未来五年商务园区新增250万方 助力上海打造具全球影响力科创城

　　高力国际7月11日发布报告指出，在上海建设具有全球影响力的科技创新中心、实现科技进步和技术创新的过程中，商务园区将会发挥越来越关键的作用。近年来国内企业已经成为上海商务园区租赁和大宗投资收购的主流，互联网信息科技企业在租赁中占比超三成。张江和金桥是租赁和投资交易最为活跃的区域。未来五年内上海商务园区新增供应250万平方米，其中半数以上位于张江和漕河泾。未来需求继续保持强劲，空置率保持低位，将推动租金不断上升,吸引更多国内外企业的关注，发展前景良好。

　　近年来随着上海经济尤其是第三产业的快速发展，市场对商务园区的办公空间需求愈加旺盛，推动了商务园区的持续增长。高力国际的数据显示，上海主要商务园区的供应量不断上升，空置率从2008年的高点一路下降， 2017年第二季度为15.3%，季度净吸纳量25.7万平方米。在此支撑之下，上海商务园区物业市场平均租金也不断攀升，2017年第二季度同比增长7%至人民币4.13元每天每平方米。

　　根据高力国际的统计数据，过去的一年中上海主要商务园区的租赁成交中，占比最多的是互联网信息技术企业（35%），紧随其后是制造业企业（22%），金融企业、房地产企业和能源企业占据了一定的比例（各占9%）。承租企业中79%为国内企业，只有21%是海外的企业。从子市场来看，租赁成交最多的为张江，占据32%的份额，充分体现了张江作为上海科创中心的主要载体的重要地位。而金桥的商务园区租紧随其后，租赁交易占比为24%。高力国际分析发现，面积区间在2,000-3,000平方米的租赁交易占到46%，是最受欢迎的租赁面积段；而面积区间在2,000-5,000平方米的租赁交易占比高达63%。

　　高力国际华东区办公楼服务高级董事吴群表示：“商务园区的区域地段、租金水平、交通可及性、配套设施是承租企业最关注的考虑因素。此外，承租企业对于商务园区的开发品质、专业度、商务配套服务及其对员工带来的影响等也较为关心。截至2016年年末，商务园区平均租金较核心商务区租金低61%，较次中心商务区租金低40%，使得商务园区对众多企业产生较大的吸引力，而政府的各种激励措施也有助于企业进一步节约成本。”

　　分析上海商务园区市场的未来发展趋势，高力国际预计未来5年内将有约250万平方米商务园区新增供应入市，其中半数以上位于张江和漕河泾，而随着开发水平的提升，预计未来新增供应项目将具备更高的硬件品质和建筑规格，以及更加成熟和完善的运营管理，提升商务园区的整体水平。新增供应中，土地性质为商办用地的商务园区占比最大（占45%），而科研用地的也占有较大比例（34%）。

　　高力国际华东区研究部董事陈铁东认为：“我们预测未来上海商务园区市场的需求将保持强劲，首要原因是上海市政府为了实现打造全球影响力的科创中心的战略目标，预计将会继续加大对于科技研发、金融业发展的投入，这将推动各类科技型企业对于商务园区办公空间需求旺盛。其次，制造型企业的研发中心和金融企业的后台办公也将有较大的需求。第三，我们预测在一些成熟的商务园区子市场被抑制的大量需求预计将会转化对于其它商务园区的外溢的租赁需求。”

　　高力国际预计未来几年内上海商务园区的空置率会保持低位，并有逐渐下降的趋势。新项目将具备更高的建筑规格及愈加完善的配套设施，并将支撑租金增长；充裕的可租赁空间将为租户提供更多选择，而部分业主将在租金谈判过程中更加灵活。

　　近年来商务园区的大宗投资交易也非常活跃，高力国际分析发现张江成为投资焦点，投资成交数量占到可甄别的交易总数44%的最大比例。金桥也相当活跃，占比为28%。从投资者来源来看，89%的投资者（买方）是国内的投资者，海外投资者占11%的比例。投资是最主要的收购目的，占了总交易量的61%，自用的比例（39%）相对较低。

　　高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓表示：“2017年上半年，上海商务园区共录得四笔大宗交易。我们预测未来投资收益率将会有所收窄，但资本值在租金的持续增长支撑下将不断攀升。未来几年国内投资者将会继续作为投资市场的主要买家，但是商务园区较好的投资前景，预计也将更多受到海外投资者的关注。”