看好中国商业地产前景 罗臻毓详解凯德综合体权衡术

　　近日，新加坡凯德集团（简称“凯德”）旗下三大综合体——上海长宁来福士、深圳来福士、杭州来福士同时开业。

　　无论是引入一批“网红”店作为流量担当，还是打通综合体中不同业态及实现智能化，这三家来福士见证了来福士品牌从1.0到2.0落地。

　　4月底，上述三个来福士已开始试营业，加上同期开业的武汉凯德·西城，及预计下半年开业的上海凯德星贸和苏州中心，凯德迎来综合体开业最密集的一年，凯德旗舰综合体品牌来福士也进入全面爆发期及品牌升级期。而且，明年重庆来福士也将分阶段开业。

　　对此，凯德中国首席执行官罗臻毓对21世纪经济报道记者表示，“2017年是见证凯德综合体策略往前实践的一年”，但这不是提速而是持续发展。2013年，林明彦出任凯德集团总裁兼首席执行官，提出“一个凯德”策略同时，也提出了“综合体战略”。

　　“我们对商业地产有信心。”罗臻毓认为，因为凯德对经营管理有信心，所以“敢开”，并不断优化资产包，获取网络、规模效应。

　　资产包权衡术

　　自凯德在华首个综合体上海来福士于2003年开业以来，目前凯德已在中国12个一二线城市布局23个综合体，总建筑面积超过620万平方米，成为布局综合体最早和最多的外资开发商。

　　罗臻毓补充，不仅综合体，在雅诗阁服务公寓、写字楼等业态上，都在寻求网络和规模价值。

　　凯德一般会选择收购或自建，当两者无法实现时，通过输出管理也能达到布局目的，同时避免了大额支出。自去年8月宣布“输出管理”路线后，截至目前凯德在中国已签下了三个购物中心管理合同。

　　2016年8月31日，凯德与长沙先导投资控股集团就长沙湘江财富金融中心签订购物中心管理合同。这也是凯德签下的国内第一个商场管理合同，借此在还没有太多凯德项目的长沙落子。

　　除了抢占新市场，网络布局的另一个方向是规模化。

　　2016年8月，凯德通过旗下凯德商用中国信托收购了成都凯丹广场，离该项目不到1公里处就是凯德广场·天府。

　　“对于相邻项目，我会考虑两者相加能否扩大规模，增加吸引力。如果两个定位一样，就会‘自己打自己’。” 罗臻毓说，规模化的优势之一是能够形成管理团队，从这个角度看，一个城市中单一的商场不适合长期持有。但如果城市市场非常好或有机会做多，就会考虑增加。

　　罗臻毓表示，凯德在重点布局的五大核心城市群中，广州、深圳都有意寻求更多综合体，但目前还没有找到土地与价格均合适的机会。

　　网络点布局外，继续扩张的基础是质量回报，不断优化资产包。

　　“资产得到一定回报时，不排除出售一些成熟物业，如果有人愿意给我高于预估增值的价格，可以卖掉。”

　　最近的案例是今年6月1日，凯德收购上海杨浦区商办物业国正中心，同天出让位于漕河泾开发区的凯科国际大厦。

　　罗臻毓解释，与凯科国际大厦接近3.9万/㎡相比，与其处于同一环线，体量双倍的国正中心三栋新楼单价约3.2万/㎡，而且可以拿到更高租金。

　　“凯德追求的是综合方向，而不是综合体方向，也不一定只有来福士。”罗臻毓告诉21世纪经济报道记者，未来的布局将更注重片区，包括旧区改造、整个片区规划、地铁上项目或其他较大的多业态项目。

　　“来福士旁边的楼不愁卖。来福士带来的增值效益，不仅给别的‘地主’，凯德希望自己也能得到。”罗臻毓说，这样的项目需要长期持有，竞争对手也更少。在资金不占优的情况下，可以通过“价格+设计”提升竞争力。

　　基金化运营趋势

　　凯德轻资产的商业模式和运作方式也在综合体战略中发挥。

　　包括新开业的三家来福士在内，凯德在华的8座来福士打包到了4个国际性房地产私募基金，基金规模超过280亿元。目前凯德在国内打包进入新加坡信托的11个商场，回报率7%左右，而这还没有算上物业增值部分。

　　罗臻毓表示，信托回报率需要经历一个过程。开业第一年，回报率很低，因为开业前需要投入很多费用，租金收入却要延后。

　　“一轮大概三年，至少要到第二轮翻滚之后，一般综合体或商场才进入稳定期，基本回报率在5%-6%以上。”

　　罗臻毓表示，基金投资者更注重8-10年期的综合回报，如果以租金收益加上物业资产增值，一般6年后，整体回报率就可达到双位数。

　　“这些投资者是长线的，如养老金、国有投资基金，它不会要求5年套现。”罗臻毓说。

　　而这也体现了房地产市场专业化趋势，罗臻毓认为，未来持有商业地产的人不一定是开发商或开发的人，而是归属于基金、信托等金融机构，“专业化的重点在于长期持有，追求稳定长久的租金回报。”

　　国内开发商近几年不乏做一些类Reits的产品，也是走向资产证券化。罗臻毓预计，再过一两年真正的Reits或将推出，目前最难的是税务处理。

　　而从市场层面看，中国的问题是租金回报率会压到很低，因为大家都认为资产会增值，这种情况下要达到5%以上回报率来吸引投资者很难。

　　“我倡导中国尽快推出信托，从发展商的角度，不可能所有楼都在自己的账本里面压着。”罗臻毓认为，更有可能置入信托的不是办公楼或商场，而是医院、工厂或回报较高、价值比低的公司。