广州三批供地揽金479亿：热门海珠、荔湾188亿“巨无霸”与回炉地块

10月10日上午，广州第三批集中供地收官，最终15宗成功出让，收金479亿元。

此次土拍原计划出让20宗涉宅地，总出让面积208.5万㎡，总建筑面积388.7万㎡，总起价538.6亿元，供应量与总起价均创今年集中供地新高。

10月8日，海珠金辉路地块与花都中轴线八地块因故终止出让，另外18宗地于今日分9、10时两个时间段集中出让，涉及南沙区3宗，荔湾区、天河区、海珠区、白云区、花都区、番禺区各2宗，增城区、从化区、黄埔区各1宗，总建筑面积374.2万㎡，总起价518.1亿元。

从出让结果来看，位于海珠区的2宗地以较高的溢价由保利与中国铁建摘得，13宗地底价成交，3宗地流拍，冷热分化明显。

除上述企业外，华润、湖北联投、中建四局联合体、南沙开建、高新区集团以及广州城投等均有落子，成交地块被国央企以及地方国企包揽。

值得注意的还有，中信泰富&中船以底价187.6亿元摘得的荔湾区芳村大道南以东地块；原来规划为恒大足球场的番禺区谢村居住及商业商务地块被广州城投以底价31.55亿元摘得；在二次供地中流拍的天河区育新街南侧地块则被中建四局联合体以20.67亿元竞得；华润也以底价38.58亿元落子荔湾。

热门海珠

海珠历来为“兵家必争之地”，此前已诞生多宗单价地王，本轮“最高单价”地块也是来自海珠区的广州大道788号一期地块。同时，也仅有海珠区的2宗地溢价成交，成为了本轮土拍的一个热点。

广州大道788号一期地块经过15轮竞价最终由保利以13.56亿元摘得，溢价率达11.5%，成交楼面价4.41万元/㎡，为本轮供地最高。

该地块位于广州大道南西侧，和平家园北侧，周边有和平家园、叠彩园、逸景翠园等楼盘，居住氛围浓厚，生活配套设施完善，交通便利，地块周边多为成熟居住小区，二手房售价在5-5.6万元/㎡之间。

出让公告显示，该地块出让面积为1.02万㎡，规划为住宅用地，容积率3.0，建筑面积3.07万㎡，挂牌起始价12.16亿元，起始楼面价3.96万元/㎡。竞得人须在出让用地范围内配建政府性统筹用房计算容积率建筑面积2704㎡（住宅，以不动产登记的建筑面积为准），该政府性统筹用房建成并通过相关部门验收后，要无偿移交给广州市海珠区政府指定单位。

中国铁建则以16.42亿元拿下海珠区洛溪桥西侧AH101728地块，溢价率6.49%，成交楼面价3.91万元/㎡。

地块位于洛溪大桥西侧，沥滘路北侧，距离沥滘地铁站约1.8公里，邻近珠江；其用地面积1.40万㎡，容积率3.0，计容建筑面积4.2万㎡，起始价15.42亿元，扣减配建面积后的起始楼面价为4.08万元/㎡。

据悉，竞得人须在出让用地范围内配建政府性统筹用房计算容积率建筑面积4199㎡（住宅，以不动产登记的建筑面积为准），通过验收后同样需要移交给政府指定单位。

该宗地周边有中海2020年10月份以44.34亿元竞得的南洲路以北、东晓南路以西地块，成交楼面价3.86万元/㎡，溢价率26%，现项目案名为“中海观云府”，带精装均价约7万元/㎡。

广东省房协专业委员会顾问黎文江向观点新媒体表示，虽然有几宗地的楼面单价很高，但政府要求配建安置房，将来就算住宅的销售价比较高，普通市民也有机会购得价格较低安置房，整体上会比较“亲民”，也是在践行稳地价、稳房价、稳预期的政策。

荔湾“巨无霸”

此次供地中另一亮点便是中信泰富&中船以187.6亿元摘得的荔湾区芳村大道南以东地块，该宗地的成交刷新了近些年广州供地中的“最高总价”，仅次于2009年255亿元出让的亚运城土地项目，后者当时为富力、雅居乐、碧桂园三家联合体拿下，溢价率达到55%，那一场竞拍也被誉为“中国第一拍”。

但与亚运城项目不同，芳村大道南以东地块总价高，当中较大一部分是商用性质，未来销售或经营的压力较大，且须将原船厂遗迹活化利用建设为文艺中心等系列设施，并需无偿配建市政道路、绿地等。在开拍之前便有预测其将以底价出让。

该地块的用地面积13万㎡，容积率7.5，计容建筑面积97.96万㎡，扣减配建面积的楼面起始价为2.02万元/㎡，规划为二类居住用地兼容商业用地，商务兼容商业兼容其他交通设施用地。

根据配建要求，竞得人须配建办公物业计算容积率建筑面积5万㎡（以不动产登记建筑面积为准），配建办公物业建成并通过相关部门验收后，由广州荔湾政府指定单位按2500元/㎡的价格回购。

其实，早在2020年1月19日，中信泰富&中船就曾以82亿元+25%商业自持竞得其周边的广船一期地块，溢价率45%，成交楼面价3.7万元/㎡，现在网签房价7.8万元/㎡。

而此次摘得的地块楼面价在荔湾区并不算高，较广船一期地块成交楼面价低约46%。

黎文江表示，荔湾的这块地是非常好的珠江岸边江景楼盘，而且单价不高，未来房价再怎么拉升也不会超过现在的7.8万元/㎡，很照顾以后的广州市民。

回炉重造地块

此次推出的20宗地块中，有6宗为之前房企所退地块或者二次供地流拍地块，包括恒大退还的足球场项目用地，富力退还的花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一（后终止出让）及华夏幸福退回的新隆沙地块（后调整为荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块）；此前流拍的则有天河育新街地块、白云小坪村地块、增城中新镇地块。

除了增城中新镇地块起价与规划要求没有变化之外，天河育新街地块、白云小坪村地块、花都中轴线八地块一3宗回炉地降价在15%-21%之间，一些地块还降低了配建要求或放松付款节奏，降低出让门槛等。

其中，天河育新街地块取消无偿配建计容建面6384㎡保障性租赁住房，新增了无偿配建地块东侧水体（东大湖及风庄涌华观路以北段）综合整治工程；同时起始价从上次的24.42亿元下降到了20.67亿元。最终以底价被中建四局联合高新集团、天河投资管理竞得，楼面价约为3.24万元/㎡。

该地块位于华观路以北、火炉山森林公园南侧，距离地铁21号线天河智慧城站约2公里，交通便利度一般，地块周边为凌塘村，配套设施较为不足，地块出让面积2.55万㎡，容积率2.5，计容建筑面积6.38万㎡。

恒大于今年8月份退还的番禺区谢村居住及商业商务地块被广州城投以31.55亿元竞得。该地块在2020年4月份被恒大68.1亿元收入囊中，此次出让做了大的调整，不含原有的产业部分，调整后出让面积为22.87万㎡，容积率2.87，建筑面积65.7万㎡。

出让公告显示，谢村地块需按规划配建BA0402042地块(体育用地)，项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。BA0402042地块总投资65亿元，其中已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元。

另外，白云区小坪村地块尽管较上次降价幅度达21.8%，但最终以流拍落幕。该地块起价10.67亿元，起始楼面价1.8万元/㎡，出让面积1.18万㎡，为住宅用地，容积率5.0，建筑面积5.93万㎡。

同时，白云区嘉禾望岗东北侧地块、番禺区大龙街番禺客运站北侧地块也都无人问津，起始价分别为21.58亿元与9.03亿元。至此，白云区在此次土拍中毫无斩获。

针对此次供地，黎文江表示，这是一次不很热但也不算太冷的土拍，虽然没有出现很多的竞拍场面，但也有15宗地成交，此前有地都给大公司抢去了，现在还有机会让一些中小的区属房企拿到地，也算是一种正常的土地市场。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，广州市今天的供地，反映了目前在市场回暖乏力且遥遥无期的状态下房企对于地市热情不足的实际状况。另外，此次参拍企业中没有一家民营房企，成交的地块也呈现出预设的国企和平台公司出面护航的明显特征，成为了以预设的方向、预想的条件、预料的价格，最终花落预备的企业的一场“皆大欢喜”。

他续言，此次广州集中土地出让缺乏人气的状况，也反应目前行业信心尚待修复和民营房企普遍流动性缺乏的真实状态，意味着后续行业主管部门和监管层还需要提升促进行业恢复和市场回暖政策的精准度和加大政策施力的力度。