2007年：商业地产投资额增长迅速 购物中心开始寻求主题化

　　进入2007年，中国购物中心迈入了第二个十年发展期，全国新开购物中心数量达到368家，并呈现出二线城市商业地产发展迅速的特征。

　　值得关注的是，购物中心经历10年的发展后，数量的不断增加也使得类型变得多样化，购物中心之间的竞争日趋白热化，追求差异化也成了商业地产从业者思考的问题。

　　因此，这一阶段开业的购物中心除了打造一站式消费，还通过布局主题特色来增加亮点，吸引客流。中粮集团地产主业核心商业品牌大悦城具备时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，致力于打造国际化青年城市综合体，便是这一时期典型的代表。

　　【2007年商业发展大事件】

　　1.2000—2007年，是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年。据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。这一时期，商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%—39.5%之间，进入稳定发展时期。

　　从2007年开始，为了抑制国内流动性过剩及固定资产投资增速过快的问题，同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，央行开始执行从紧的货币政策。仅2007年一年，中国人民银行5次上调存贷款利率，11次上调准备金率，这使得以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向。

　　3.2002—2012年的十年间，中国购物中心新增开业量在2007年达到高峰，据统计，2007年中国新开368家购物中心，包含北京凯德MALL西直门、北京金融街购物中心、福州宝龙城市广场、北京双子座购物中心、杭州众安恒隆广场、苏州绿宝广场、武汉天地等知名项目。值得一提的是，这期间，中国购物中心还进入复合功能型阶段，二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍。

（图片来源：网络）

　　4.2007年12月28日，北京西单大悦城开业，华北最大的数码影院——首都电影院、北京最大的化妆品超市SEPHORA、世界跨度最长的飞天梯、ZARA、H&M、GAP、优衣库等一系列重磅主力品牌汇集于此，成为北京年轻、时尚新坐标。

　　5.2007年1月26日，上海百联又一城购物中心正式对外营业，购物中心和百货商店两种商业业态相结合、商铺租赁与百货自营联销混合经营于一体的经营方式，使得百联又一城在五角场商圈独树一帜。

　　6.2007年4月19日，北京最大的单体百货店——新光天地在朝阳区华贸中心正式开业，以“统一收银、厂商联营”的百货模式为主，同时引入众多独立品牌店和餐饮休闲业种，成为近年来百货公司购物中心化的典型案例。2015年4月，北京新光天地更名为北京SKP，从地产商的购物中心，转化为兼具直营采购模式的精品百货公司。

　　7.2007年12月16日，深圳海岸城开业，东、西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，其中，深圳海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。

　　8.2007年10月，万达自创品牌“万千百货”在哈尔滨开业，并公布了“未来5年内将开新店40家，10年内争取开新店150家”的计划；2007年11月，零售巨头北京华联集团宣布，将其旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产，这两起事件成为商业与地产互相渗透的两大标志性案例。

　　【2007年中国购物中心推荐：北京西单大悦城】

　　为什么是它？

　　1.时尚朝圣地。作为大悦城产品线的开山之作，西单大悦城代表着大悦城品牌的核心基因：年轻、时尚、潮流、品位，并坚持“时尚朝圣地”的项目定位，以高性价比品牌为主流，选取一定比例中高客单产品为补充，成为年轻时尚购物中心的代表。

　　2.坚持“西单定制”。西单大悦城对于入驻品牌均要求独有化定制，要求品牌为西单大悦城店提供不一样的设计、独家定制的货品及与大悦城合作的推广宣传活动，为消费者打造独特的消费体验。例如：Issey Miyake带来了全新的水族馆设计概念店；Dior是华北区首家购物中心体验店，国际顶级化妆师驻店；雅诗兰黛全球首家全新概念形象旗舰店；Bobbi Brown是全国首家Studio体验店； 播、snidel、veromoda生活馆、milaowen、moussy都以全新定制的形象亮相，VANS带来了全国最大LED展墙及文化展示区；LEE的半透明显示屏橱窗等。

　　3.审时度势，不断调整。面对市场的挑战，西单大悦城加重了内容创新，调整了国际一线化妆品专区、运动品牌集合专区，并在调整品牌的基础上做了潮玩、超酷、时尚、结合小轻奢的场景体验，不断自我调整与创新。据悉，2015年，西单大悦城启动大调整，调整比例约20%，2016年共引进65个全新品牌，调整比例近50%，2017年，西单大悦城还将启动大规模翻新工程。

　　4.客流、销售额保持增长。西单大悦城自开业来，前几年都是每年保持2位数的增长，2011年实现了客流量3千万的高峰。2016年，西单大悦城以242-1613元/平方米/月的租金收入、41亿的销售额位居大悦城内地项目之首。据大悦城地产发布的一季度营运数据显示，西单大悦城2017年一季度的出租率达95%，平均租金单价同比上涨2%，最高租金单价在整个西单商圈处于中上等水平。

　　项目大事件 

　　2007年12月28日，西单大悦城开业，定位为“国际时尚青年城”，带来了“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌新主张，华北最大的数码影院——首都电影院、北京最大的化妆品超市SEPHORA、世界跨度最长的飞天梯及ZARA、H&M、GAP、优衣库等一系列重磅主力品牌汇集于此，其“一站式”购物理念得到了越来越多的认同，成为时尚潮人们聚集的新坐标；

　　2010年，西单大悦城引进APPLE直营店，开业当天便成为全程爆点，在打造“国际化青年城”上迈出关键性的一步；

　　2010—2011年，西单大悦城全面更新55家店铺，打造北京首个集合日韩女装、个性潮牌、牛仔品牌的时尚地标，其中moussy、snidel等店铺都是首次亮相京城的国际潮牌；

　　2014—2015年，随着消费人群的改变，高位滞涨、调性不足、“大卖场”化等问题凸显。为此，西单大悦城进行了一场为期3—5年的深度调整，在这一年中，调整了全场近50%的品牌；

　　2016年，西单大悦城率先与蚂蚁花呗实现战略合作，童年创造了西单大悦城历史上单日最高销售记录，全年销售额突破41亿；

　　2016年，西单大悦城在保证租金收入和出租率的基础上进行了大规模的商户调整，共引进65个全新品牌，重点涉及服装、化妆品和餐饮业态，其中有20个品牌是首次进入北京或北京独家的定制形象店；

　　2017年，西单大悦城将遵守“强引领，创独有，最极致”的不二法则，着重打造娱乐化餐饮和创意潮酷两个主题空间，全面树立西单大悦城“时尚朝圣地”的强IP形象。

　　【行业启示】

　　在购物中心建设的早期，市场环境较为宽裕，主题化并不受重视，经过10年发展后，众多开发商/投资商的加入，使得全国购物中心数量激增，并向城市郊区、新区扩张，激烈的竞争由此产生。

　　与此同时，全国范围内的造MALL运动也产生了一些问题，如一些开发商/投资商沿用住宅地产开发的思路进行购物中心开发，一味追求规模、档次，导致项目经营困难。

　　在此情形下，一些购物中心开始寻求差异化，以主题化的特色吸引更多的客流，购物中心也开始迈入新的发展阶段。

　　报道背景：1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。