写字楼内资租户数量首超外资 万平方米租户上海最多

　　近日，CBRE发布《中国重点城市写字楼租户普查报告|2017上海》，通过对上海115幢近690万平方米的甲级写字楼和各主要商圈近4千家企业租户的调查，解析近年来上海甲级写字楼租户行业构成、租户性质及上海各区域写字楼的租赁情况。

　　金融业稳占鳌头，TMT行业需求迅速成长

　　从租户所属行业来看，金融业仍是上海甲级写字楼的主力租户，租赁总面积占比36%。较2015年增长2.5个百分点。随着中国金融服务业的开放和发展，金融服务业租户对推动写字楼需求起着举足轻重的作用。经过多年发展，上海国际经济中心框架也已经基本形成。除四大传统金融子行业（银行、保险、证券和基金）以外，各类金融业务创新、金融市场创新和金融机构创新等在上海自贸区成立后加速上演。财富管理、衍生品投资、金融信息服务以及多元化的金融投资和资产管理公司成为一股不容小觑的力量。

　　此外，以科技、新媒体及通信行业为代表的TMT行业租户十分活跃，占到全上海甲级写字楼租赁面积的8%。其快速发展得益于TMT行业持续正向的发展，其中网络媒体、互联网及手机平台、以及通讯产业的累计租赁面积均较前次统计倍数成长，反映出在经济转型驱动下的行业创新增长会带来一系列的新增需求。

　　值得注意的是，制造业无论从租赁面积或企业数量都较2015年显著下降，成本上升，产业外迁是主要因素。随着上海写字楼版图迅速扩张，一些大型制造业租户青睐在交通便捷，商业配套日趋成熟的非核心区寻觅面积大、设计独特或可提供订制需求的物业项目。

　　国内企业需求旺盛，外资态度谨慎

　　从企业性质看，中资企业租户需求持续攀升，租赁面积从2015年的37%增长到45%。在调查的近4千家企业中，有两千余家中资公司在上海租用写字楼，较两年前增加50%且首次超过外资公司数量，成为上海写字楼的重要新增需求来源。内资租户的的崛起主要集中于金融产业，金融行业占到内资租赁面积的一半以上。

　　近年来，多数外资企业租赁策略以成本为首要考量，为此采取了包括办公室整合，以较大办公租赁面积争取较好的租金优惠，或直接在非核心地区、商业园区内租赁整栋大楼做为总部使用。

　　按照租户国籍分类，上海本土企业租赁办公楼面积最大，占到30%，来自中国其他省市的企业占比15%。在外资企业中，比重最高的为美国丶日本等与中国贸易往来密切的国家，产业则以制造业与金融业为主。

　　平均租赁面积十年增长70%，外企领衔万平米超级租户

　　综观中国主要城市写字楼市场，上海写字楼量体为全国第一，在优质供给充足下，平均租户承租面积也逐年扩大，2017年平均租赁面积为1,355平方米，较十年前累计增长70%。内、外资平均承租面积则分别增长17%与27%，外资企业租户扩张较内资企业快速。

　　CBRE特别针对上海特有的万平米级的超级租户进行调查，该类型租户累计占上海总租赁面积的21%，公司数量多达55家。在超级租户中，七成为外资公司，40%为金融产业。万平方米级租户中：外资占比较大，今年内资占比有小幅提升。其中外资租户多因组织整合，加大了整体租赁面积。而内资公司则多为企业有机成长，或企业并购带来的新增租赁需求。

　　产业区位偏好各有所异

　　上海个主要版块产业仍以金融业及专业服务业为主，六大核心版块累计金融业面积占总租赁面积的75%。其他如南京西路商业氛围活络，吸引国内外品牌进驻，推升零售贸易类的占比；虹桥及淮海中路版块则是制药业及电子制造业的聚集地。浦西仍是外资布局重点地区，浦东陆家嘴、竹园的内资比重均超过50%。

　　CBRE华东区顾问及交易服务 | 办公楼部主管张越说：“上海写字楼市场短期内需求将以新兴高科技、金融服务业为主，其中内资扩张需求更为积极。下半年受到新增供给大量释放的影响，板块间竞争加剧，次级商务区影响较核心地区更为显著。此外，租户对于办公空间的要求也较以往提升，具备LEED绿色环保认证、有灵活设计空间的写字楼，更普遍受到租户的青睐。”