京津冀协同布局：房企从跟随客户溢出到主动管理溢出

　　京津冀一体化正在提速。

　　人口疏解、产业转移已经成为当前社会资本关注的热点，房企也嗅到其中巨大商业契机。21世纪经济报道记者综合梳理发现，开发商从卫星城、产业园以及通州新城建设，均有高度参与。摆脱传统住宅开发的单一业务链，房企在新型城镇化、京津冀协同发展等大背景下，广泛拓展产业链，并为地方的“产城融合”做出贡献。

　　旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示，当前京津冀协同发展需要解决的核心问题是人口过度集中造成的资源错配。从房地产行业层面看，要达到疏解北京人口的目的，就要降低周边城市要素成本，也就是土地价格。土地价格降下来后，区域内配套标准能够到位，加之政府的引导，才能将问题解决。

　　从客户溢出到管理溢出

　　关于大城市人口疏解，从世界范围看也有成功案例。

　　日本东京通过将行政、金融、生产、周转、研究设施等中枢功能向周边疏解，打造了“1+7”城市群。首尔通过设立世宗特别市，将包括总理办公室在内的绝大部分首都职能迁入，从而达到解决首尔“大城市病”和促进区域平衡发展的目的。伦敦作为最早的城市群，通过疏散中心区功能、政府带头迁移等，成功实现了高密度城市群的和谐。

　　中信证券研究部认为，通过总结这些经验，可以发现法律保障和行政推动是根本，提升疏解地的行政地位、交通设施、公共服务是重要手段，政府带头迁移、调整产业布局、重视财税政策同样重要。而完善的利益共享机制是决定非首都功能疏解成败的关键。比如在京津冀三地联合共建的重大项目、共建园区、共建产业基地、产业转移等方面，探索财税体制改革创新，更好地推动北京各类企事业单位在天津和河北跨区域布局。这也能为承接地带来增量收益。

　　疏解非首都功能是盘活京津冀的关键。而随着通州被确立为首都副中心、设立雄安新区，北三县、环北京、环雄安等均成为房企的关注热点。

　　从房企布局角度，孔鹏表示，环京区域分为两个层面。一是管理溢出，即管理能够覆盖的地方；二是客户溢出，就是客户能够覆盖的地方。“以前的环京区域基本是客户溢出。客户去买，开发商就跟着客户去了。目前一些开发商也开始布局管理溢出，比如在高铁一个小时就可以到达的周边地市，能够进行人员安排的这些地方考虑布局。”

　　孔鹏透露，从管理溢出层面，旭辉从去年做了很多调整。“我们北京公司原来局限于北京和廊坊，目前已经到了环京重点城市。我们设置的管理半径就是两小时高铁圈，两小时能够够得着的，我们基本会去看。此外就是考察城市本身的素质，是否值得去投资，能不能够支撑。关注重点还在于核心城市。我们之前看了周边一些城市，高铁一个小时可到达，但城市房地产需求小，对这类城市的布局没有特别大意义。”

　　定位“城市运营商”

　　对于京津冀一体化战略规划，房企普遍看好并积极布局。目前房企布局思路可分为两类：一类是长期布局，一类则是考虑到外溢效应。

　　华夏幸福、京汉股份、荣盛发展等属于长期深耕河北等城市的房企。

　　华夏幸福的模式在于打造产业新城。据中信证券统计，华夏幸福目前在环北京区域内已签约受托面积超过2000平方公里。2015年以来，在固安新获得64.3平方公里开发面积，在保定雄县新拓展181平方公里开发面积。公司已与保定市政府签订合作协议，成立项目公司开发白洋淀科技城。

　　而京汉股份立足北京，公司总可开发面积58%位于“京津冀地区”。荣盛发展位于廊坊，未来业务主要聚焦京津冀和长江经济带。

　　中信证券认为，廊坊发展最大看点在于大股东廊坊控股项目及资源注入。目前，廊坊控股参与“北京新机场临空经济区”开发建设，持有廊坊空港投资开发有限公司45%股权。

　　除此之外，万科、旭辉、融创、鸿坤等房企也在积极布局京津冀一体化战略。

　　鸿坤方面表示，未来将不只是拿地做开发，而是衔接京津冀的文化等各项资源。目前鸿坤集团正布局“大七环战略”，在天津武清、团泊、蓟州，河北怀来、张家口等地有丰富土地储备。在具体运营上，鸿坤提出“创新型城市运营商”概念，通过整合旗下商业、产业、金融、医疗、艺术、教育、文旅等多元化业务资源，推动城市发展。

　　孔鹏认为，重新配置资源就要解决资源对于民众的吸引力问题，构建大的北京都市圈或京津冀一体化。资源的核心在于政策和土地。让周边地区更有吸引力和附着力，可以通过政府建立完善评估体系，然后引导开发商建设。“把开发商用来拿地的热情，变成用来吸引人口和建设。”

　　中信证券研究部冷云生认为，疏解北京非首都功能、打造集中承载地，主要受益的公司预计有三类：一是布局两地的房地产开发企业，受益于土地升值和未来业务量的持续放大；二是基建产业链，主要是当地的建材企业，受益于城市开发的持续扩张；三是保定、廊坊等本地股，受益于持有土地价值升值或城市未来发展潜力。