相促进,那就是最好的模式。“但这一模式,需要有较为完整的创意生态,及购物中心提供低租金。”

  实际上,这一模式,在国际上已有大量实践。如美国旧金山 Westfield Mall+Bespoke办公与日本大阪 Grand front+知识之都均实现了购物中心与联合办公的良好互动。

  上述模式在国内会实现吗?

  刘渝鑫认为,如双方均能实现盈利,则很有可能,但也直言,目前过于超前,还需要时间发展。

  索珊则分析,由于该模式盈利性相对较低,在国内不会成为趋势,但或会小范围实现,“成为差异性竞争优势”。

文章关键词:联合办公 FUNWORK 共享办公
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