广州7月将出让10宗商住商服用地 增城、南沙成供应主力

　　6月27日，广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商住商服用地，将于7月28、31日两天分别进行公开出让。

　　本次共计出让面积达48.45万㎡，其中商住用地39.86万㎡，纯商服用地8.59万㎡，主要集中在增城、南沙两区。

　　对于地块的区位、周边楼价分析，且看广州中原研究发展部解读。

　　土拍新亮点

　　一、出让地多带有定向引资要求

　　本次南沙6宗出让地中3宗要求定向引入相关企业，增城出让的3宗用地均要求引进相关企业，如此大规模、普遍要求企业引进为近年首次出现的现象，而且定向引资不再局限于纯商服用地，商住商服混合用地亦开始带有这一要求，可见官方对于开发商拿地的条件限制越来越严苛。

　　因此广州中原研究发展部预期 “土地出让捆绑定向引资”将成为趋势，从目前的情况来看，未来大片用地待出让的花都湖片区、中新知识城、长岭居等沿用这一做法的可能性越来越大。

　　除招商引资外，部分地块本身带有自持条件，亦值得关注。

　　二、增城单区占全市年内4成供地量

　　根据广州中原研究发展部统计，2017年至今增城已累计供应60万㎡商住商服用地，其中基本以商住用地为主，为名符其实的供地大区，单区支撑起广州40%的供地量；

　　而去年同期（1-7月），增城供应量为60.49万㎡，全年供应78.94万㎡，可见该区近年供地能力之强。

　　三、南沙下半年土地市场活跃度或提升

　　2017年上半年南沙用地零成交（由于1-5月零供应），而踏入下半年随即迎来6宗用地共计37.2万㎡出让。

　　根据广州市国规委早前公布的《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示，南沙2017年预计总供地量为75万㎡，即使扣除本次出让的37.2 ㎡，未来仍然有37.8万㎡用地可供应。

　　假如均能够顺利推出，预计南沙土地市场下半年活跃度将大幅提升并成为市场关注的热点。

　　10宗地块区位、周边楼价分析

　　南沙篇

　　南沙体育馆北侧2017NJY-4

　　一、地块情况简述

　　该地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育中心，总占地面积8.7万㎡，总起拍价16.8亿。

　　其涵盖居住、商服用途，其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持、配建等。

　　此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。

　　二、区位条件分析

　　该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；

　　交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。

　　配套方面离目前金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目建成，则可共享商业配套。

　　三、周边楼价分析

　　目前地块周边一手项目价格在2.2-2.5万/㎡之间，作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区“，其发展以珠江新城作为模板，加上自然环境条件佳，因此目前楼盘定价属区内中高水平；

　　二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。

　　黄阁镇莲溪村2017NJY-5

　　一、地块情况简述

　　该地块占地5.98万㎡，总建筑面积为15.83万㎡，需与莲溪村签订开发协议。

　　目前总起拍价为12.85亿，折合楼面价8120元/㎡；

　　二、区位条件分析

　　该地块位于地铁4号线黄阁汽车站西侧，地铁出行便利度较高；

　　同时临近通往番禺、接驳众多高速公路的市南大道，方便私家车业主来往市区。

　　该地离商业配套较集中的黄阁镇中心约1公里，且无大型综合体配套，以村镇级配套为主，有待改善。

　　由于2017NJY-5与2017NJY-6同属于黄阁板块，相距约2.8公里，因此周边楼盘分析统一介绍。

　　黄阁镇南涌口村2017NJY-6

　　一、地块情况简述

　　该地块总占地面积达9.2万㎡，为本次南沙出让地中占地面积最大的地块。

　　其计容建面为23.05万㎡，折合楼面价8020元/㎡，该地块需与南涌口村进行开发协商。

　　二、区位条件分析

　　相比起莲溪村2017NJY-5地块，该宗地块离地铁站距离较远（离地铁黄阁站）3公里，同时远离黄阁镇中心。

　　但由于占地面积大，未来可在小区内建立相对完善的配套。

　　三、周边楼价分析

　　目前2017NJY-5与2017NJY-6两宗用地所在的黄阁板块主要在售新盘为南沙保利城，均价2万元/㎡。

　　此外，楼龄较短的小区二手项目价格在1.4-1.7万元/㎡之间，由于周边多主干道，主要为汽车厂、暂无重大规划等因素，黄阁板块买家一直以汽车城员工以及上下游产业员工为主。

　　市场热度不及金洲、蕉门河、南沙湾等板块，居住环境、周边配套有待改善。

　　南沙街坦头村2017NJY-7

　　一、地块情况简述

　　该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”。

　　其占地面积4.67万㎡，计容建面为13.38万㎡，与去年11月以楼面价11772元/㎡出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米。

　　二、区位条件分析

　　地块所在板块为南沙“老城区”，生活氛围浓厚、居住环境较好，金洲商圈距离其约1公里；

　　地块周边主要为大型楼盘、山体等，环境较佳；但地块离地铁较远，需要接驳公交，因此通勤效率一般。

　　三、周边楼价分析

　　由于生活配套完善、周边自然环境较佳，因此金洲板块目前一手项目价格在2.1-2.3万元/㎡，优质二手价格在1.4-1.6万元/㎡之间。

　　灵山岛尖2017NJY-2、2017NJY-3

　　一、地块情况简述

　　两宗用地为商服用地，从南沙自贸区板块划分中属于明珠湾起步区。

　　2017NJY-2占地面积4.95万㎡，要求竞买人集团包含金融业板块，总资产不低于2000亿人民币。

　　2017NJY-3要求竞买人从事交通建设及运营，总资产不低于3500亿人民币，此外还有自持、迁入总部等要求。

　　二、区位条件分析

　　两宗用地距离约800米，灵山岛尖之前主要出让记录为2014年11月，分别出让1.2万㎡商服用地予南沙城投集团，出让5.38万㎡予中交集团，其出让楼面价为4100元/㎡。

　　作为当时全市首例引进大型央企合作建设的大型基础设施综合项目，灵山岛尖综合开发项目受到各方关注，而本次再定向出让商服用地，将为灵山岛尖日后发展再添筹码。

　　从区位条件来看，灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区相连接。

　　未来灵山岛尖企业、人才流入将带动蕉门中心区商业、住房等各方面发展，存在互惠互利关系。

　　三、周边楼价分析

　　蕉门河-明珠湾起步区为南沙商用项目比较集中布局的板块。

　　与本次两宗出让地块相距较近的中交汇通中心预计即将推出写字楼、商铺产品。

　　而目前可售项目多集中在蕉门地铁站周边，商铺价格在3-5万元/㎡之间，写字楼价格在2.2万元/㎡上下；

　　此外值得一提的是蕉门河一带进来通过定向引资的方式引入不少优质企业优质项目。

　　未来金茂、中铁建等项目商用部分亦将推出市场。

　　增城篇

　　荔城街五一村A17041

　　一、地块情况简述

　　该地块位于荔城板块，总占地面积1.95万㎡，计容见面16.15万㎡。

　　其为商住商服用地，带有公司注册、定向企业引入、部分自持等严苛条件，其起拍楼面价8237元/㎡。

　　二、区位条件分析

　　该地块区位条件优越，北端临近增城万达广场，与地铁21号线增城广场站相距约1公里，南端临近增城区府、增城大剧院等建筑；

　　其周边为增城重点发展的挂绿湖规划核心区，东侧距离增江河约1公里，周边为大盘、别墅区，西侧临近主干道荔新公路，因此该地块交通、商业、居住环境条件均具备。

　　三、周边楼价分析

　　目前荔城板块较优质的临河一手项目价格在2.3万元/㎡以上，目前大部分楼盘处于待售情况；

　　而二手项目价格在1.4-2万元/㎡，具体价格视乎区位条件、开发商知名度等情况而定，主要卖点为居住环境。

　　永宁街长岗村A17048、A17083

　　一、地块情况简述

　　长岗村A17048、A17083为南北相连的两宗地块。

　　位于北部的长岗村A17048占地面积4.33万㎡，起拍总价为25.26万㎡，需引进金融产业总部。

　　长岗村A17083位于南端，总占地面积3.52万㎡，总起拍价16.15亿需引进汽车零部件总部。

　　二、区位条件分析

　　两宗地块西、北端被碧桂园凤凰城“包围”，南端临近新塘商圈，东侧为未来地铁13号线新塘站以及TOD。

　　此外广园快速路环绕，因此配套、交通便利度均较好。

　　三、周边楼价分析

　　目前新塘板块一手可售项目较少，即使有亦以尾货居多，因此主要在售为二手项目，标杆楼盘碧桂园凤凰城价格在2-2.4万元/㎡之间。

　　而新塘大润发周边优质二手项目价格在1.8-2.4万元/㎡之间，地块东北侧，接近增城经济技术开发区的楼盘，价格在1.5-1.6万元/㎡之间。

　　海珠篇

　　昌岗中路100号地块

　　一、地块情况简述

　　作为本次土拍中唯一的中心区用地，加上3月出让的同区石岗路地块成为广州市出让单价的新标杆，因此本次同区的昌岗中路100号橡胶新村东部地块备受关注。

　　该地块总用地面积为1.45万㎡，总计容建面为9.83万㎡，但目前已建有一栋回迁楼，直接扣除计容；

　　此外要求中小户型比例不得低于60%。

　　值得一提的是，该宗地块曾经有2次挂牌历史，第一次挂牌在2007年，当时保利曾以总价1.95亿竞得，后因故退出；

　　其后地块曾于2014年再次挂出，起拍价为9.57亿，后来该地块因故中止出让。

　　今年7月该地块将进行第三次出让，目前起拍总价为12.76亿，需要指出的是该地块仍然存在债权债务问题待解决。

　　该地块出让总价为12.76亿，起拍楼面价约1.6万元/㎡。

　　广州中原研究发展部认为，由于该宗用地面积较小，总价压力相对适中，地处老城区地段“买少见少”，因此出现各路开发商抢食、大比例自持的情况或将会发生。

　　二、区位条件分析

　　该地块位于传统海珠区居住板块宝岗，周边地铁、公交、公路布局完善，距离8号线宝岗大道站500米，周边有公交总站，来往客村、珠江新城等交通线路多。

　　地块东侧临近江南西商圈，西侧距离乐峰广场等商业配套约800米；周边幼儿园、小学均有分布。

　　三、周边楼价分析

　　地块周边以二手项目为主，优质小区楼盘翠城花园、光大花园价格在4.8-5.3万元/㎡之间。

　　而楼龄较长，居住环境一般的楼梯楼价格在1.9-2.1万元/㎡之间，部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4-2.6万元/㎡。