以苏州邻里中心为蓝本 威宁·邻家广场打造社区商业新品牌

　　随着我国城镇化的推进，人口大量涌入城市，城市外扩形成大量的生活社区。加上城市中心大型购物中心趋向饱和、网络科技推动下消费方式的转变，让社区商业成为当下商业地产发展的新蓝海，引各大房企争相进入。

　　我们知道，在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。而在我国，社区商业尚处于起步阶段，虽然进入社区商业的房企不在少数，但真正做得成功的为数不多，也没有形成高度可复制的商业模式。目前国内最成功的社区商业要数苏州邻里中心，也称得上是中国社区商业的“鼻祖”。在苏州邻里中心之后，一个全新的社区商业品牌——威宁·邻家广场即将诞生，威宁·邻家广场则是以苏州邻里中心为蓝本，旨在打造广西社区商业领导品牌。

　　以苏州邻里中心为蓝本

　　威宁·邻家广场由南宁威宁邻家投资股份有限公司开发并统一管理运营，它要以苏州邻里中心为蓝本打造社区商业品牌，而苏州邻里中心则是以著名的新加坡邻里中心为蓝本。苏州邻里中心在70万平方米的园区内规划布局17个邻里中心，即1公里左右的半径辐射范围内拥有1个邻里中心，每个邻里中心服务6000-8000户，约2-3万人口。每个中心均配有药店、诊所、社区活动中心、文化中心、生鲜超市、修理、洗衣店、美容美发、超市、银行、通信、餐饮共12项基础服务功能。

 苏州邻里中心项目

　　为何选取“苏州邻里中心”做蓝本？南宁威宁邻家投资股份有限公司副总经理谢子颖坦言，一是苏州邻里中心是国内社区商业“鼻祖”，非常有借鉴意义；二是威宁·邻家广场的项目跟它有较高的相似度，都是城市新区“便民、为民”的生活配套项目，但规模更大，网点更多，在南宁市布局有50个项目。

南宁威宁邻家投资股份有限公司副总经理谢子颖女士

　　威宁·邻家广场蓝图勾勒成形

　　大家都清楚，社区商业的基本功能是服务社区居民和提升居民生活便利性，以人为本是基本原则，服务是第一要务。基本业态格局是：超市、餐饮、便利店、洗衣店、银行和医疗，也就是业内常说的社区商业的“五菜一汤”。以打造社区商业品牌为高度的威宁·邻家广场，虽然一切还在筹建中，但是蓝图已经勾勒成形。

　　谢总向赢商网介绍，威宁·邻家广场项目内集合了社区服务中心、社区医疗卫生中心、社区文化体育中心、社区养老中心等公共服务配套，同时还汇集了生鲜超市、餐饮美食、零售百货、美容美发、康体保健、儿童托管、教育培训、家政服务、洗衣修鞋、汽车维保、休闲娱乐、通讯金融等等与居民生活息息相关的各种商业业态。邻家广场的业态规划充分体现以人为本、以提供社区居民生活服务为目的社区商业理念。

　　另一方面，社区商业因其功能的特殊性，所以业态配比有别于大型购物中心和步行街。其生活服务业态是主导，约占80%，而超市和餐饮又是其中两大重点业态，超市必须突出生鲜，重点解决居民生活必不可少的“菜篮子”问题，餐饮业态规划占比高达30%以上，餐饮以社区居民日常简餐、便餐为主流，根据南宁人的饮食习惯，因地制宜引进本土知名连锁品牌，例如广西米粉类连锁品牌等。项目还将积极引入中、大型新兴品牌特色餐饮作为项目差异化亮点。

　　而在超市业态方面，则将引进威宁集团旗下的自有新品牌“宁家鲜生”，这是由威宁集团旗下公司与“盒马鲜生”合作团队联手打造的全新品牌，与“盒马鲜生”、“永辉超级物种”相似，将给周边居民以耳目一新的生活体验。

　　统一招商运营 自持比例高达70%

　　众所周知，我国社区商业开发虽然热潮迭起，但面临的痛点也多多，管理混乱、品牌层次高低不一、盈利困难甚至亏损等等问题都在困扰这社区商业的发展。这些问题归根结底在于社区商业的散售模式。由于资金需求，导致开发商普遍将社区商业散售或割裂销售，这无异于杀鸡取卵，是商业经营的大忌。

　　威宁·邻家广场对社区商业有清晰的认识，从根源上就杜绝了上述情况的发生。威宁·邻家广场首先是将商业自持比例高达70%，仅30%用于销售，销售部分或考虑售后返、带租约销售租的方式经营，有利于统一业态规划和经营管理。大比例的自持商业，运营方可以自由的合理规划业态配比、把控品牌层次，是社区商业长远发展的前提条件。

　　此外，威宁·邻家广场采用的是统一招商、经营。业态方面做到合理的规划，品牌方面精挑细选。谢总称，威宁·邻家广场的品牌要坚持本土亲民、也要保证品质和档次，虽然招商不易，但绝不求其次，不能做成混杂的住宅社区底商一般。

　　威宁·邻家广场的扩张计划及挑战

　　威宁·邻家广场属于政府大力扶持的城市生活配套项目，地块规划包含了社区商业，还有酒店、写字楼/公寓产品，邻家广场即社区商业部分，政府对邻家广场的规划是布局50个项目，其中42个在五象新区，8个分布在其他区域，目前已经拿地项目12个，年内将完成15个项目拿地。已拿地项目分别是：青秀区凤岭北儿童公园附近的金菊邻家广场、凤岭北繁华区云景路上的云景邻家广场、凤岭南多公园交汇腹地的会秀邻家广场以及遍布广西重点打造的五象新区里的蟠龙西邻家广场、蟠龙东邻家广场、利福邻家广场、延庆邻家广场、五象湖邻家广场、龙岗东邻家广场、龙岗西邻家广场、龙岗北邻家广场、综合保税港区邻家广场。威宁·邻家广场项目总体量5-10万平方米，其中纯商业体量均在1-4万平方米左右。邻家广场作为城市生活配套，要求必须商业先行。加上五象新区是举广西上下之力全力打造建设的经济发展新区，并已向国务院申报国家级新区，威宁·邻家广场这个城市生活配套角色更不能怠慢。

　　不过，邻家广场系列项目大量布局五象新区，不得不说对威宁邻家公司是个不小的挑战。目前五象新区正在如火如荼的开发建设中，虽邻家广场的选址均落点在大型住宅、行政商务区、文体集聚区，但未来3-4年才是密集交付期和人流导入期，选址很精良但不可避免要伴随五象新区发展经历阶段性的培育期。好在，2018年元旦启幕的广西最高音乐殿堂文化艺术中心正式启幕，年中10万方商业规模的五象航洋国际城开业， 以及年末在五象新区龙岗区举办的第十二届中国（南宁）国际园林博览会等一系列重大标志性公建、商业和展会建成启动，将很快促进五象新区的发展成熟，快速带动和导入居住消费人群，减少邻家广场系列项目的运营培育期、降低运营风险。

　　威宁·金菊邻家广场打造旗舰项目

　　威宁·邻家广场系列的第一个项目——威宁·金菊邻家广场率先在青秀区启动，项目主体工程已于今年3月份动工，预计2019年上半年建成开业。该项目位于青秀区凤岭北金菊路以东，翠竹路以西，占地面积13313㎡，总建筑面积约4.6万㎡，商业面积1万多㎡。项目地理位置非常优越，地处南宁火车东站商圈核心地带，周边辐射荣和公园悦府、林业新村小区、维也纳森林、在水一方、英伦18、裕丰英伦等一批知名的成熟生活社区，服务区域内近10万居民，尚且区域内商业市场还是空白。公司对威宁·金菊邻家广场信心满满，要将其打造为旗舰项目。

　　威宁·金菊邻家广场的重要性不言而喻，其成功与否直接关系着邻家广场品牌的未来发展。谢总甚至将威宁·金菊邻家广场视为邻家广场系列项目的母体，她说只有母体好，商家才会愿意成为这个母体的孩子。威宁·金菊邻家广场这个母体建立好了，赢得品牌商家的认可，它们才会与后续推进的系列项目达成战略合作。 

威宁•邻家金菊广场项目效果图（威宁投资集团官网）

　　国企资金+资源实力支持

　　威宁·邻家广场高举扩张的战略背后，是不可忽略的是国企实力。威宁·邻家广场开发商——南宁威宁邻家投资股份有限公司，成立于2015年3月16日，是南宁威宁投资集团有限责任公司直接管控的一级子公司，主要负责威宁·邻家广场系列项目的投资、建设和运营。重点是，南宁威宁投资集团正是一家实力雄厚的南宁本土多元融合、集团化发展的国企，旗下业务广泛，涉及地产、零售（南宁百货）、文化体育、酒店管理、资产管理、物业租赁、贸易、粮食、产业园等等，在南宁商业版图上形成了独有且强大的商业产业链条。正是如此，威宁·邻家广场具备了独特的优势，不仅是资金，还有零售、酒店、生鲜渠道等多方面资源，都将为威宁·邻家广场的发展提供强有力的支持。