2010年：内地高端消费潜力被挖掘 商业地产市场定位更细分

　　2010年，金融危机后的中国经济开始复苏，购物中心发展步入快速增长阶段。

　　中购联数据显示，2007年至2009年，受市场经济影响，全国购物中心开业数量有所缓减，而到2010年起，全国每年新增约300-500家，增势明显。

　　除了数量上的明显增加，商圈的升级和外扩也在加快。商业市场细分不断深化，项目定位升级，个性化明显；一线城市出现旗舰级项目，成为国内标杆；新兴社区大量涌现，更多开发商将目光投向社区。

　　本期“中国购物中心进化轨迹系列报道”重点梳理2010年中国购物中心的进化故事，聚焦当年开业的高端购物中心代表——上海国金中心（IFC）商场。

　　【2010年中国购物中心发展大事件】

　　1、2010年上海世博会的举办带动整个上海商业地产整体营业额的上升。以青浦奥莱为例，2010年5月到10月，青浦奥莱销售额同比增长40%。

　　2、国内外零售业巨头纷纷进军商业地产领域。TESCO乐购于2010年10月启动其在华南首家买地自建的综合性购物中心——LifeSpace乐都汇购物广场。同年，华润万家于打造旗下首个区域型购物中心——深圳欢乐颂购物中心（南山店）。以百货和超市起家的新华则于2010年6月称将斥资100亿元进军地产业，商业地产则是重点开发的方向之一。

　　3、2010年，平安保险北京都汇天地开业、人保37亿收购首都时代广场，意味着金融资本正以收购、股权投资等形式进入商业地产领域，金融、地产、商业三足之势成形。

　　4、2010年，网购开始扩大影响，逐渐对购物中心及百货业内传统品牌产生冲击。

　　5、北京朝阳大悦城和上海大悦城均于2010年开业，大悦城品牌同年塑造了两个城中标杆性购物中心。

　　6、重庆大融城于2010年开业， 是光大安石旗下大融城品牌的首个项目，也是重庆首家青年主题购物公园，集时尚零售、特色餐饮、电影院、儿童天地于一体。

　　7、2010年上海国金中心商场正式开业，这是香港新鸿基地产在内地首个全资项目，为新鸿基在国内扩张奠定基础。项目位于小陆家嘴，该区域内有大量金融、咨询、法律等“金领”人群，上海国金中心商场以定位商务高端，与商圈内大众化购物中心形成互补。　 

　　【2010年代表购物中心推荐：上海IFC商场】

　　为什么是它？

　　上海国金中心商场定位高端人群，是商业地产市场细分的产物。

　　商场总面积超过11万平方米，分为两期。拥有超过240间国际顶级品牌店及高端餐厅，商场云集诸多国际一线品牌专卖店及旗舰店，其中约一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海，包括全球单层最大路易威登旗舰店及中国第一家苹果Apple store全球旗舰店、第一家在内地开业的顶级高端超市 CITY SUPER。

上海IFC商场

　　开业至今，上海国金中心商场的业绩持续上升，上海国金中心商场方面负责人答复赢商网，自2010年开业至今，商场租金收益一直保持双位数字增长趋势。据iziRetail逸芮近期发布的《2016年全国200家重点商场业绩统计报告（微信简化版）》显示，上海国金中心商场2016年总业绩超60亿元，在被统计的上海17个购物中心里排名第一。

　　RET睿意德上海公司副总经理周长青在接受赢商网采访时表示，在2010年之前上海只有恒隆广场一个高端购物中心，到底上海的消费水平如何，是否还需要高端商场入市，都是未知的。上海国金中心商场的开业，将高端消费做了分流，也证明上海及周边城市居民消费能力相当强，并带动了浦东商业的升级。另外，由于小陆家嘴区域的道路交通限制很大，更多依托于地铁的导流，上海IFC商场地下两层直通地铁2号线陆家嘴站，进一步验证了轨交系统有超强的导流作用。对开发商来说，上海国金中心是新鸿基在内地第一个大项目，上海IFC商场的成功为新鸿基打了一针“强心剂”，为其接下来在内地的扩展打下基础，间接地坚定了新鸿基拿下上海徐家汇中心地王的决心。

　　项目大事件

　　1、上海国金中心综合体项目，包括服务式公寓、商场、写字楼、酒店，总投资额将达100亿元。2010年，上海国金中心商场一期正式开业，一期总楼面面积约11万平方米，共提供180个铺位，商场引入大量国际一线品牌，定位奢华高端。

　　2、2013年7月起，面积近1万平方米的商场二期陆续开业，至此上海国金中心商场总共囊括31家一线奢侈品牌开设的旗舰店，成为国内高端品牌集聚度最高的购物中心。

　　3、2015年，上海国金中心商场迎来高达25%的品牌调整，调整了商户组合的策略，加强网罗不同类型的品牌。包括引入更多高级儿童服饰及时尚新锐品牌等，并将多个大铺位一分为二，分租给两个品牌，使商户数量增加。另外，替换一批餐饮品牌，但餐饮数量占比未变，仍保持在25%左右。

　　4、2017年，上海国金中心商场荣获“ICSC中国购物中心大奖”之 “新兴技术组别”金奖。“ICSC中国购物中心大奖”由国际购物中心协会举办，该协会为购物中心业内最受重视的全球行业协会。

　　行业启示

　　周长青认为，2010年全国购物中心正处于高速发展的黄金时期，这一趋势在2012年达到最高峰。以上海为例，2010年上海已开业购物中心已达74家，建筑面积高达900万方，比上年增长16.5%。

　　2010年以后，全国的购物中心呈现以下几个特征：1、轨交和商业结合成为一种趋势，继上海、北京之后，杭州、武汉、重庆等城市也进入轨交和购物中心结合的快速发展阶段。2、2010后，新天地、恒隆、来福士等成功的旗舰项目在其他城市被复制，商业模式以上海为中心向内地其他城市扩散，商业地产的产品线也在下沉。3、2010年前，人才集中在百货领域，而到2010年之后，购物中心人才趋向多元化。同时上海作为大本营正向全国输出人才。4、2010年之前，购物中心开发商由部分港资和国企为主要“玩家”，2010年后外企、民企、央企都加入竞争，甚至零售、餐饮品牌也跨界到商业地产领域，期望分一杯羹。

　　报道背景

　　1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。