被低估的保定商业要翻身？雄安价值效应开始显现

　　  浩荡春风起，千年大计定。设立河北雄安新区的消息一石激起千层浪，连日来不仅刷爆了朋友圈，而且引起广泛关注。雄安新区的设立，开启了京津冀协同发展的新篇章，开启了保定发展的新时代。

　　有业内人士认为，多重利好消息，会让保定的商业地产市场跨入快车道。

　　新区核心地块抢夺激烈

　　5月10日、17日，保定市国土资源局分别在官网上发布了两条土地出让公告。公告显示，保定市决定以挂牌方式出让30宗国有建设用地使用权，其中商服用地15宗，居住（住宅、商服）用地14宗，教育科研用地1宗。

　　6月12日，最先公布的14宗商服用地和1宗教育科研用地率先进入拍卖，编号2017-001和2017-002地块因位于保定市政府规划的体育新城的核心位置而备受关注。

　　拍卖当天，共有8家房企对其进行争夺，其中包括碧桂园、华润置地等知名房企。最终，隆基泰和以20.25亿的成交价成功竞得2017-001号地块，楼面价为5752元/㎡；碧桂园以11.14亿成功竞得2017-002号地块，楼面价为5970元/平方米，溢价率为458.6%。

　　从保定市国土资源局官方信息可以看到，这两宗地块分别位于西二环东西两侧、七一路南侧，是体育新城核心地段。在此次拍卖之前，七一路北侧的4宗住宅用地和2宗商业用地已经拍出，剩下的商业用地进入此次拍卖的仅有2017-001和2017-002地块，因此争抢十分激烈。

　　在另一边，该地段的住宅用地争抢更为激烈。6月29日上午，位于西二环西、七一路南的2017-030地块进入第三次竞拍，在6家房企抢夺下，竞价出现第三次熔断，可见激烈程度。 

　　除体育新城区两宗地块之外，保定市西北、西南部的13宗商业地块也受到开发商的青睐，不过多以当地开发商为主。

　　截至目前，保定市6月份挂牌的30宗地块已经成功出让20宗，其中10盘成功补证，10宗商服净地成功出让，另外2宗地无人竞价。有业内人士分析认为，体育新城的崛起将带来大量的商业配套需求，这给开发商带来了投资机遇。

　　体育新城迅速崛起引发楼市热

　　 关注保定房地产的人都知道，近几年保定体育新城是大热片区。自2012年保定政府提出规划之后，它先后引来了华中地产、隆基泰和、天勤地产、伍建地产等房企入驻，新区住宅楼盘接连而起。

　　而最近两年，在保定市政府的推动下，体育新区有了更进一步的发展。

　　2015年5月，保定市政府与大连三丰集团北京蓝乔投资有限公司签署战略合作协议，为棚户区城中村改造、集中安置项目、竞秀区体育新城综合开发项目预计投资百亿元。

　　2016年5月20日，保定市政府与世界体育总会亚太总部、国际举重联合会达成战略合作，将计划落实“国际马拉松赛”和“国际四大跤城摔跤比赛”等相关事宜。为此，保定政府计划投资21亿元建设新区体育场。该项目预计占地1893亩，可容纳5万人，并配备运动员公寓、公园等设施以承接北京、国际性赛事。 　 

　　这些诸多利好措施，使得体育新城成为保定的拿地热区。 据搜房网数据显示，在2015全年，体育新城内共有7宗的地块挂牌出让，华中地产、隆基泰和等房企纷纷进驻。短短一年多，已有多个项目清盘，有的甚至清盘仅用了2个多月，火爆程度可见一斑。 

　　然而，随着这些地块被拍出，剩下的地块就显得弥足珍贵。加上2016年全体育新城方面没有土地挂牌出让信息，因此这次集中竞拍格外引人关注。 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于新区而言，土地供应规模的增加有助于房企更好地寻找投资机会。因为这个时候，住宅和商业等业态的用地会增加，这有有利于房企打造多元化的产品系列。

　　但与此同时也要警惕风险，比如项目投资一半需要重新调整规划；再比如很多新区项目投资成本并不高，开发者容易重项目轻经营；这样一来，后续认购或消费就成为难题，这是需要警惕的。

　　保定商业市场格局将变？

　　在2016年国家公布的城市分级中，保定市与河北省的唐山市、廊坊市、邯郸市一并被列为三线城市。一位陈姓业内人士向商业地产观察介绍说，保定的商业格局与大多数三线城市一样，商业项目比较集中，商业模式以百货为主，大体量和潮流的购物中心还较少。  

　　据陈女士回忆说，在20年前，保定的核心商圈是裕华路商圈，它从裕华西路一直到老火车站，道路两边都是最早期的沿街商铺，售卖的商品也比较低端。到了上世纪90年代，朝阳南大街时代广场开始兴起，时代商厦、银座、国贸大厦、茂业奥特斯莱、北国先天下等项目先后聚集于此，形成了一个新的商业中心。 

　　另一位林姓业内人士告诉商业地产观察，与石家庄形成北国一家独大的商业格局不同，保定的商业布局还是比较平均，市场对竞争的态度也较为开放。同时，保定当地不缺乏年轻消费群体，因此市场对年轻品牌和潮流购物中心业态比较容易接受。

　　对于体育新城的建设情况，上述陈女士介绍说，原本体育新城所在的区域是一片厂区，工厂迁走之后政府将空地出让建设体育新城。目前体育新城片区仍在建设当中，虽然已经建成多个成熟住宅小区，预计2018年年底入驻，但周边的配套设施仍旧缺乏，人气也不高。 

　　不过陈女士看好这片发展，她随着后期政府规划的轻轨投入使用，这个片一定能形成一个新的商业中心。